日本東京首都圈的房?jī)r(jià)像坐了火箭一樣一路飆升，住在日本想買房的普通人心里卻越來(lái)越焦慮。

究竟是不顧一切高位入手，還是僥幸等著價(jià)格回落，似乎哪一種選擇都充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

畢竟，不是誰(shuí)都能做李嘉誠(chéng)，能輕松在房地產(chǎn)界翻云覆雨、點(diǎn)石成金。但好在這個(gè)時(shí)代并不缺乏高瞻遠(yuǎn)矚的人。

對(duì)于目前東京都房產(chǎn)的現(xiàn)狀，日本資深不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Mr. Mechaee Gent桑也給出了截然不同的提醒。

他認(rèn)為，“觀望，才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。真正的優(yōu)質(zhì)房源，根本不會(huì)大幅降價(jià)，反而會(huì)悄悄消失。最后的結(jié)果，就是你永遠(yuǎn)也買不到?！?/strong>

換句話說(shuō)，稀缺的永遠(yuǎn)都值錢。

我們先來(lái)看看東京房市目前的狀況是否真的會(huì)面臨著泡沫崩盤？

眾所周知，如今東京的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了讓人恐慌的程度。都心核心地段適合家庭居住的房產(chǎn)哪怕是二手房，超過(guò)1億日元也是很普通的事。

日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《8月份首都圈新建分售公寓市場(chǎng)動(dòng)向》報(bào)告顯示，8月份首都圈新建分售公寓的發(fā)售套數(shù)為1301套，同比大增78.7%。每套公寓的平均價(jià)格同比上漲8.3%，達(dá)到1億325萬(wàn)日元，連續(xù)兩個(gè)月突破“1億日元”大關(guān)。

在過(guò)去十余年間公寓投資者數(shù)量大幅增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)應(yīng)當(dāng)較2012年的4%有所下降，這里假設(shè)為3%。與2012年持續(xù)通縮、租金上漲幾乎無(wú)望的環(huán)境不同，自2022年前后起，東京23區(qū)的公寓租金已開(kāi)始隨通脹上升。

根據(jù)日本房產(chǎn)“at home”平臺(tái)的數(shù)據(jù)，從2022年第1季度到2025年第2季度，東京23區(qū)平均租金上漲率達(dá)3.7%。也就是說(shuō)，東京公寓價(jià)格較2012年上漲約兩倍多，其中大部分漲幅是由“租金預(yù)期上升率”隨通脹上升所推動(dòng)。雖然這是粗略估算，但卻是關(guān)鍵所在。

另外，即便在東京23區(qū)內(nèi)，各地區(qū)房子的價(jià)格水平和上漲幅度也存在顯著差異。其中，價(jià)格水平最高、近年漲幅也最大的，是“都心三區(qū)”（千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)），價(jià)格相較2012年上漲約3.2倍。

尤其自2022年以來(lái)，上漲勢(shì)頭極為猛烈，年化漲幅高達(dá)15.8%。在這些區(qū)域，一套分戶公寓價(jià)格超過(guò)1億日元的比比皆是，數(shù)億日元的高端物業(yè)尤為集中。

可以說(shuō)，正是這些地區(qū)的價(jià)格暴漲，推高了整個(gè)東京23區(qū)的公寓平均價(jià)格。

不過(guò)，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，明顯帶有國(guó)內(nèi)外富裕層與超富裕層過(guò)度投資的成分。但是，值得玩味的是，只要購(gòu)買者以現(xiàn)金交易為主、非依賴債務(wù)融資，這種“富人推動(dòng)型”的市場(chǎng)高漲，出現(xiàn)類似泡沫破裂的劇烈崩盤可能性就很低。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如今東京房產(chǎn)的高房?jī)r(jià)很難像泡沫一樣被戳破。

那么，在有限的預(yù)算和收入條件下，普通人到底該如何選擇？哪些區(qū)域的房子不僅自住舒適，還能在未來(lái)保值甚至增值呢？

今天我們就帶大家看看，日本房產(chǎn)資深人士根據(jù)不同收入水平，點(diǎn)名推薦的具體區(qū)域和車站。如果你也正在糾結(jié)在東京買房，千萬(wàn)別錯(cuò)過(guò)。

年收入800萬(wàn)日元家庭

對(duì)于年收800萬(wàn)日元的家庭來(lái)說(shuō)，興許現(xiàn)在還能趕上的最后的末班車機(jī)會(huì)，那就是“未來(lái)的豐洲”。

在日本，800萬(wàn)日元年收的家庭，大概能通過(guò)銀行貸款買下6500萬(wàn)日元左右的房子。在這個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，要想兼顧交通、生活和未來(lái)升值空間，選擇就變得十分關(guān)鍵。

