欲打翻身仗？

中房報記者 付珊珊 上海報道

時隔半年多，杭州本土老牌房企大家房產(chǎn)再度落子。

10月15日，在杭州濱江區(qū)浦沿單元一宗宅地的競拍中，大家房產(chǎn)經(jīng)過22輪競價，以12.64億元總價競得該地塊，溢價率19.93%，成交樓面價達(dá)25317元/平方米。這也是大家房產(chǎn)繼今年2月以高溢價拿下城東新城安琪兒地塊后，2025年在杭州布局的第二宗宅地。

盡管今年以來大家房產(chǎn)在公開土地市場上動作不多，但兩宗地塊總金額也超過23億元，顯示出其仍在積極“補倉”，試圖在行業(yè)深度調(diào)整期中穩(wěn)住陣腳。

然而，在經(jīng)歷了上海市場的挫敗與現(xiàn)金流壓力之后，這一次大家房產(chǎn)能否憑借杭州核心地塊打一場翻身仗？

年內(nèi)拿地“梅開二度”

此次出讓的浦沿宅地吸引了10家房企競拍，央企、國企、民營房企和混合制企業(yè)均有參與，但多為長期布局杭州的本地房企或?qū)贾菔袌鲚^為熟悉的市場巨頭。

據(jù)公開資料顯示，該地塊位于濱江區(qū)浦沿單元BJ040301-01范圍，東至文水河規(guī)劃綠化，南至規(guī)劃綠地，西至浦沿路綠化，北至規(guī)劃堅塔路。地塊總建筑面積約4.99萬平方米，容積率2.5，起始總價10.53億元。

該地塊最大亮點在于其“地鐵上蓋”屬性——緊鄰地鐵4號線楊家墩站D出口，交通便利性突出。在高院生看來，該地塊周邊教育資源密集，涵蓋浦沿小學(xué)、浦沿中學(xué)及浙江中醫(yī)藥大學(xué)等高校；商業(yè)配套含世茂繽谷、寶龍城等綜合體，3公里內(nèi)覆蓋濱江區(qū)高教園區(qū)及成熟居住區(qū)。產(chǎn)業(yè)方面，地塊毗鄰杭州高新金盛科技園，已入駐多家智能制造企業(yè)，未來將打造全球智造供給聚集區(qū)。

從土地市場來看，該地塊所處板塊內(nèi)共成交4宗宅地，但均是在2023年溢價出讓，且相關(guān)項目已全部售罄。房價方面，周邊新項目都基本清盤，如偉星·濱望2024年新房均價約4.1萬元/平方米；當(dāng)前板塊在售新盤主要為南側(cè)約2公里的春來晴翠園，價格約3.6萬元/平方米。二手房市場方面，次新項目觀暉美寓成交價約4.3萬元/㎡。此外，西南側(cè)600米處的棲塘譽灣項目歷經(jīng)多年擱置，于2024年由華能集團(tuán)通過法拍接手，樓板價約2.8萬元/平方米，目前尚未入市。

整體來看，浦沿板塊在經(jīng)歷2024年土地“斷供”后，目前新房庫存持續(xù)處于低位，整個板塊消化周期也處在低位，因此在業(yè)內(nèi)人士看來，此次出讓的地塊去化預(yù)期較為樂觀。

在該地塊成功出讓后，有市場消息稱大家房產(chǎn)可能在該地塊推行“高低配”產(chǎn)品策略，高層放風(fēng)價達(dá)5萬元/平方米，疊墅價格甚至達(dá)到6萬元/平方米。不過，對此，中國房地產(chǎn)報記者嘗試聯(lián)系大家房產(chǎn)進(jìn)行求證，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

深耕上海卻遇“水土不服”

大家房產(chǎn)此次布局杭州濱江，可謂其深耕杭州戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。

除本次拿地，今年年初，在杭州春節(jié)后第二次土地出讓中，大家房產(chǎn)還以10.83億元成功競得上城區(qū)城東新城地塊，溢價率高達(dá)54.04%，樓面價達(dá)47486元/平方米。這宗地塊是大家房產(chǎn)經(jīng)歷一年沉寂后重新重金購入杭州土地，顯示其重倉杭州的決心。

而在此之前，大家房產(chǎn)曾想深耕上海。

實際上，大家房產(chǎn)曾于1999年就進(jìn)入上海市場，早期主要通過合作模式參與開發(fā)，如上海大寧靈石公園、上海青浦崧澤華城秀景苑等公建、動遷項目。后有歌林春天、大家美頌等獨立開發(fā)住宅項目。

