苗野｜發(fā)自北京

新房價(jià)格同環(huán)比漲幅雙雙登頂全國，上海樓市在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季展現(xiàn)出獨(dú)立行情。

10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份上海新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅位居全國之首。環(huán)比來看，上海新房價(jià)格上漲0.3%，與杭州并列第一。

當(dāng)前，全國樓市整體仍處于調(diào)整期，9月份70個大中城市中僅有5個城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，較8月份減少4城；8個城市同比上漲。

其中，一線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較8月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。上海和北京環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州和深圳則分別下降0.6%和1%，一線城市房價(jià)分化態(tài)勢明顯。

二線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。三線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文?認(rèn)為，“金九”在政策加持下基本兌現(xiàn)，上海市場整體表現(xiàn)相對穩(wěn)定。展望后市，市場分化還會延續(xù)，新房基于高價(jià)房維持一定活躍，價(jià)格同、環(huán)比依舊上漲，但漲幅會收窄。二手房基于市場調(diào)整的大趨勢，環(huán)比有下行可能，但跌幅有望趨于穩(wěn)定。

據(jù)上海市房管局披露數(shù)據(jù)顯示，9月份，上海一、二手住房累計(jì)成交207萬平方米，環(huán)比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55萬平方米，環(huán)比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%，同比增加27%。

上海樓市“金九銀十”的熱度，與近期政策紅利的持續(xù)釋放密不可分。

2025年第三季度，上海對住房限購、住房信貸、公積金政策等進(jìn)行了重要調(diào)整?！?25新政”調(diào)減外環(huán)外限購、優(yōu)化住房公積金等措施；9月19日優(yōu)化調(diào)整個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策，明確持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購房人新購住房且屬于家庭首套的，暫免征房產(chǎn)稅。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，上海新房價(jià)格上漲與其核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型房源集中入市、外環(huán)外限購放松等政策精準(zhǔn)激活改善需求密切相關(guān)。

高端項(xiàng)目的熱銷助推了上海新房價(jià)格上漲。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月份，成交前十榜單中有6個均價(jià)“10萬元+”的樓盤，比前期增加2個?；谶@些豪宅熱度持續(xù)提升，當(dāng)月上海新房均價(jià)再度向上，為89728元/平方米，環(huán)比上漲10.9%，同比上漲8.2%。

“金九銀十”期間，上海多個項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”或接近“日光”的熱銷場面。

9月21日，金陵華庭和中建·玖上瑯宸同日開盤，均實(shí)現(xiàn)售罄。金陵華庭二期銷售額達(dá)98.43億元，該項(xiàng)目本次推出120套房源，包括360～875平方米大平層及復(fù)式，均價(jià)20.5萬元/平方米。

位于靜安大寧的中建·玖上瑯宸首期推出140套房源，當(dāng)日售罄，錄得銷售額32.98億元。該項(xiàng)目備案均價(jià)14.68萬元/平方米，吸引了222組有效客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)159%。

在楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，蘭桂坊855項(xiàng)目首開推出12套建面81～170平方米房源，有11.7萬元/平方米的指導(dǎo)價(jià)限制，仍實(shí)現(xiàn)開盤售罄。位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的金茂棠前項(xiàng)目130套房源“日光”，成為“北上海”的紅盤。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，9月上海已開盤43個項(xiàng)目中，有35個項(xiàng)目開啟認(rèn)籌，認(rèn)購率大于100%的項(xiàng)目有18個，說明單批次釋放套數(shù)與潛在購房客戶量比例控制越發(fā)精準(zhǔn)。

新政疊加開發(fā)商的策略和速度，上海樓市“銀十”火熱開局。

10月18日，位于黃浦區(qū)均價(jià)高達(dá)21萬元/平方米的“高福云境”項(xiàng)目開始選房，不到一天時間，面積最大的25套600平方米戶型率先售罄。這些大平層單套總價(jià)全部超過1.3億元，最貴的幾套超過1.6億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海樓市新政進(jìn)一步降低了購房成本，新一輪改善型住房需求釋放規(guī)模較大，房價(jià)也已基本調(diào)整到位。隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊入市和更高端產(chǎn)品推出，上海豪宅市場有望持續(xù)升溫，四季度上海樓市也會延續(xù)穩(wěn)中向好的走勢。

此外，上海土地市場的熱度也在持續(xù)，并逐步傳導(dǎo)至新房市場。

2025年前三季度，上海土地市場通過招拍掛轉(zhuǎn)讓90宗地塊，土地成交金額約1075.61億元，同比上升30.9%。平均成交溢價(jià)率19.33%，比上年同期上升11.32個百分點(diǎn)。

在第六批次土拍中，虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊由綠城中國競得，成交樓板價(jià)12.66萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)46.33%，創(chuàng)上海公開土拍市場新高。

更值得關(guān)注的是，徐匯區(qū)XH-02單元051-11地塊由民企上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司競得，成交樓板價(jià)20.03萬元/平方米，樓板價(jià)創(chuàng)全國土地單價(jià)新高。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，前三季度多家房企在上海獲取較多優(yōu)質(zhì)地塊，且有望在四季度逐步入市，這些新增供應(yīng)將對新房銷售形成一定支撐，預(yù)計(jì)“銀十”上海樓市熱度有望延續(xù)，高端項(xiàng)目的集中入市也在改變市場結(jié)構(gòu)。

市場人士普遍認(rèn)為，在政策利好與市場信心的共同作用下，2025年四季度，上海樓市將延續(xù)穩(wěn)中向好的走勢，高價(jià)地塊頻頻亮相，新盤銷售活躍，背后是改善型需求在政策利好下的集中釋放。

張波認(rèn)為，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，疊加政策利好，房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展契機(jī)，成交量有望增長。