日前，上海市規(guī)劃資源局和靜安區(qū)發(fā)布了“蘇河兩翼一體化城市設(shè)計(jì)國際方案征集”公告，要在6個月內(nèi)對靜安區(qū)蘇河兩岸進(jìn)行一次整體設(shè)計(jì)，目的是：

促進(jìn)靜安南北高質(zhì)量均衡發(fā)展，加強(qiáng)蘇河兩翼地區(qū)融合，推動地區(qū)業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整與豐富提升，凸顯商貿(mào)商務(wù)優(yōu)勢，強(qiáng)化科技創(chuàng)新功能和水平，提升商貿(mào)商務(wù)活力和引領(lǐng)力，推動文旅商體展深度融合。

而這一目標(biāo)的落地，關(guān)鍵在于兩大核心板塊的協(xié)同發(fā)力——作為“老錢”的南京西路與作為“新貴”的蘇河灣，二者既是規(guī)劃覆蓋的核心范圍，也是推動靜安南北均衡、蘇河兩翼融合的關(guān)鍵載體。接下來，我們就聚焦這兩大區(qū)域，拆解規(guī)劃中值得重點(diǎn)關(guān)注的方向：

蘇河兩翼指的是哪里，利好哪些區(qū)域？

此次的國際方案征集的范圍主要圍繞靜安區(qū)的南京西路板塊和蘇河灣板塊展開。

其中北部的蘇河灣板塊大約10.7平方公里，南部的南京西路板塊大約10.3平方公里。

總體上，靜安區(qū)可以分成南北兩個板塊來看。

在2021年發(fā)布的靜安區(qū)單元規(guī)劃（2021-2035年）中已經(jīng)明確了CAZ里面的城市主中心功能板塊和中環(huán)兩翼的大寧和市北兩個地區(qū)活動中心。

其中，主中心板塊就是指的南京西路和蘇河灣。

后續(xù)，靜安區(qū)發(fā)布的“十四五”規(guī)劃里，進(jìn)一步將靜安區(qū)劃分為了南京西路、蘇河灣、大寧、市北四個功能板塊。

其中，南京西路功能區(qū)：鞏固以消費(fèi)為核心的高端商業(yè)生態(tài)，拓展高端商務(wù)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)區(qū)內(nèi)數(shù)字化建設(shè)，成為建設(shè)卓越現(xiàn)代化國際城區(qū)新靜安的“領(lǐng)頭雁”。

蘇河灣功能區(qū)：拓展親水休閑體驗(yàn)功能，打造宜商宜居宜業(yè)環(huán)境，不斷提升蘇河灣區(qū)域的知名度和競爭力，打造成為世界級濱水中央活動區(qū)、世界級“城市會客廳”。

解放日報(bào)曾經(jīng)非常形象地稱南京西路為“老錢”，稱蘇河灣為“新貴”，二者合一堪稱“頂流”。

而這次新發(fā)布的國際方案征集，重新將“老錢”南京西路和“新貴”蘇河灣整合起來，會帶來什么樣的利好呢？

南京西路：以“功能外溢”破局

鞏固“頂流商圈”核心價(jià)值

一直以來，南京西路是上海市最頂流的商圈。對靜安區(qū)來說，南京西路始終是靜安經(jīng)濟(jì)的壓艙石，規(guī)模以上重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)100余家，對靜安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度多年保持在50%以上。

一條南京西路集中了多個著名的商圈，1.8平方公里內(nèi)集聚了2000多個國內(nèi)外知名品牌，全球高端的頂尖的品牌，90%都可以在南京西路上買到，世界三大奢侈品集團(tuán)（LVMH、開云、歷峰集團(tuán)）都落址南京西路。

但是，從規(guī)劃的角度看，南京西路的可發(fā)展空間已經(jīng)不足。

過去的五年，南京西路除了個別改造和更新項(xiàng)目以外，真正產(chǎn)生了增量空間的就只有張園城市更新。

曾經(jīng)南京西路也對張園城市更新項(xiàng)目寄予厚望，LV等各種大牌也爭相進(jìn)入。但從實(shí)際的運(yùn)營效果來看，張園并沒有達(dá)到預(yù)期的“爆款”效果。

現(xiàn)階段入駐的基本是奢侈品牌的展廳，實(shí)際的銷售規(guī)模和客流量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐南京西路一輪新的增長。

總的來看，這種歷史街區(qū)形式的商業(yè)中心似乎并不符合南京西路頂奢、頂流的定位。

但從南京西路整體的空間來看，下一步可以用于更新的基本上都是里弄街區(qū)，而這些里弄街區(qū)基本都被劃為了歷史文化街區(qū)，進(jìn)行嚴(yán)格的控制。基本上不能進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)利用，只能維持原有的高度、風(fēng)貌，這使得靜安區(qū)想要擴(kuò)大南京西路的影響力變得十分困難。

