1，行業(yè)止跌回穩(wěn)喊了1年，實際效果如何了？

不談口號，結(jié)果數(shù)據(jù)說話。

可以看三個基本面數(shù)據(jù)。即全國銷售量止跌否？百強(qiáng)房企銷售止跌否？作為行業(yè)最牛房企，頭部10強(qiáng)銷售是否率先止跌？

結(jié)果，有點打臉。

其一、看全國，2025年前8月銷售額降到5.5萬億，同比下跌7.3%；

其二，看百強(qiáng)，2025年1~9月銷售額2.6萬億，同比下降12.2%，幅度偏大。

其三，看10強(qiáng)，2025年1~9月10強(qiáng)銷售均值1280億，比去年降11.2%。

2，25年金九銀十基本會“失守”。

就連上周住建部會議沒有提任何增量救市政策。

在一個沒有救市刺激的背景下，四季度銷售數(shù)據(jù)也不會“好轉(zhuǎn)”，最終今年全國房地產(chǎn)銷售額大概率在8.5萬億~9萬億。

如果如此，對比2015年全國房地產(chǎn)銷售額是8.73萬億，這意味著

2025年中國房地產(chǎn)，將回到10年前！

3，眼下中國房地產(chǎn)的活躍分子只剩下10~15家房企，所以穿透頭部10強(qiáng)房企今年的經(jīng)營表現(xiàn)，銷售表現(xiàn)，可以作為觀察中國樓市止跌回穩(wěn)的“先鋒指標(biāo)”。

整個行業(yè)要“止跌回穩(wěn)”？

首先看頭部10強(qiáng)是否止跌回穩(wěn)？看10個核心一二線樓市是否止跌回穩(wěn)？

他們都穩(wěn)不住，何談中國樓市整體止跌回穩(wěn)？

你說是不是這個理。

4，如上所述，2025年1~9月頭部10強(qiáng)房企均值下降12.2%，還在雙位數(shù)下滑。所以當(dāng)下看，談中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)任務(wù)完成

還“言之過早”。

均值代表頭部10強(qiáng)整體現(xiàn)狀，拆開看，個體看，10強(qiáng)房企又如何了？

答案很有趣。即

頭部10強(qiáng)銷售，7成已失守！

這更加印證2025年樓市止跌回穩(wěn)，不成立。

最新銷售數(shù)據(jù)前9月萬科銷售大跌44.7%，領(lǐng)跌10強(qiáng)。

對比之下，萬科24年前9月銷售1805億，今年直接跳水到1005億。

當(dāng)然，你可能會質(zhì)疑——萬科信用受損，而且還在賣資產(chǎn)，所以萬科不能代表頭部10強(qiáng)。

好的，我們拋開萬科再看。

局面依舊殘酷——作為地產(chǎn)央企“四大天王”，也全部失守了。

首先，10強(qiáng)跌幅第二的竟是行業(yè)一哥保利發(fā)展。

他也同比去年

下跌16.7%。

不是老大哥頭沒帶好，而的確是行業(yè)太難。

濃眉大眼，動不動就日光的“中海、華潤”兩個鄰家兄弟跌幅，同樣超出你預(yù)期。

中海下跌14.3%，華潤下跌10.4%。

都是雙位數(shù)下跌。

招商蛇口好一些，下跌3.1%。

還有，即使產(chǎn)品力領(lǐng)先的綠城，前9月銷售同樣下跌4.7%。

這讓我們冷靜，好房子也不是萬能的，房地產(chǎn)還是“買方市場”，客戶才是爺。

同樣，擁有“區(qū)域深耕王者，民營一哥、杭州一哥”多個牛逼標(biāo)簽加持的濱江地產(chǎn)又如何了？

同樣是下跌1.9%。

所以老潘統(tǒng)計下來，頭部10強(qiáng)，7家都已失守！

這到底是行業(yè)的問題，還是房企的問題，你自己去找答案！

5，頭部10強(qiáng)銷售第2個特征，是10強(qiáng)內(nèi)部也出現(xiàn)

