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飆升20%！揭悉尼房?jī)r(jià)三季度漲幅榜

據(jù)房產(chǎn)追蹤機(jī)構(gòu)PropTrack最新數(shù)據(jù)，上季度西悉尼的公寓是悉尼市最熱門的房產(chǎn)類型。

該數(shù)據(jù)揭示了今年7月至9月季度房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)，排名前15的區(qū)域均為公寓市場(chǎng)。

這份榜單中，悉尼西南區(qū)、內(nèi)西南區(qū)及遠(yuǎn)西區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位。

這一現(xiàn)象反映出，為尋求價(jià)格更親民的房產(chǎn)，選擇遠(yuǎn)離市中心的購(gòu)房者數(shù)量正不斷增加。

此外，該數(shù)據(jù)還標(biāo)志著Blacktown等區(qū)域的公寓市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。此前數(shù)年，這些區(qū)域的新建公寓一直處于供過于求的狀態(tài)。

作為Blacktown的鄰近區(qū)，Lalor Park公寓中位價(jià)漲幅20%，登頂本季度漲幅榜。短短3個(gè)月內(nèi)，該區(qū)公寓中位價(jià)就從50.7萬澳元飆升至60.7萬澳元。

內(nèi)西南區(qū)附近的Yagoona和Bass Hill同樣表現(xiàn)亮眼，房?jī)r(jià)分別上漲12%和10%。

數(shù)據(jù)中存在一個(gè)特例——Darling Point。該區(qū)房?jī)r(jià)上漲11%，且是季度漲幅前30名中 僅有的兩個(gè)東區(qū)之一。

PropTrack經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore表示， 可負(fù)擔(dān)性正吸引購(gòu)房者前往Blacktown及遠(yuǎn) 西區(qū)等區(qū)域。

“人們自然會(huì)尋找性價(jià)比更高的選擇，無論是選擇離市中心稍遠(yuǎn)的位置，還是選擇公寓而非獨(dú)立屋?！?/p>

Moore補(bǔ)充稱，房產(chǎn)可負(fù)擔(dān)性也是公寓市場(chǎng)表現(xiàn)更優(yōu)的原因之一。

這一因素形成了 完美的需求“疊加效應(yīng)”，推動(dòng)大西悉尼公寓市場(chǎng)迅速升溫，Moore指出，除Lalor Park的顯著漲幅外，數(shù)據(jù)還顯示悉尼整體市場(chǎng)正呈現(xiàn)小幅但穩(wěn)定的改善趨勢(shì)。

“目前悉尼各區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅差異并不大。今年悉尼樓市的整體態(tài)勢(shì)是各區(qū)漲幅相對(duì)均衡，而非某一兩個(gè)區(qū)域表現(xiàn)遠(yuǎn)超其他區(qū)域?！?/p>

Blacktown房產(chǎn)中介Clair Andree-Evarts稱，該區(qū)域的公寓市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)顯著好轉(zhuǎn)。

“此前該區(qū)域公寓確實(shí)供過于求，我認(rèn)為過去兩年公寓市場(chǎng)一直相當(dāng)平淡。但目前，我們掛牌的所有公寓基本都能在兩三周內(nèi)售出?！?/p>

Andree-Evarts表示，該區(qū)域的公寓吸引了大量首次購(gòu)房者的關(guān)注。

“仍有部分投資 者對(duì)此感興趣，但市場(chǎng)主力已變?yōu)槭状钨?gòu)房者?！?/p>

Andree-Evarts補(bǔ)充道，Blacktown的火車站以及便捷接入M2和M7高速公路的交通優(yōu) 勢(shì)，使其房產(chǎn)對(duì)首次購(gòu)房者具有較強(qiáng)吸引力。

在Parramatta，Wentworth Point的公寓同樣開始受到首次購(gòu)房者的青睞。

上季 度，該區(qū)的公寓房?jī)r(jià)上漲3%，中位價(jià)達(dá)到77.3萬澳元。

Strathfield房產(chǎn)中介Ania Aquino表示，這一價(jià)格水平吸引了兩類核心購(gòu)房者群體。

“顯然，以悉尼公寓的整體價(jià)格水平來看，尤其是在Wentworth Point，人們只需花費(fèi)不到150萬澳元就能購(gòu)置一套優(yōu)質(zhì)住房，因此我們看到大量首次購(gòu)房者涌入。”

