幾天前，綠城在白云新城以33271元/㎡樓面價(jià)在白云新城拿了一宗地。

3萬出頭的樓面價(jià)，在新房售價(jià)早已刺破10萬+的白云新城，可以說是“大有作為”，板塊新房價(jià)格體系或?qū)⒂瓉碇厮堋?/p>

另外，綠城的產(chǎn)品號召力在市場有目共睹，它的產(chǎn)品甚至能對緊鄰的設(shè)計(jì)之都板塊造成沖擊。

首當(dāng)其沖的無疑是標(biāo)榜自己是“城市標(biāo)桿”的中建白云之星，特別是它未來還要推出建面約173、226㎡大平層，遇上綠城，項(xiàng)目可能會(huì)陷入比較被動(dòng)的境地。

中建白云之星，名字聽起來就很霸氣。
樂居君了解到，“之星”系列是中建三局立志在每個(gè)城市打造的標(biāo)桿高端產(chǎn)品線。因此，這個(gè)由舊改地塊轉(zhuǎn)化而來的白云之星，自然也寄托了中建三局在廣州市場樹立標(biāo)桿、沖擊高端的野心。
既然是標(biāo)桿，底氣來源于哪？一是地段。項(xiàng)目所處的設(shè)計(jì)之都板塊，如今面貌可謂煥然一新，既有朝氣的商業(yè)面貌，也有成熟的煙火氣息。 設(shè)計(jì)之都自身的時(shí)光匯商業(yè)已經(jīng)開業(yè)、地鐵14號線彭邊站+2號線黃邊站雙站點(diǎn)交匯、黃邊公園已經(jīng)升級改造......這一切都為居民提供了極大的生活便利。

另外數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，廣州設(shè)計(jì)之都園區(qū)年產(chǎn)值已達(dá)800億元，較改造前的5000萬元，增長了1600倍。板塊前景與產(chǎn)業(yè)的能級躍升毋庸置疑，含餅量不高，這構(gòu)成了中建白云之星講述其未來價(jià)值的核心故事。二是看得見的兌現(xiàn)力。項(xiàng)目雖然6月才開盤，但會(huì)所、入戶大堂、配套學(xué)校等已經(jīng)看得見摸得著。金色亞光的設(shè)計(jì)，顯得門面挺氣派。

帶星空頂?shù)牡叵峦＼噲鲆约笆覂?nèi)恒溫泳池，也彰顯業(yè)主身份。

更重要的是，項(xiàng)目配套的96班中小學(xué)，已經(jīng)確定為華中師范大學(xué)白云學(xué)校，其中小學(xué)部分預(yù)計(jì)明年9月開學(xué)（具體以教育局最新公布為準(zhǔn)）。
學(xué)校由華中師范大學(xué)直屬管理，與華中師大一附中同源，而華中師大一附中，已連續(xù)6年稱霸全國百強(qiáng)中學(xué)TOP1。以上，均是項(xiàng)目看得見的明牌優(yōu)勢。但它也有一定的區(qū)位劣勢，比如項(xiàng)目對面在建產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)出道路狹窄，未來人員可能比較混雜，還有一定堵車風(fēng)險(xiǎn)；小區(qū)東面有一棟仙人樓——三和長安園，部分人可能會(huì)介意。

還有小區(qū)北側(cè)有廣佛肇高速、西北側(cè)有垃圾收集站，分別會(huì)對部分樓棟產(chǎn)生噪音、粉塵影響。

陽光家緣網(wǎng)顯示，自6月開盤以來，中建白云之星1、2棟共網(wǎng)簽了101套，未售214套，去化約3成，相當(dāng)于每個(gè)月網(wǎng)簽20來套(統(tǒng)計(jì)截至10.15)。

這數(shù)據(jù)，算不上是熱銷盤。問題出在哪？大概是定價(jià)邏輯與產(chǎn)品錯(cuò)配。中建白云之星分三期開發(fā)，一期有5棟住宅，層高最低都42層，最高45層，這樣的超高層建筑，真的是針對改善客戶的嗎？
首開1、2棟，產(chǎn)品均為四房，建面約128、143、173㎡，參考成交均價(jià)4.7萬元/㎡。
也就是說，總價(jià)最低都要500萬元起步。
這預(yù)算，幾乎能在整個(gè)白云橫著走，貝殼網(wǎng)上顯示有34個(gè)樓盤可以選擇。

