2025該賣房嗎？5年后是黃金價還是白菜價？馬光遠道破天機
小區(qū)里的業(yè)主群最近天天聊得熱火朝天，有人急著吐槽：“手里的縣城房子掛了大半年，降價10萬都沒人問，2025年再不賣是不是要砸手里？”也有人糾結(jié)：“核心區(qū)的小戶型要不要留著？萬一5年后漲價了豈不可惜？” 買房賣房從來都是老百姓最操心的事，尤其是現(xiàn)在房價走勢不明朗，剛需怕買在高點，多房族怕賣虧了。其實不用瞎猜！結(jié)合住建部、國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，再加上經(jīng)濟學(xué)家馬光遠的精準(zhǔn)判斷，2025年該不該賣房、5年后房價走勢，答案很明確。

一、政策定調(diào)：2025樓市“穩(wěn)字當(dāng)頭”，托底不刺激
國家早就給2025年樓市劃了紅線，不是放任不管，也不是重回“炒房時代”。2024年12月26日，住建部在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確，2025年核心任務(wù)是“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，重點落實“四個取消、四個降低、兩個增加”政策，大力支持剛性和改善性住房需求 。簡單說，國家要托住樓市，不讓它大幅下跌，但也絕不鼓勵炒房。
金融政策也跟著發(fā)力，2024年央行累計下調(diào)5年期以上LPR 60個基點，2025年10月最新數(shù)據(jù)顯示，5年期LPR穩(wěn)定在3.50%，房貸利率處于歷史低位，就是為了減輕剛需買房壓力。還有上海2025年1月1日起優(yōu)化房產(chǎn)稅試點政策，對引進人才、持證滿3年的購房人免征或退還房產(chǎn)稅，精準(zhǔn)支持合理住房需求 。這些政策都說明，2025年樓市是“穩(wěn)”字優(yōu)先，不會出現(xiàn)大起大落。
二、數(shù)據(jù)說話：分化已成定局，有人歡喜有人愁
官方數(shù)據(jù)不會騙人，現(xiàn)在樓市早就不是“一刀切”的走勢了，核心城市和三四線城市差距越來越大：
- 房價分化：國家統(tǒng)計局2025年9月70城房價指數(shù)顯示，新房價格連續(xù)15個月同比下降，但跌幅分化明顯——?？谛路肯碌?%，三亞持平，而一線核心區(qū)域房價已呈現(xiàn)止跌跡象；三四線城市更慘，煙臺2025年10月新房均價11534元/平，同比下跌0.20%，龍口部分區(qū)域跌幅達6.33%。
- 人口支撐不足：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全國出生人口756萬，死亡人口1120萬，自然減少364萬，常住人口連續(xù)多年負增長，住房需求正在逐年減少。
- 庫存壓力：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2024年12月數(shù)據(jù)顯示，全國商品房中期消化周期已達7年左右，三四線城市庫存去化壓力尤其大，部分城市甚至需要8年才能消化完現(xiàn)有庫存 。
這些數(shù)據(jù)都印證了一個事實：核心城市有需求托底，三四線城市供過于求，分化會越來越明顯。
三、馬光遠道破天機：5年后房價不“一刀切”，這類房子最危險
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠近幾年一直強調(diào)樓市“分化”，2025年他在多個公開場合明確表態(tài)，徹底打破了“房價要么全漲要么全跌”的幻想：
- 整體判斷：“房地產(chǎn)作為最佳投資品的時代已經(jīng)結(jié)束，2025年起，有需求的城市房價會止跌，沒需求的城市還得跌”，他預(yù)測到2030年，現(xiàn)在150萬的普通住宅，實際價值可能下降30%-40%。
- 城市分級：馬光遠和王健林觀點一致，都認為“除了少數(shù)一線城市核心區(qū)域，全國大部分地方房產(chǎn)價值會回調(diào)15%-35%”——一線核心區(qū)下跌幅度能控制在15%以內(nèi)，二線城市調(diào)整20%-30%，三四線城市可能大幅回落30%-50%。
- 核心邏輯：“未來5年，每年會新增800萬到1000萬套空置房，住房空置率已達21.3%，遠超國際合理范圍”，人口負增長+空置率高企，讓三四線城市房價缺乏支撐。
簡單說，馬光遠的核心觀點就是：5年后，核心城市好房子還是“黃金價”，三四線城市非核心區(qū)域的房子可能接近“白菜價”。
四、2025賣房指南：這兩種情況果斷賣，兩類房子堅決留
結(jié)合官方政策、數(shù)據(jù)和馬光遠的觀點，普通人2025年賣房買房不用慌，記住這兩個原則：
1. 該果斷賣房的情況：一是三四線城市及縣城的多余房產(chǎn)，尤其是沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口凈流出區(qū)域的房子，現(xiàn)在是變現(xiàn)的好時機，越拖可能越不值錢；二是老舊小區(qū)、配套差、沒電梯的房子，這類房子貶值速度最快，2024年數(shù)據(jù)顯示，超過60%的老舊二手住宅，價格比同區(qū)域新房低30%以上。
2. 該堅決持有的房子：一是一線、強二線城市核心區(qū)域的剛需房，有產(chǎn)業(yè)、地鐵、學(xué)區(qū)配套，人口持續(xù)流入，這類房子抗跌性強；二是改善型“好房子”，符合住建部2025年推廣的綠色、智慧住宅標(biāo)準(zhǔn)，這類房子未來需求會越來越大 。
2025年不是不能賣房，而是要“精準(zhǔn)賣房”，別盲目跟風(fēng)拋售核心資產(chǎn)，也別抱著三四線的多余房產(chǎn)硬扛。樓市已經(jīng)進入“選籌時代”，選對城市和地段，比糾結(jié)“買還是賣”更重要。