“同時(shí)，也有許多希望改變生活方式的換小房者選擇這里?！?/p>

Aquino還指出，該區(qū)域吸引了大量醫(yī)療行業(yè)從業(yè)者前來購(gòu)房或咨詢。

她表示，這得益于Wentworth Point的核心地理位置——Parramatta、Macquarie Park、Chatswood等主要商業(yè)區(qū)及悉尼CBD均在其周邊范圍內(nèi)。

Aquino稱，Wentworth Point充足的公寓供應(yīng)量意味著，當(dāng)前市場(chǎng)仍存在“購(gòu)房者議 價(jià)能力”。

她表示，該區(qū)域一套公寓在銷售期間，平均會(huì)吸引約50位意向購(gòu)房者實(shí)地看房。

02

只多坐一站火車，房?jī)r(jià)可少付百萬！

澳洲多個(gè)首府城市沿火車線路的相鄰城區(qū)，存在明顯“房?jī)r(jià)站點(diǎn)差”現(xiàn)象。

對(duì)購(gòu)房者來說，部分僅隔一站的城區(qū)，房?jī)r(jià)差超過百萬澳元，且僅需多花幾分鐘通勤時(shí)間。

PropTrack數(shù)據(jù)分析顯示，在各首府城市有數(shù)十個(gè)區(qū)，買家只需前往下一個(gè)車站，就能找到價(jià)格大幅降低的房屋。

REA集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eleanor Creagh表示，沿著大多數(shù)鐵路線，離城市越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)往往越便宜。

“一般來說，鐵路線上離城市越遠(yuǎn)的區(qū)更具可負(fù)擔(dān)性，因?yàn)樗鼈兙嚯x城市的主要就業(yè)和生活中心更遠(yuǎn)。額外的距離和通勤時(shí)間導(dǎo)致土地價(jià)值較低?！?/p>

不過，這并不是一個(gè)絕對(duì)的趨勢(shì)，因?yàn)橛行┗疖嚲€路會(huì)終止于高價(jià)值區(qū)。

“在許多情況下，理想的學(xué)校、海灘或當(dāng)?shù)氐纳钤O(shè)施和特色等因素會(huì)成為例外情況?！?/p>

在一些僅相隔一站的區(qū)，房產(chǎn)價(jià)格差可能超過100萬澳元。

相鄰區(qū)之間的最大價(jià)格 差異往往出現(xiàn)在每個(gè)城市最昂貴的一些地區(qū)，如墨爾本東區(qū)和悉尼北岸。

根據(jù)兩個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)，在墨爾本Caulfield購(gòu)房的通勤者比在距離城市更近的 下一站Malvern購(gòu)房可節(jié)省超過110萬澳元。

Caulfield一套普通房屋價(jià)格為187萬澳元，而Malvern的則為299萬澳元。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Leon Gouzenfiter表示，Caulfield和Caulfield North價(jià)格更親民， 而Malvern因其更高的聲望，買家往往愿意多付溢價(jià)。

“Caulfield的性價(jià)比似乎要高得多，一旦你越過Dandenong Road進(jìn)入Malvern、 Armadale和South Yarra，價(jià)格就會(huì)大幅上漲?！?/p>

與在Mont Albert購(gòu)房相比，在Box Hill購(gòu)房的買家將節(jié)省92.35萬澳元。

與此同時(shí)，在Heidelberg購(gòu)房的買家比在Eaglemont購(gòu)房可節(jié)省88.75萬澳元。

在悉尼，節(jié)省最多的是悉尼南部的Como，購(gòu)買中位數(shù)價(jià)格房屋的買家比在Oatley購(gòu) 房將少支付74.75萬澳元。

Como和Oatley在鐵路線上僅相隔三分鐘，但這兩個(gè)區(qū)被Georges River隔開，該河 將Sutherland Shire與悉尼其他地區(qū)分隔開來。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jed Wood表示，Como和Oatley有相似之處，包括都有河畔位置以及大 量的公園和綠地，但Como的可負(fù)擔(dān)性吸引了更多買家過河購(gòu)房。

他說：“Como有一點(diǎn)幽靜的感覺，這是一個(gè)非常適合家庭居住的地區(qū)?！?/p>

“這里非常受買家歡迎，特別是當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)它在鐵路線上僅相隔一站時(shí)?！?/p>

Sutherland Shire也證明了，買家離市中心越遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)并不總是越便宜。