在發(fā)展戰(zhàn)略上，大家房產(chǎn)以“深耕浙江、聚焦長三角、布局長江經(jīng)濟(jì)帶、輻射全中國”為主線，活躍于長三角區(qū)域。

但縱觀大家房產(chǎn)在上海的發(fā)展，也是起伏不定。自2002年的歌林春天后，大家房產(chǎn)十幾年間幾乎無動作，到2019年才重新回歸拿地，落子嘉定和奉賢，然而后續(xù)又經(jīng)股權(quán)轉(zhuǎn)手淡出嘉定項目的開發(fā)，奉賢項目不溫不火，直到2022年，大家房產(chǎn)與杭州錢江房產(chǎn)聯(lián)合斬獲新區(qū)惠南東城區(qū)中單元(PDS3-0203)A8-3地塊，打造為錢江大家文瀾府項目。

彼時，大家房產(chǎn)董事長趙炎林曾對外表示：“今明兩年將聚焦杭州和上海?！卞X江大家文瀾府的熱銷更是讓大家房產(chǎn)對上海市場信心倍增。

2023年，大家房產(chǎn)在上海土地市場表現(xiàn)積極。有公開資料顯示，在前兩批集中供地中，大家房產(chǎn)共報名參拍13宗地塊，并于第二批供地中以近25億元總價成功斬獲嘉定新城與浦東曹路兩宗地塊，這也被視為其“深耕上海”戰(zhàn)略的實質(zhì)性落地。

本以為憑借上述兩宗地塊能夠在上海站穩(wěn)腳跟，然而事與愿違。涌潮府于2023年12月27日正式開盤，當(dāng)時一次性推出253套房源。然而，由于認(rèn)購人數(shù)未達(dá)到預(yù)期，開盤當(dāng)日決定取消公證搖號程序。

在2024年6月之前，潮涌府項目幾乎平均每月去化套數(shù)僅為個位數(shù)，但從2024年6月起，項目去化漸漸有了起色，月均銷售能達(dá)到兩位數(shù)。不過直至目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目仍有1套房源可售。映翠府亦如此。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目共推出576套房源，但近兩年時間也僅去化88%，目前仍有69套可售房源。且映翠府不僅因戶型同質(zhì)化嚴(yán)重、定價偏離市場接受度而去化緩慢，甚至一度因大幅降價引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

有分析指出，大家房產(chǎn)在上海“水土不服”，一方面源于對當(dāng)?shù)乜蛻粜枨罄斫獠蛔悖a(chǎn)品定位失誤；另一方面則是營銷策略粗糙，過度依賴中介渠道與降價促銷，未能建立品牌信任。

重回杭州能否成為轉(zhuǎn)機(jī)？

上海項目的滯銷直接沖擊了大家房產(chǎn)的現(xiàn)金流，公司在土地市場明顯“減速”收縮。2024年，大家房產(chǎn)不再在上海拿地，就連大本營杭州也幾乎零拿地，這與其2022年、2023年在浙江省豪擲幾十億元補倉形成鮮明對比。

進(jìn)入2025年，大家房產(chǎn)開始謹(jǐn)慎重啟投資，但其戰(zhàn)略重心明顯回調(diào)至杭州。2月，其以10.83億元、溢價54.04%拿下城東新城安琪兒地塊，樓面價高達(dá)47486元/平方米，成為區(qū)域“地王”；10月再度出手浦沿地塊，兩宗地總金額超過23億元。

有市場觀察人士指出，大家房產(chǎn)正在從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“區(qū)域深耕”，尤其在熟悉的杭州市場尋求確定性。盡管公司未公開回應(yīng)戰(zhàn)略調(diào)整，但從其近期投資行為來看，“回歸大本營、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊”已成為當(dāng)前戰(zhàn)略主線。

不過大家房產(chǎn)能否依靠杭州兩宗地塊打一個翻身仗？從公開資料來看，浦沿地塊具備打造高端改善產(chǎn)品的基因，加上板塊供應(yīng)稀缺，若定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品力扎實，有望實現(xiàn)較快去化。但挑戰(zhàn)依然存在，隨著浦沿板塊多個項目交付以及后續(xù)土地供應(yīng)增加，板塊內(nèi)競爭也將更加激烈，大家房產(chǎn)能否突圍還不得而知。此外，2月拿下的安琪兒地塊能否在今年為大家房產(chǎn)貢獻(xiàn)有力的銷售業(yè)績也仍是未知數(shù)。