當(dāng)所有人的目光還聚焦在恒大、碧桂園的殘局時，那個曾經(jīng)被譽(yù)為行業(yè)“優(yōu)等生”、“模范生”的萬科，也暴雷了！

先是臨危受命的“救火隊(duì)長”、董事長辛杰在開會后神秘“失聯(lián)”，24天后一紙公告宣告辭職；緊接著，前任總裁祝九勝被證實(shí)刑事拘留，直接從商業(yè)精英淪為階下囚。

高層動蕩

2025 年 8 月 12 日，萬科內(nèi)部會議結(jié)束后，時任董事長辛杰失去聯(lián)系，公司內(nèi)部溝通群中其頭像持續(xù)處于離線狀態(tài)，行政部門多次聯(lián)系其秘書與家人均未獲得有效信息。

直至 9 月 5 日，萬科發(fā)布公告稱辛杰因 “個人原因” 申請辭去董事長、董事及戰(zhàn)略委員會主席職務(wù)，公告中未提及失聯(lián)期間的具體情況，也未披露后續(xù)管理層補(bǔ)選計(jì)劃，引發(fā)投資者對公司治理穩(wěn)定性的擔(dān)憂。

2025 年 9 月 18 日，深圳市公安局福田分局發(fā)布通報(bào)，祝九勝因涉嫌 “職務(wù)侵占罪” 被依法刑事拘留，案件正處于偵查階段。

公開資料顯示，祝九勝在 2021-2024 年擔(dān)任萬科總裁期間，主導(dǎo)了多項(xiàng)大額并購與土地儲備項(xiàng)目，其中 2023 年以 67 億元收購的某長三角文旅項(xiàng)目，截至 2025 年上半年資產(chǎn)減值損失已達(dá) 23 億元，相關(guān)資金流向正成為案件調(diào)查重點(diǎn)。

此次事件不僅引發(fā)市場對萬科過往經(jīng)營決策合規(guī)性的質(zhì)疑，也導(dǎo)致公司部分合作銀行收緊信貸額度，進(jìn)一步加劇資金壓力。

2025 年三季度，萬科已有 3 名區(qū)域總經(jīng)理、5 名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人因 “個人原因” 離職，部分重點(diǎn)城市項(xiàng)目審批流程出現(xiàn)延遲，南京、杭州等地多個在售樓盤因 “內(nèi)部流程調(diào)整” 暫停網(wǎng)簽，涉及房源套數(shù)超過 2000 套，銷售回款受阻進(jìn)一步惡化現(xiàn)金流狀況。

負(fù)債高企與現(xiàn)金流的雙重?cái)D壓

萬科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已亮起紅燈，負(fù)債規(guī)模與現(xiàn)金流缺口形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

據(jù) 2025 年半年報(bào)，公司總負(fù)債達(dá) 8729.3 億元，較 2024 年末增加 426.7 億元，其中有息負(fù)債 3562.8 億元，占總負(fù)債比例 40.8%。

在有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)為 1553.2 億元，而公司貨幣資金僅為 698.5 億元，短期償債覆蓋率僅 0.45，遠(yuǎn)低于行業(yè)安全線 1.0 的水平，資金缺口高達(dá) 854.7 億元。

盈利能力的大幅下滑加劇了財(cái)務(wù)壓力，同時，公司對存貨、投資性房地產(chǎn)等資產(chǎn)計(jì)提減值損失達(dá) 98.7 億元，其中存貨跌價損失占比 82.3%，主要因部分項(xiàng)目售價低于成本，需計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備以反映市場公允價值。

現(xiàn)金流狀況也持續(xù)惡化，

2025 年上半年，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 - 234.6 億元，同比減少 189.2 億元，主要因銷售回款減少與工程款支付增加。

投資活動現(xiàn)金流出 42.3 億元，主要用于現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建；籌資活動現(xiàn)金流入 156.8 億元，其中新增銀行貸款僅 87.5 億元，同比下降 62.1%，更多依賴發(fā)行中期票據(jù)與資產(chǎn)支持證券（ABS），融資成本較 2024 年上升 0.8 個百分點(diǎn)至 5.2%。

現(xiàn)金流的緊繃狀態(tài)，導(dǎo)致公司在 2025 年 7 月延遲支付某信托計(jì)劃利息 2.3 億元，成為首個公開違約的頭部房企信托項(xiàng)目，進(jìn)一步損害融資信譽(yù)。

項(xiàng)目危機(jī)來襲

財(cái)務(wù)困境已傳導(dǎo)至項(xiàng)目端，萬科多地項(xiàng)目出現(xiàn)停工、延期交付問題，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。