Cronulla支線沿線區(qū)，靠近海灘的地方通常價(jià)格更高，盡管這會(huì)導(dǎo)致前往城市的火車行程更長(zhǎng)。

在悉尼的其他地方，北岸相鄰區(qū)之間也存在很大的價(jià)格差異，Turramurra的買家比 Pymble的買家可節(jié)省49.2萬澳元，Chatswood的買家比Artarmon的買家可節(jié)省41萬 澳元。

在內(nèi)西區(qū)的Ashfield購(gòu)房比在Summer Hill便宜30萬澳元，Ashfield的房屋中位數(shù)價(jià)格為220萬澳元，而Summer Hill的普通房屋售價(jià)為250萬澳元。

在珀斯，相鄰的Cottesloe和Mosman Park的房?jī)r(jià)中位數(shù)相差66.25萬澳元。

Cottesloe是珀斯第二昂貴區(qū)，房?jī)r(jià)中位數(shù)為306萬澳元，而Mosman Park是該市第 七昂貴區(qū)，房?jī)r(jià)中位數(shù)為240萬澳元。

在Mount Lawley和Maylands之間（相差47萬澳元）、Stirling和Warwick之間（相 差45.7萬澳元）以及North Fremantle和Fremantle之間（相差23.8萬澳元）也存在 很大的價(jià)格差異。

布里斯班的買家如果在Corinda而不是Sherwood購(gòu)房，可以節(jié)省50.2萬澳元，如果 在Murarrie而不是Cannon Hill購(gòu)房，可以節(jié)省36.25萬澳元，如果在Lota而不是 Manly購(gòu)房，可以節(jié)省35萬澳元。

與較大的首府城市相比，阿德萊德同一鐵路線上相鄰區(qū)之間大幅節(jié)省房?jī)r(jià)的例子較少。

阿德萊德的情況顯示，一些靠海、生活便利的地區(qū)即使遠(yuǎn)離市中心，也可能因地理與資源優(yōu)勢(shì)，維持較高房?jī)r(jià)，進(jìn)一步說明買房決策除了通勤距離，還需綜合考量地段價(jià)值與生活配套。

03

墨爾本房市徹底翻身！兩年最快漲幅來了，90%的區(qū)都在漲

墨爾本房市已迎來拐點(diǎn)，錄得兩年多來最快季度漲幅，標(biāo)志著該市后疫情時(shí)期的房市低迷期正式結(jié)束。

房產(chǎn)追蹤機(jī)構(gòu)PropTrack最新季度數(shù)據(jù)顯示，在“健康復(fù)蘇”的趨勢(shì)下，今年第三季 度，墨爾本有371個(gè)區(qū)的獨(dú)立屋價(jià)值上漲，僅36個(gè)區(qū)出現(xiàn)下跌或持平。

這意味著近90%的區(qū)目前已進(jìn)入增長(zhǎng)模式，印證了墨爾本各個(gè)區(qū)域的房市動(dòng)能均已回歸。

獨(dú)立屋漲幅最高的區(qū)域是Hawthorn，獨(dú)立屋中位價(jià)飆升22.3萬澳元（漲幅9%），達(dá) 到281萬澳元。

Boroondara房產(chǎn)中介Chris Barrett表示，這一顯著漲幅反映出高端家庭住宅的需求再度回升。

“Hawthorn一直是墨爾本需求最旺盛的區(qū)之一?！?/p>

Barrett指出，隨著長(zhǎng)期業(yè)主和嬰兒潮一代選擇換小房，更多高品質(zhì)家庭住宅進(jìn)入市場(chǎng)，為家庭購(gòu)房者和專業(yè)人士創(chuàng)造了難得的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

“新冠疫情以來，很多業(yè)主都不愿出售大房子，因?yàn)楫?dāng)時(shí)所有人都追求居住空間，但這種心態(tài)現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)變?！?/p>

他表示，“新一代購(gòu)房者正積極入場(chǎng)，為高品質(zhì)住宅買單。”

Hawthorn是墨爾本漲幅前十中唯一的內(nèi)東區(qū)，其余多為北區(qū)和遠(yuǎn)東南區(qū)的郵編區(qū)域。

緊隨其后的是Coolaroo，獨(dú)立屋中位價(jià)上漲4.1萬澳元（漲幅8%），達(dá)到58.9萬澳 元；Frankston North上漲4.3萬澳元（漲幅7%），達(dá)到64.7萬澳元。