像嘉禾望崗的越秀貝好家嘉悅云啟，建面約109㎡四房，貝殼網(wǎng)上參考總價(jià)約507萬元；云城上品，建面約143㎡四房，貝殼網(wǎng)上參考總價(jià)約500萬元。
放眼到天河、荔灣、海珠、越秀，都有過百個(gè)樓盤可選！
如果中建白云之星只收割地緣客，它周邊的代表性二手房——時(shí)代玫瑰園，掛牌價(jià)也在3.6萬元/㎡左右。
這些二手業(yè)主會(huì)不會(huì)選擇這個(gè)單價(jià)高近3成、面積又過百平起步的新房作為置換，值得打個(gè)問號。

也許又有人會(huì)問，中建白云之星的產(chǎn)品，會(huì)不會(huì)在同價(jià)位中比較出挑？畢竟它承載了中建三局在廣州市場樹立標(biāo)桿的野心，如果產(chǎn)品力夠硬，改善客也會(huì)心甘情愿買單。
但大家只要去項(xiàng)目走一圈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品幾個(gè)明顯的短板。
一是每戶之間的私密性問題。
像在售的1、2棟，銷售口徑樓間距是45米。

這樣看可能不明顯，但當(dāng)我們站在2棟的建面約137㎡戶型的客廳，能看到隔壁鄰居的陽臺、次臥以及主臥，當(dāng)然，別人也能看到你在客廳的活動(dòng)。

再站在建面約137㎡戶型的主臥，又能跟隔壁棟在陽臺的鄰居say hi。

直接走出陽臺，交流就更加方便直接了，如果是爸媽、公婆住在隔壁棟，可能你電話都不用打，在陽臺就能交談。

由于該戶型面向馬路，我們打開門走出陽臺時(shí)會(huì)聽到明顯的噪音。
位于1棟的建面約128㎡戶型，主臥還能跟鄰居親密貼貼。
想保護(hù)好隱私的話，得在這位置做一個(gè)衣柜或安上紗窗。

二是戶型設(shè)計(jì)沒有很強(qiáng)的改善盤質(zhì)感。
還是這個(gè)建面約137㎡戶型，你能接受花近700萬元買個(gè)房子，主臥配一個(gè)兩個(gè)人走進(jìn)去都費(fèi)勁，“體積”較大的人在沐浴區(qū)轉(zhuǎn)身都不方便的廁所嗎？

這也折射出項(xiàng)目使用率不算出挑。銷售稱項(xiàng)目是新規(guī)產(chǎn)品，使用率達(dá)100%，這與市面上動(dòng)輒超110%、120%的產(chǎn)品相比，沒有任何優(yōu)勢。
更讓人摸不著頭腦的是，進(jìn)入建面約137㎡戶型，還得先穿過一道防火門。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防火門需要常閉，這就意味著業(yè)主的歸家動(dòng)線是：電梯出來——推開沉重的防火門——進(jìn)入通道 —— 關(guān)門 ——開啟家門。

這樣的體驗(yàn)，真的能帶給業(yè)主尊貴的歸家感嗎？

總價(jià)約700萬元的房子，不應(yīng)該只能拿出經(jīng)過防火門的迂回動(dòng)線、與鄰居面面相覷的尷尬隱私來作為交付給業(yè)主的最終答案。值得一提的是，中建白云之星的車位比是1：2，可售可租，銷售表示，租的話大概是900元/月，而物業(yè)費(fèi)是5.6元/㎡/月，一個(gè)月最低都超600元，價(jià)格不低。

雖然中建白云之星做的是改善產(chǎn)品，但在當(dāng)下卷到飛起的市場，它的產(chǎn)品其實(shí)支撐不起現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格體系，市場的反應(yīng)也已經(jīng)給出答案。那項(xiàng)目會(huì)不會(huì)降價(jià)？

近日我們也留意到有中介發(fā)布消息稱中建白云之星價(jià)格跳水，甚至還有說它單價(jià)降到3字頭的。

項(xiàng)目銷售表示降價(jià)信息是假的，部分中介用項(xiàng)目低樓層小戶型特價(jià)單位單價(jià)，與開盤平均單價(jià)對比，制造降價(jià)跡象，購房者要注意鑒別。

樂居君查詢相關(guān)數(shù)據(jù)得知，自開盤以來項(xiàng)目價(jià)格平穩(wěn)，沒有明顯的波動(dòng)。接下來，項(xiàng)目還會(huì)加推5棟，據(jù)銷售口徑由于5棟位置沒1棟那么好，所以價(jià)格會(huì)稍低，另外5棟還有建面約115㎡戶型，這也是整個(gè)項(xiàng)目面積最小的單位。

如果對項(xiàng)目有興趣的朋友，不妨再等等，價(jià)格可能會(huì)有驚喜。