截至 2025 年 9 月末，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，萬科全國范圍內(nèi)已確認(rèn)停工或緩建的項(xiàng)目達(dá) 47 個，涉及 22 個城市，其中武漢、重慶、鄭州等二線城市占比 61.7%，涉及建筑面積約 832 萬平方米，影響業(yè)主超過 5 萬戶。

武漢萬科 “公園大道” 項(xiàng)目于 2023 年 4 月開工，原計(jì)劃 2025 年 6 月交付，截至 2025 年 10 月，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)雖已封頂，但室內(nèi)裝修、小區(qū)綠化等工程已停工超過 3 個月，工地現(xiàn)場僅有少數(shù)安保人員值守，未見施工機(jī)械與工人。

業(yè)主代表表示，項(xiàng)目已累計(jì)逾期交付 4 個月，超過 800 名業(yè)主已聯(lián)合向當(dāng)?shù)刈〗ú块T提交維權(quán)申請，要求萬科明確復(fù)工時間與交付節(jié)點(diǎn)。

類似情況也出現(xiàn)在重慶萬科 “中央公園城”、鄭州萬科 “城光里” 等項(xiàng)目，部分業(yè)主因擔(dān)心項(xiàng)目爛尾，選擇停止償還按揭貸款，引發(fā) “斷供潮” 風(fēng)險，項(xiàng)目危機(jī)還體現(xiàn)在合作方的信心流失。

2025 年三季度，萬科已有 12 家施工單位因工程款支付延遲暫停合作，其中包括中國建筑、中鐵建工等大型央企；3 家設(shè)計(jì)院終止設(shè)計(jì)合同，導(dǎo)致多個待建項(xiàng)目無法推進(jìn)。

萬科旗下部分商業(yè)項(xiàng)目也面臨困境，北京萬科廣場、上海萬科中心等購物中心空置率分別上升至 28.3%、31.5%，租金收入同比下降 23.7%，商業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)能力持續(xù)減弱。

行業(yè)背景與自救嘗試

萬科的危機(jī)并非個例，而是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。

2025 年 1-9 月，全國商品房銷售面積 8.7 億平方米，同比下降 26.4%；商品房銷售額 8.2 萬億元，同比下降 31.2%，行業(yè)銷售規(guī)模連續(xù)三年下滑。

融資端，2025 年房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模僅 3245 億元，同比下降 48.7%，境外債券幾乎停發(fā)，行業(yè)整體面臨 “融資難、銷售弱” 的雙重困境，已有超過 50 家房企申請債務(wù)重組，市場信心處于歷史低位。

面對危機(jī)，萬科正采取多項(xiàng)措施自救。

在融資方面，公司積極對接政策性銀行，2025 年 8 月獲得中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 28 億元專項(xiàng)借款，用于保障房項(xiàng)目建設(shè)；9 月與中國銀行、工商銀行等 6 家銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬獲得總額 150 億元的授信額度，主要用于現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建與債務(wù)展期。

在資產(chǎn)處置方面，萬科已啟動部分非核心資產(chǎn)出售，2025 年上半年轉(zhuǎn)讓了深圳、上海等地 3 個商業(yè)項(xiàng)目，獲得資金 47 億元；計(jì)劃在四季度出售旗下物業(yè)公司 “萬物云” 15% 的股權(quán)，預(yù)計(jì)可回籠資金 60-80 億元。

在經(jīng)營策略上，萬科收縮戰(zhàn)線，聚焦核心城市。2025 年上半年，公司新獲取土地僅 8 宗，全部位于北京、上海、廣州等一線城市，土地成交價款 89 億元，同比下降 78.5%，顯著減少土地儲備支出以節(jié)約現(xiàn)金流。

同時，萬科加快現(xiàn)有項(xiàng)目去化，推出 “以價換量” 策略，部分項(xiàng)目降價幅度達(dá) 15%-25%，雖然短期內(nèi)犧牲利潤，但有助于加快銷售回款，緩解現(xiàn)金流壓力。

此外，萬科還嘗試拓展多元化業(yè)務(wù)，加大長租房、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的投入，2025 年上半年長租房業(yè)務(wù)收入同比增長 18.3%，成為少數(shù)實(shí)現(xiàn)增長的業(yè)務(wù)板塊。

結(jié)語

盡管自救措施已逐步落地，但萬科仍面臨諸多不確定性。

如何填補(bǔ) 854.7 億元的短期資金缺口、推動停工項(xiàng)目復(fù)工，是亟待解決的問題。

在行業(yè)調(diào)整周期中，如何重構(gòu)盈利能力與核心競爭力，將決定公司能否真正走出危機(jī)。

房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬仍在持續(xù)，萬科能否挺過難關(guān)，不僅關(guān)乎自身命運(yùn)，也將對行業(yè)信心與市場穩(wěn)定產(chǎn)生重要影響。