數(shù)據(jù)顯示，墨爾本高端房產(chǎn)市場(chǎng)與平價(jià)房產(chǎn)市場(chǎng)正同步上漲。 其他表現(xiàn)亮眼的區(qū)域包括Wheelers Hill，其公寓價(jià)值漲幅達(dá)20.2%； Campbellfield和Chelsea Heights的季度漲幅均接近9%。

Preston、Wallan和Strathtulloh等中環(huán)區(qū)的漲幅約為3%，經(jīng)濟(jì)學(xué)家將這種增長(zhǎng)稱為“穩(wěn)健、可持續(xù)的增長(zhǎng)”。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore表示，墨爾本曾是澳洲首府城市中房市表現(xiàn)最 慢的，但2025年已明顯換擋提速。

利率下調(diào)、跨州移民趨于穩(wěn)定以及購(gòu)房者信心回升，共同推高了市場(chǎng)需求。

“我們?cè)俅慰吹搅顺掷m(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)正逐月上漲。” Moore表示，“這并非繁榮期，而是建立在可負(fù)擔(dān)性回歸和購(gòu)房者基數(shù)擴(kuò)大基礎(chǔ)上的健康復(fù)蘇?！?/p>

PropTrack房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，本季度大墨爾本地區(qū)房產(chǎn)價(jià)值上漲1.4%，今年1月以來累計(jì)漲幅已達(dá)3.5%，為2022年以來最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)周期。

從全國(guó)范圍來看，疫情期間出現(xiàn)的房市分化差距正逐步縮小。

2019年至2024年間房?jī)r(jià)幾乎翻倍的阿德萊德、布里斯班和珀斯，目前季度漲幅已放緩至0.3%至0.5%，而墨爾本的增長(zhǎng)動(dòng)能仍在持續(xù)增強(qiáng)。

墨爾本目前的住宅中位價(jià)約為80.5萬澳元，比悉尼低約20%，這一價(jià)格優(yōu)勢(shì)正吸引投資者和首次購(gòu)房者回流，尋求更高的性價(jià)比。

Moore說道，“此前漲幅顯著的小型首府城市正逐漸失速，而墨爾本和悉尼正在迎頭趕上?！?/p>

“全國(guó)房市正趨于平穩(wěn)，這種態(tài)勢(shì)是健康的。”

房產(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人Frank Valentic表示，墨爾本房市的轉(zhuǎn)折迅速且明確。

“墨爾本房市已正式度過周期底部，那些等待抄底的購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)失機(jī)會(huì)。今年的三次降息重新點(diǎn)燃了市場(chǎng)信心，使墨爾本房市回歸賣方市場(chǎng)?！?/p>

Valentic指出，此次反彈與疫情期間推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的繁榮期有明顯區(qū)別。

“當(dāng)時(shí)的繁榮是由恐慌情緒和創(chuàng)紀(jì)錄的低利率推動(dòng)的。而這次反彈的驅(qū)動(dòng)力是真實(shí)的市場(chǎng)信心和可負(fù)擔(dān)性?！?/p>

“現(xiàn)在的購(gòu)房者信息更充分，但行動(dòng)也更迅速?！?/p>

Valentic提到，投資者情緒也已發(fā)生轉(zhuǎn)變，跨州投資者對(duì)墨爾本的興趣日益濃厚，他們?nèi)缃裾J(rèn)為墨爾本房產(chǎn)被低估。

“我們看到布里斯班和阿德萊德的投資者咨詢量大幅增加，這些人在本地積累了資產(chǎn)凈值，正前往南部尋求長(zhǎng)期增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。在他們眼中，墨爾本是一座‘東山再起之城’?！?/p>

中介表示，目前五分之一的購(gòu)房者正在使用“5%首次購(gòu)房擔(dān)保計(jì)劃”（First Home Guarantee），這一政策是推動(dòng)墨爾本東南部和海灣地區(qū)市場(chǎng)需求回升的關(guān)鍵因素。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局（Australian Bureau of Statistics）《全國(guó)及各州領(lǐng)地人口統(tǒng) 計(jì)》最新數(shù)據(jù)，今年第一季度，維州錄得跨州凈移民正增長(zhǎng)——這是疫情以來的首次，同時(shí)也是海外移民推動(dòng)整體人口回升的部分體現(xiàn)。

該報(bào)告還顯示，截至2025年3月的一年內(nèi)，維州人口增長(zhǎng)1.8%，低于西澳 （2.3%），與昆州持平（1.8%）。

PropTrack預(yù)測(cè)，若利率持續(xù)下調(diào)且房源數(shù)量保持穩(wěn)定，未來一年墨爾本房?jī)r(jià)或再漲5%至10%。

