北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我孩子是2026年上小學(xué)一年級，本來打算買一個慧忠里的開間占坑房，上朝陽外國語，但是今年關(guān)注到北京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)朝陽分校合并入北師大附屬實(shí)驗(yàn)集團(tuán)辦學(xué)，然后也要建設(shè)高中，現(xiàn)在就有點(diǎn)糾結(jié)。

1、當(dāng)前的房子比較小，一直考慮改善換房，但是鳳林綠洲塔樓臨街還貴，二期板樓都得1400-1500 買不起。

2、買慧忠里占坑房300多萬，然后持有兩年賣出的話，可能房價會進(jìn)一步下跌，總感覺有些虧，而且看了成績，有些懷疑朝陽外國語真的那么好嘛。

3、當(dāng)前看了京師園小區(qū)，感覺環(huán)境很不錯，改善三居差不多1000w就能搞定，壓力小很多，要是北師大朝陽能崛起，還能順道兼顧一下上學(xué)。

想咨詢一下您，像我們這種需求，是不改善，買一個占坑房上學(xué)好呢，還是直接改善去上北師大朝陽，現(xiàn)在在學(xué)校和改善上兩頭糾結(jié)，想咨詢一下您。

A：

1、2026不就是明年嗎？這都十月了，還有半年時間就信息采集了，做好時間規(guī)劃。

2、總價高的學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢是溢價相對低，總價越高溢價率越低，1500萬應(yīng)該沒什么溢價了，朝陽特色。因?yàn)橄胭I的家庭不多，也就很難抬高溢價，畢竟商品價格是供需關(guān)系決定的。但這種房的劣勢就是貴，出手時也或許掛牌期長，比占坑兒房難賣。

3、占坑兒房是常規(guī)選項(xiàng)。優(yōu)勢是占用資金少，出手時相對好賣。劣勢是溢價率高+居住的性價比低+保值風(fēng)險大?；壑依锏囊鐑r基本等同于東西海平均值吧，朝外到目前為止還很受追捧，所以一分錢一分貨。

常規(guī)建議是用完了學(xué)位之后看行情，覺得不合適就盡快出手，置換成本就相當(dāng)于當(dāng)年的擇校費(fèi)了。

4、學(xué)校的選擇只能家長決定，外人不敢建議。如果北師大朝陽能崛起為頭部校自然是各項(xiàng)兼顧了，上學(xué)+宜居+升值出學(xué)區(qū)溢價+流動性比現(xiàn)在強(qiáng)。但這誰敢保證啊，只能說現(xiàn)狀就是如此，看自己的判斷吧。

5、我沒建議，一邊是側(cè)重孩子，一邊是側(cè)重房子。我只能列出這些情況，看家長更重視哪方面了。

僅供參考。

二

Q:

咨詢下您，想幾年內(nèi)在上學(xué)附近置換3居，不會總租住。賣豐臺角門一套5層兩居，現(xiàn)在價一直降，是現(xiàn)在賣還是明年過完年賣更合適？ 無貸款，不太著急用錢，三居預(yù)算偏低，龍體、雙井這邊還沒有發(fā)現(xiàn)太合適的三居小區(qū)。

A：

1、幾年內(nèi)置換，那為什么要現(xiàn)在就著急賣?。空娴膶Ρ本┓績r這么悲觀嗎？要知道現(xiàn)在北京的租金收益率可已經(jīng)超過同期銀行利率了，您要是套現(xiàn)存銀行的話，收益可還沒有房租高呢?？紤]好再賣。

如果真想賣的話一般都是建議年初，大多數(shù)時期都會出現(xiàn)小陽春。尤其是這兩年一直在救市，出臺刺激政策的概率大。

2、角門一帶的兩居，如果是老房的話一般70平，售價300來萬吧。租金應(yīng)該是5/6000，租售比5/600。那即便扣除物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，租金收益也在2%左右或以上，這是現(xiàn)在北京老房的平均值。

而現(xiàn)在五大行的五年期存款利息是1.3-1.5%，國債1.7%。所以您考慮好吧，如果不著急用錢，這收益是否劃算？

3、反正我認(rèn)為北京房價是沒什么下跌空間了，就因?yàn)殂y行利息還在下行通道，而租金不可能下降太多。這也可以參考日韓和香港等地的歷史行情，下跌的底線都是對標(biāo)同期銀行利率。畢竟賣房的和買房的都會算賬，誰都不傻。