所幸，上海市推出的“一江一河”戰(zhàn)略讓靜安區(qū)看到了拓展南京西路功能的突破口，就是向蘇河灣轉(zhuǎn)移。

蘇河灣：以“功能承接”躍升

打造“世界級濱水會客廳”

一、核心定位：作為中央 CBD 延伸，承接南京西路功能轉(zhuǎn)移

靜安區(qū)對蘇河灣的總體定位明確且連貫——打造高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)區(qū)，將其作為中央 CBD 的功能拓展區(qū)，核心任務(wù)是承接南京西路因空間飽和而外溢的高端商務(wù)、配套服務(wù)等功能，形成“南有南京西路、北有蘇河灣”的協(xié)同發(fā)展格局。

二、實(shí)證支撐：企業(yè)“流動”顯效，溢出承接初獲認(rèn)可

這一定位已逐步落地，最直接的體現(xiàn)是靜安區(qū)域內(nèi)企業(yè)的自發(fā) “流動”——部分企業(yè)從南京西路向蘇河灣遷移，形成功能溢出的良性循環(huán)。

典型案例便是2024年上半年，全球四大頂級咨詢公司之一的羅蘭貝格亞太區(qū)總部從南京西路遷入蘇河灣。

其大中華區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)錢方的表述，直接印證了蘇河灣的吸引力：“公司需更新辦公地點(diǎn)以匹配現(xiàn)代辦公習(xí)慣，對比后發(fā)現(xiàn)蘇河灣的發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)實(shí)條件與公司需求高度契合，年輕時尚的氣質(zhì)也與辦公調(diào)性相符，因此快速敲定搬遷。”

這類企業(yè)的遷移并非個例，而是蘇河灣功能承接能力提升的縮影。

三、硬件基礎(chǔ)：商務(wù)樓宇更新，筑牢高端承接載體

企業(yè)愿意 “流動” 的背后，是蘇河灣持續(xù)推進(jìn)的商務(wù)樓宇建設(shè)與更新，為承接高端功能提供了核心硬件支撐。

目前，華潤蘇河灣中心、中糧大悅中心、麗豐天際中心等一批頂級辦公樓已陸續(xù)建成投用，這些樓宇憑借現(xiàn)代化的辦公設(shè)施、完善的配套服務(wù)，成功吸引了22家跨國公司地區(qū)總部入駐，包括阿斯利康全球研發(fā)中國中心、淡水河谷、花王、恩智浦等行業(yè)翹楚，初步形成了高端商務(wù)集群效應(yīng)，為進(jìn)一步承接南京西路溢出功能奠定了基礎(chǔ)。

四、業(yè)態(tài)延伸：商業(yè)與藝術(shù)融合，打造差異化特色

除了商務(wù)功能，蘇河灣還同步推進(jìn)業(yè)態(tài)豐富與升級，避免單純復(fù)制南京西路的商業(yè)模式，而是形成差異化優(yōu)勢——靜安區(qū)計(jì)劃將蘇州河沿岸打造為上海蘇州河沿線“最具藝術(shù)氣息”的區(qū)域。

圖片來源蘇河灣公眾號

目前，上海蘇河富比空間、尤倫斯美術(shù)館、Fotografiska 影像藝術(shù)中心、沒頂畫廊、蘇河皓司、采藝術(shù)空間等頂級藝術(shù)機(jī)構(gòu)已集聚于此，與商務(wù)功能形成互補(bǔ)，既提升了區(qū)域的文化氣質(zhì)，也為高端商務(wù)人群提供了多元生活場景，進(jìn)一步強(qiáng)化了對企業(yè)與人才的吸引力。

而這一切業(yè)態(tài)升級的背后，是靜安區(qū)通過“蘇河灣空間規(guī)劃一張圖”，對區(qū)域更新進(jìn)行的系統(tǒng)性統(tǒng)籌與推進(jìn)。

五、空間拓展：從核心項(xiàng)目到北部延伸，釋放增量潛力

為更好承接功能、擴(kuò)大發(fā)展空間，蘇河灣的更新正按“核心突破—周邊拓展—北部延伸” 的路徑推進(jìn)，逐步釋放增量潛力：

1、核心標(biāo)桿：華興新城引領(lǐng)更新

華興新城是蘇河灣更新的標(biāo)志性項(xiàng)目，不僅是上海中心城區(qū)規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目之一，更是集高端住宅、商業(yè)辦公、歷史風(fēng)貌保護(hù)于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目。其推進(jìn)節(jié)奏清晰：2015年啟動動遷，2019年完成拆遷，2022年2月由浙江龍盛集團(tuán)開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2028年全面竣工，總投資超250億元。