04

全球最難買房城市榜單出爐！香港悉尼分列一二位，阿德萊德排名飆升

RealEstate網(wǎng)站報(bào)道稱，最新公布的住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告顯示，香港是全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市，悉尼則排名第二。

與此同時(shí)，阿德萊德——這個(gè)曾被譽(yù)為全澳“最實(shí)惠首府”的城市——如今已超越墨爾 本，成為全澳第2難負(fù)擔(dān)的城市。

基于最新的《Demographia國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告》，阿德萊德的房屋中位價(jià)升至 855000澳元的新高，比墨爾本高出5000澳元。

這意味著阿德萊德的“中位倍數(shù)”（Median Multiple）已達(dá)10.9，超過了墨爾本 （9.7）、布里斯班（9.3）和珀斯（8.3），阿德萊德也因此躍升為全球第6難負(fù)擔(dān) 的城市。

而悉尼的房屋中位價(jià)為150萬澳元，仍是全球第2難負(fù)擔(dān)的城市（13.8），僅次于香港（14.4）。

在這份報(bào)告中，全球各城市的房市根據(jù)“中位倍數(shù)”從“可負(fù)擔(dān)”到“極難負(fù)擔(dān)”進(jìn)行評(píng)級(jí)——將房屋中位價(jià)除以家庭稅前總收入中位數(shù)，得出的就是中位倍數(shù)。

若中位倍數(shù)達(dá)到或超過9，即被認(rèn)定為“極難負(fù)擔(dān)”。目前澳洲的中位倍數(shù)為9.7，這使得澳洲整體房市比幾乎所有高收入國(guó)家都更難負(fù)擔(dān)，包括加拿大（5.4）、英國(guó) （5.6）和美國(guó)（4.8）。

Ray White Group的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示，這份報(bào)告為澳洲購(gòu)房者描 繪了一幅沉重的圖景。

“從全球范圍來看，澳洲5個(gè)首府城市都在報(bào)告中被列為最難負(fù)擔(dān)的城市。”

令人意外的是，過去4年房?jī)r(jià)迅速上漲的珀斯如今是榜單中最可負(fù)擔(dān)的澳洲城市，中位倍數(shù)為8.3。

“較高的薪資在一定程度上解釋了為何珀斯仍相對(duì)更可負(fù)擔(dān)，盡管它的中位倍數(shù)仍遠(yuǎn)高于Demographia認(rèn)為的3.0的可負(fù)擔(dān)國(guó)際基準(zhǔn)?！?/p>

Conisbee還特別強(qiáng)調(diào)了阿德萊德的急劇轉(zhuǎn)變。

“就在幾年前，阿德萊德還是全澳可負(fù)擔(dān)性最高的城市之一，但強(qiáng)勁的價(jià)格上漲已將可負(fù)擔(dān)性推至歷史低點(diǎn)。”

“房?jī)r(jià)已上漲9.1%，漲幅超過墨爾本和悉尼?！?/p>

可負(fù)擔(dān)危機(jī)不斷升級(jí)，背后的原因是復(fù)雜的。

Demographia指出限制性規(guī)劃是主要推手，但澳洲的情況表明，這個(gè)問題涉及多方多面。

對(duì)城市擴(kuò)張的限制確實(shí)有影響，但當(dāng)?shù)貙?duì)高密度住宅的反對(duì)，以及澳人對(duì)寬敞住宅的長(zhǎng)期偏好，也是重要的制約因素。

使問題更加復(fù)雜的是，自新冠疫情爆發(fā)以來建筑成本急劇上升，使新項(xiàng)目更難交付，并進(jìn)一步加劇了住房供應(yīng)短缺。

Conisbee表示：“可負(fù)擔(dān)性的問題短期內(nèi)不太可能有所改善，9月的數(shù)據(jù)顯示，全澳房?jī)r(jià)同比上漲8.9%，預(yù)計(jì)到12月將出現(xiàn)近兩位數(shù)的年度增長(zhǎng)?！?/p>

“澳聯(lián)儲(chǔ)的任何進(jìn)一步降息都將推動(dòng)更強(qiáng)勁的價(jià)格上漲，而新5%首付計(jì)劃則正在推動(dòng)低價(jià)房市的快速增長(zhǎng)?！?/p>

“與此同時(shí)，新住房供應(yīng)仍遠(yuǎn)落后于目標(biāo)，過去一年幾乎未見改善。”

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