4、龍體雙井，是要買龍體的學(xué)區(qū)房嗎？孩子上學(xué)了沒有？如果已經(jīng)入學(xué)，那此時或近幾年買學(xué)區(qū)房，考慮好溢價部分是否劃算+保值風(fēng)險。反正人口的大趨勢是明擺著的，就看自己怎么判斷了。

5、總之常規(guī)建議是，如果有穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，那就賣房套現(xiàn)。如果沒有且不著急用錢，那就計(jì)算好哪種收益劃算。至于學(xué)區(qū)房看自己是否需要學(xué)位，需要的話就買，不需要的話考慮好居住的性價比+保值風(fēng)險。

僅供參考。

三

Q:

真心請教，本人有一套平谷的別墅，首城匯景墅，戶型超級好，小區(qū)環(huán)境也非常不錯，400平2018年買的加裝修的成本是1400萬。本來設(shè)想是別墅用地稀缺又有地鐵的利好，但六年過去房價不漲反跌，現(xiàn)在不算裝修的價格剩800萬了。想聽聽您的建議，是繼續(xù)再留幾年還是就這么算了？

A：

1、400平1400萬？每平折合快4萬了，這可夠高的，您裝修花了多少錢?。炕蛘哒f這1400里邊是不是還計(jì)算了利息成本??？要不然能有這么高嗎？

2、如果是直接成本1400萬，那說明您當(dāng)時就是為了自住，所以才花這么多錢裝修。那房子本身就是用來住的，甭管價格漲跌都不影響您的居住體驗(yàn)。那就繼續(xù)自住唄，什么時候不想住了再說。

3、如果確定不自住，常規(guī)建議是索性賣掉。因?yàn)轳R坊這地段兒雖然挺適合別墅的，但畢竟是規(guī)模小，不太可能有什么太多的利好，想引進(jìn)大型配套都沒地方，四邊都被高速+鐵道+河道給物理隔離了。

而且裝修這么好，出租的話也不合適。就算租客檔次高+注意維護(hù)，那也不如自己在意，用不了幾年這裝修就毀的不值錢了，還不如趁著比較新賣掉呢，比收的那點(diǎn)兒租金劃算。

4、其他沒什么建議，房子是用來住的，別墅更是用來住的。優(yōu)勢就是真喜歡的能享受居住體驗(yàn)，但這種產(chǎn)品的投資性弱，如果不自住的話不建議長期持有。

僅供參考。

四

Q:

請問，我家里有兩個女兒，老大今年是六年級，明年要在副中心的北京學(xué)校小升初。我們計(jì)劃今年年底的時候在西城區(qū)月壇區(qū)落戶，然后在月壇參加全區(qū)派位。老二目前是上幼兒園，2028年的時候幼升小。想咨詢一下，在月壇買二手房，目前我們看的是鐵三區(qū)的老洋房。磚木結(jié)構(gòu)的不知道值不值得購買。

目前是看上鐵二中和鐵二中附近的小區(qū)環(huán)境，預(yù)算大概700萬左右。目前也是看了一些房子，從長安街南看到了長安街，往北越看價格越高，最后鎖定的是鐵三區(qū)的老洋房，因?yàn)槟欠N房子比較特別，還是比較喜歡。也考慮到未來孩子上學(xué)還要住大概至少10多年，所以就想買一個，既有學(xué)習(xí)屬性，又可以適宜居住的一套房子。

A：

1、鐵三區(qū)還有“磚木結(jié)構(gòu)”的？這我不知道，按說都應(yīng)該是“磚混結(jié)構(gòu)”的，磚木的樓房辦理不了公房上市手續(xù)，也就買不了。

如果真的是磚木的那就趕緊下手唄，大概率是D級危房了，用不了多久就得原拆原建，占大便宜了，絕對值。但如果是磚混的就無所謂值不值，普通的老房而已，北京這種房子還有至少200萬套左右呢。

2、老洋房，蘇式老洋房吧，真要喜歡就買唄。房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，自己覺得合適就行。

3、但您到底想問我什么呢？我的建議是看房的時候計(jì)算一下學(xué)區(qū)溢價率，或者說是居住的性價比也行，盡量選擇溢價低的，這樣性價比高，保值的風(fēng)險也相對低。其他的看您自己的想法吧。

僅供參考。

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