項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)是將建設(shè)320米的地標(biāo)塔樓“華興廣場”，建成后將成為事實(shí)上的浦西第一高樓，大幅提升蘇河灣的天際線與區(qū)域辨識度，同時為高端商務(wù)、商業(yè)功能提供更大載體。

2、周邊拓展：18公頃地塊補(bǔ)充增量

在華興新城之外，其東側(cè)還有7幅合計(jì)超18公頃的地塊待開發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，這些地塊中超過一半將用于商辦、酒店、商業(yè)、文化等功能，未來還可能新增超15萬平方米的高品質(zhì)住宅，進(jìn)一步完善 “商務(wù)+居住+配套” 的綜合功能，擴(kuò)大蘇河灣的承接能力。

3、北部突破：鐵路以北納入統(tǒng)籌，激活價(jià)格洼地

此次規(guī)劃最大的創(chuàng)新之一，是將西藏北路—中興路板塊首次納入蘇河灣地區(qū)整體統(tǒng)籌，打破了過去因鐵路阻隔導(dǎo)致的南北割裂。

此前，該板塊因鐵路限制，僅能推進(jìn)零星住宅更新（如萬科翡翠雅賓利、中興路一號、新湖青藍(lán)國際、華發(fā)靜安華府、萬科中興傲舍等居住區(qū)），雖改善了部分老舊小區(qū)界面，但整體發(fā)展緩慢，成為內(nèi)環(huán)內(nèi)難得的“價(jià)格洼地”—— 在靜安其他板塊房價(jià)達(dá)15萬元/㎡、楊浦濱江達(dá)12萬元 /㎡的背景下，這里房價(jià)相對溫和。

未來，該板塊將以單個項(xiàng)目逐步推進(jìn)的方式實(shí)現(xiàn)更新（與瑞虹新城的整體開發(fā)模式不同，效率相對較慢），且因缺乏集中商業(yè)設(shè)施，各項(xiàng)目將采用高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配置完備商業(yè)配套，打造高品質(zhì)居住區(qū)。從區(qū)位來看，這里的住房具備較高性價(jià)比，長期來看，隨著更新推進(jìn)，城市界面有望逐步躍升。

六、特殊板塊：上海站交通價(jià)值突出，但更新難度較大

除上述區(qū)域，蘇河灣內(nèi)的上海站也是一個值得關(guān)注的節(jié)點(diǎn)。

此前，上海市在蘇州河沿岸地區(qū)規(guī)劃中，將上海站納入普陀段統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃打造“上海站—M50文化節(jié)點(diǎn)”。

與靜安國際中心、金融街購物中心共同構(gòu)成商業(yè)文化綜合體，試圖借助上海站的交通優(yōu)勢激活區(qū)域活力。

但從實(shí)際推進(jìn)來看，上海站周邊多為已建成的高層建筑，大規(guī)模更新改造的難度極大。近期僅完成番瓜弄小區(qū)改造，且以工人新村的成套改造為主，對周邊區(qū)域的帶動作用有限。

盡管上海站作為中心城區(qū)重要交通樞紐，交通價(jià)值顯著，但受限于現(xiàn)狀建設(shè)格局，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速更新與功能躍升的可能性較小，后續(xù)如何突破瓶頸、發(fā)揮交通優(yōu)勢，仍需進(jìn)一步觀察。

如何用蘇州河這條功能紐帶連接兩岸發(fā)展？

前期，上海市規(guī)劃資源局發(fā)布了《蘇州河沿岸地區(qū)整體風(fēng)貌與開放空間提升專項(xiàng)規(guī)劃（2025—2035年）》。

明確了蘇河灣“都市經(jīng)典段”的定位，也一陣見血地指出了這段蘇州河存在的問題：

一是濱河公共空間雖然貫通，但部分建成環(huán)境品質(zhì)不高，存在腹地較窄、空間局促、防汛墻與環(huán)境景水岸空間統(tǒng)籌設(shè)計(jì)管理不夠等問題。