推薦區(qū)域一：江東區(qū)的東陽(yáng)町。這里乘坐東西線可以直達(dá)大手町，對(duì)上班族來(lái)說(shuō)通勤便利。對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)，商業(yè)、教育、生活設(shè)施齊備，日常生活很舒適。

推薦區(qū)域二：豐洲北部的枝川、鹽浜。這兩個(gè)地區(qū)都臨近豐洲，但價(jià)格相對(duì)低一些。更值得關(guān)注的是，這兩個(gè)地區(qū)未來(lái)有望因有樂(lè)町線延伸計(jì)劃而設(shè)立新站點(diǎn)，潛在升值空間很大。

在具體樓盤上，像：Park Homes東陽(yáng)町（パークホームズ東陽(yáng)町）；City Terrace東陽(yáng)町（シティテラス東陽(yáng)町）等都很不錯(cuò)。這些樓盤都由大型開(kāi)發(fā)商，也就是日本的“七大巨頭”打造的品牌公寓，品質(zhì)和管理都有保障，很適合第一次置業(yè)又希望保值的家庭。

在這個(gè)預(yù)算段位，想要買到既有生活便利，又有未來(lái)潛力的房子，現(xiàn)在真的是最后的窗口期。

年收入1000萬(wàn)日元家庭

對(duì)于年收入1000萬(wàn)日元的家庭來(lái)說(shuō)，灣岸地區(qū)的人氣塔樓，可以正式進(jìn)入目標(biāo)射程。

1000萬(wàn)日元年收的家庭，大概能通過(guò)銀行貸款買下8000萬(wàn)日元左右的房子。這個(gè)時(shí)候，備受矚目又人氣的“灣岸塔樓公寓”也進(jìn)入了可選范圍。

推薦區(qū)域一：豐洲旁的東云。它與豐洲相鄰，但價(jià)格比豐洲更親民。而且區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了大批塔樓，社區(qū)氛圍和配套設(shè)施也在不斷完善。大型購(gòu)物中心“永旺東云店”就在家門口，日常生活極其便利。

推薦樓盤：Proud City東云Canal Marks（プラウドシティ東雲(yún)キャナルマークス）。

推薦區(qū)域二：中央?yún)^(qū)的晴海。晴海因奧運(yùn)選手村改造而被世人所熟悉并聲名大噪。新興住宅區(qū)“晴海FLAG”開(kāi)發(fā)帶動(dòng)周邊整體價(jià)值提升?！癟he Harumi Residence（ザ?晴海レジデンス）”等項(xiàng)目，在這個(gè)價(jià)位內(nèi)也能拿下。

如果說(shuō)豐洲是已經(jīng)成熟的城市，那東云和晴海就是即將成長(zhǎng)的城市?，F(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，未來(lái)的收益彈性也會(huì)更大。

為什么目前房產(chǎn)狀況下“等”才是最大的風(fēng)險(xiǎn)？

很多人不敢下手的原因是擔(dān)心價(jià)格見(jiàn)頂。入手即虧。但他們沒(méi)考慮到是，東京的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)特點(diǎn)，那就是核心地段供應(yīng)有限，需求穩(wěn)定，而且價(jià)格一旦上漲，就很少回落。

尤其是那些交通便利、規(guī)劃利好的灣岸與都心周邊，即便經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，也很難出現(xiàn)腰斬式的下跌。所以說(shuō)與其猶豫等待所謂的“低點(diǎn)”，不如清醒意識(shí)到，你每個(gè)月付出的房租，也是看不見(jiàn)的損失。房子不僅是資產(chǎn)，更是生活質(zhì)量與家庭穩(wěn)定感。

買房不是純粹的投資行為，而是結(jié)合居住價(jià)值與時(shí)間價(jià)值的綜合選擇。與其等待一個(gè)不確定的“便宜”，不如在能承受的范圍內(nèi)，選擇一套真正優(yōu)質(zhì)的房子。未來(lái)感謝自己的，往往是當(dāng)下勇敢出手的你。

當(dāng)然，一定要牢記的真理是，無(wú)論在哪個(gè)收入段位，核心點(diǎn)都是鎖定交通便利和未來(lái)有開(kāi)發(fā)利好的區(qū)域，盡量選擇大開(kāi)發(fā)商品牌。這樣未來(lái)才有保值增值的希望！

有意向投資日本房產(chǎn)或者移居日本的朋友們，請(qǐng)咨詢旭不動(dòng)產(chǎn)（微信號(hào)：asahi-2013）。

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