“冰火兩重天”。

即在行業(yè)持續(xù)下行期，頭部10強(qiáng)中，規(guī)模更大的即業(yè)績在1000億到2000億區(qū)間的頭部6強(qiáng)反而銷售全部失守，而剩下規(guī)模相對較小的腰部央國企（800億~1000億）的中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)反而分別正增長

27.3%、12.1%、3.1%。

6，一個值得深思的問題是，即使是10強(qiáng)房企，為何規(guī)模越大，反而銷售表現(xiàn)越不佳，反而是腰部選手正增長？這是個好問題。

老潘覺得問題的答案主要有2個邏輯。

其一，規(guī)模越大的選手，庫存的包袱越大。

尤其在過去4年乃至當(dāng)下，房價一直在下跌，這意味著庫存越大，土儲越大，尤其攤子過大，布局過于分散就越容易資產(chǎn)減值，利潤虧損，去化不佳，最終拖累整個企業(yè)發(fā)展。

比如10強(qiáng)跌幅最大的萬科，2024年總土儲貨值竟然高達(dá)1萬億，而跌幅第二的保利發(fā)展，2024年總土儲貨值更是高達(dá)1.96萬億，而且更不樂觀的是保利、萬科大量土儲還在全國各個三四線，這就太肉疼了。

這2、3年，三四線城市產(chǎn)業(yè)空心、人口外流、庫存高企最終導(dǎo)致房價和成交量跌跌不休，量價跌幅在50%~70%，而這個背景下，三四線庫存老房子去化率平均不到20%，而這個三四線老庫存，更是吞噬利潤、資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)。

其二、今年10強(qiáng)房企第一經(jīng)營策略都是“以新補(bǔ)舊、以增量補(bǔ)存量”。

啥意思？老潘解釋一下

即大多庫存都是老規(guī)產(chǎn)品，都是過時的產(chǎn)品，而且區(qū)位地段也不佳，處于劣勢，而增量拿地、新規(guī)土地，新規(guī)產(chǎn)品加上都只精選核心一二線城市核心地段，所以增量貨值、增量新規(guī)產(chǎn)品往往能夠“高售價、高去化、高利潤”。

增量新地新規(guī)產(chǎn)品去化率高達(dá)60%甚至日光，而老庫存老規(guī)產(chǎn)品去化率平均不到20%。

因此頭部房企都看明白了這個道理，于是乎在自己庫存那么多，囤的面粉那么多的情況下，依舊還要買新面粉。

個個都是百強(qiáng)房企的“拿地大戶”。

核心就在于以新補(bǔ)舊，即以新規(guī)新地更海量的銷售增量去彌補(bǔ)老規(guī)老庫存的“利潤虧損和低去化業(yè)績”。

由于頭部房企庫存過大，銷售額過大，而10強(qiáng)腰部選手銷售基數(shù)、庫存基數(shù)較少，因此，增量銷售占比就會更大，反而對整體銷售業(yè)績修復(fù)性，抗跌性更強(qiáng)，這也是為何“新舊組合跑”銷售競賽中，為何建發(fā)、金茂、越秀反而能夠整體銷售“正增長”的原因之一。

以建發(fā)為例，建發(fā)近3年銷售排名都在7強(qiáng)、8強(qiáng)左右，但拿地卻始終在全國4強(qiáng)左右。而2025 年 1-9 月拿地額 438 億，同比增長 32.1%，投資強(qiáng)度高達(dá)0.48，這背后就是“增量土儲”可以換來“更高業(yè)績，更好利潤率”。