二是濱水慢行體系有待建立，跨河主干路密集，部分垂河通道交通流步梳理慢行網(wǎng)絡(luò)、制定合理的交通政策。

三是風(fēng)貌營造缺少亮點(diǎn)，濱河歷史資源豐富，但品牌顯示度不足功能空間活化限制多，總體缺乏公共活力，沿岸商業(yè)休閑界面少。

四是更新資源地塊亟待功能與空間整合源與風(fēng)貌要素高度重合，舊改資源有待激活。

針對這些問題，計(jì)劃在蘇州河南北兩岸分別規(guī)劃一條步行軸線。

南部的是南京西路、南京東路為核心的步行街，形成一條貫穿商業(yè)街的步行系統(tǒng)。

北部的是橫貫蘇河灣地區(qū)的步行通廊，未來將串聯(lián)昆山公園、七浦路時尚城、不夜城公園等重要節(jié)點(diǎn)，全面改善蘇河灣地區(qū)公共空間環(huán)境品質(zhì)。

在兩條步行廊道的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步聯(lián)動濱河南北的空間，打造南北向跨河的功能走廊，將濱水第一界面的活力引入腹地，帶動片區(qū)整體發(fā)展。

具體來看，將補(bǔ)建大田路橋、晉元路橋、文安路橋、江西路橋，實(shí)現(xiàn)南北兩岸的高效率聯(lián)通。

特別是對于南北高架和蘇州河交匯處的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

這里也是靜安區(qū)南京西路板塊打造的“東斯文里”重點(diǎn)項(xiàng)目所在地。

東斯文里是上�，F(xiàn)存規(guī)模最完整的成片廣式石庫門建筑群，條件并不差。但是相比張園，東斯文里的開發(fā)進(jìn)程就要慢很多了，所在的區(qū)域規(guī)劃醞釀了十多年。

在今年的4月，東斯文里所在的《靜安區(qū)石門二路—01更新單元規(guī)劃實(shí)施方案》正式公布。

從規(guī)劃我們可以看出，東斯文里的更新思路和張園并不完全相同，東斯文里涉及風(fēng)貌保護(hù)建筑量有6萬平方米，但并未完全保留。

同時，東斯文里周邊緊鄰高架的建筑將被重建為高層商辦樓宇，引入石庫門風(fēng)貌酒店，創(chuàng)意辦公，合院辦公，藝術(shù)街坊，重現(xiàn)往日活力。

同時，設(shè)計(jì)了斯文綠谷、藝術(shù)水岸公園等重要的景觀節(jié)點(diǎn)，建設(shè)一座跨河橋梁聯(lián)通靜安雕塑公園、藝術(shù)水岸公園、不夜城公園多個重要的高品質(zhì)公園，可以形成連貫的蘇州河功能紐帶串聯(lián)起南北兩岸的功能。

未來，蘇州河將不再成為阻隔南京西路和蘇河灣地區(qū)功能的阻礙，而是推動“老錢”和“新貴”功能聯(lián)動的紐帶。

小結(jié)

靜安區(qū)發(fā)布的這一輪國際方案征集，旗幟鮮明地點(diǎn)出了靜安區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)。

一是要重點(diǎn)關(guān)注蘇州河沿岸功能提升戰(zhàn)略，把蘇州河兩岸貫通作為銜接靜安南京西路、蘇河灣兩大功能板塊的重要契機(jī)。

二是在南京西路已經(jīng)高度飽和的背景下，將蘇河灣地區(qū)作為拓展南京西路功能的地區(qū)，南京西路側(cè)重于“老錢”風(fēng)，集聚重奢品牌和企業(yè)總部，蘇河灣則發(fā)揮年輕活力的優(yōu)勢，集聚文化、藝術(shù)等功能。

三是在蘇河灣板塊內(nèi)部，基本呈現(xiàn)了由南向北，先東后西的整體推進(jìn)形式。

重點(diǎn)關(guān)注華興新城為核心的蘇河北岸板塊更新，這里有望打造成為浦西下一代重要的商務(wù)中心，周邊還有近18公頃可開發(fā)土地，具備形成完成商務(wù)區(qū)的條件。

鐵路以北的西藏北路—中興路板塊首次納入了蘇河灣地區(qū)進(jìn)行整體統(tǒng)籌。未來將更多地以單個地塊更新為主，高品質(zhì)住宅的建設(shè)將在未來很長的一段時間長期循序推進(jìn)，比較有耐心的朋友可能看到板塊界面提升的變化。

上海站板塊現(xiàn)狀條件很好，但周邊更新難度比較大，現(xiàn)行的項(xiàng)目不多，有待繼續(xù)觀察。

明年3月，這次國際方案征集的結(jié)果將會對外公布，感興趣的小伙伴可以關(guān)注起來，我們也會緊密跟蹤，為大家第一時間解讀看點(diǎn)。

最后，附蘇河灣兩岸的新房盤點(diǎn)：

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