同樣是中國金茂，這幾年拿地排名基本都領(lǐng)先于銷售排名，2025年上半年拿地晉級為全國7強(qiáng)。

7，在一個行業(yè)下行期，有老總感嘆

過去越是上進(jìn)的房企，反而當(dāng)下越是更糟。

越是沒有包袱的中小民企，反而敢于頻頻拿地賺錢和發(fā)展。

比如21年前拿地超級上進(jìn)的房企都慘了，隨著21年樓市加速下滑，所以21年之前的高價地庫存就變成了滯銷庫存、燙手山芋、利潤殺手。

同樣23年24年初拿地也高位站崗了。

比如部分頭部央企在21年樓市下滑，22年顯著收縮拿地后，僥幸認(rèn)為23年底或24年應(yīng)該會止跌回穩(wěn)，所以23年又僥幸進(jìn)取拿地，最終24年樓市繼續(xù)下滑外加出現(xiàn)新規(guī)產(chǎn)品后，頭部房企23年海量拿的老規(guī)土地，等于說

又高位站崗了。

的確，在一個沒止跌的下行市場，越上進(jìn)（多拿地），反而越被動。

8，當(dāng)然10強(qiáng)銷售，雖然7家已失守，雖然行業(yè)依舊還在下行下探，但我們卻奇怪的看到，頭部房企卻還在積極拿地?fù)尩?？這又是為何了？

核心緣由就是一個企業(yè)發(fā)展，單純?nèi)テ平膺^去累計的庫存長期之痛已經(jīng)很難，唯有靠在發(fā)展中解決問題——即靠增量發(fā)展帶動存量逐步優(yōu)化，以時間換空間，“托住”業(yè)績下跌的幅度，“修復(fù)”利潤下跌發(fā)深度。

未來隨著24年、25年、26年三年的持續(xù)修復(fù)和不斷拿新地“辭舊迎新”，最終老潘預(yù)計，只要不發(fā)生社會巨變，頭部房企2027年無論利潤還是庫存，都會迎來一個好的結(jié)果。

短期看不樂觀。

不少頭部房企25年底利潤困局，甚至26年底都難以完全修復(fù)到位。

除非房地產(chǎn)大反彈，但這概率極低，所以認(rèn)清形勢吧！

9，盡管當(dāng)下頭部10強(qiáng)銷售在下滑，但老潘還是提醒，頭部10強(qiáng)房企未來會更好，還有發(fā)展空間。

比如2025年前三個季度房企融資總額同比下降30%，這是行業(yè)的壞消息，但也是頭部10強(qiáng)的好消息。

這意味著行業(yè)更少的錢往往會流向財務(wù)更安全、信用更高的頭部10強(qiáng)房企。

這就意味著財務(wù)穩(wěn)健、融資暢通的頭部央國企能獲取更多的資金流和安全點。

比如中海就是開掛的存在。

目前綜合融資成本只有恐怖級的2.9%，凈負(fù)債率低于30%，短債比大于4，現(xiàn)金擁有1000多億，這意味著短期內(nèi)中海沒有流動性危機(jī)，而且極低融資成本又為公司搶地和高利潤率形成支撐。

所以我們也看到，盡管市場一路下行，盡管中海25年銷售下跌14.3%，但中海拿地卻始終世人笑我太瘋癲，我笑大家看不穿！

中海，藝高人膽大，23年權(quán)益拿地第一，24年權(quán)益拿地，而25年前9月又以權(quán)益金額759億穩(wěn)居第一。

連續(xù)3年拿地第一，中海對這個行業(yè)，肯定是真愛！

10，行業(yè)的冬天，頭部10強(qiáng)的春天。

高盛預(yù)計，到2035年頭部10強(qiáng)房企全國市占率將達(dá)到50%。而截止2025年9月底，頭部10強(qiáng)房企整體行業(yè)市占率才23%。

顯然，未來10年，中國地產(chǎn)頭部10強(qiáng)的“聲浪”還將繼續(xù)放大。

行業(yè)趨勢就在那，但你是否能穩(wěn)在10強(qiáng)牌桌上，眼下還

乾坤未定！

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