作品聲明：個(gè)人觀點(diǎn)、僅供參考

最近這幾天，不少城市氣溫跌破20度，秋褲都已經(jīng)安排上了。

這降溫節(jié)奏，讓不少人聯(lián)想到上海樓市，表面看寒風(fēng)陣陣，實(shí)際早藏著回暖的伏筆，一場(chǎng)悄無(wú)聲息的財(cái)富轉(zhuǎn)移正在上演。

2025年9月百城房?jī)r(jià)同比跌了7.38%。

這數(shù)字看著唬人，細(xì)分下來(lái)更有意思，一線城市的老破小帶頭“跳水”，價(jià)格直奔2016年水平。

二線城市成了調(diào)整主力，鹽城、徐州這些地方跌幅超1.3%，南京也沒扛住。

但要說(shuō)最戲劇的，還得是環(huán)滬片區(qū)，完全是“冰火兩重天”的真實(shí)寫照。

昆山花橋的業(yè)主怕是哭暈在地鐵上。

十幾年前這里被炒成“雙城通勤勝地”，宣傳說(shuō)“一小時(shí)到上海，房?jī)r(jià)省一半”，兩三萬(wàn)入手的人覺得撿了寶，巔峰時(shí)漲到4萬(wàn)更是飄了。

現(xiàn)在倒好，直接腰斬，當(dāng)年的“香餑餑”成了“燙手山芋”。

更諷刺的是崇明，明明行政上屬上海，結(jié)果賣羊肉的主播都被彈幕靈魂拷問：“你不是上海人嗎？為啥客戶要從上海開車來(lái)買？”當(dāng)?shù)厝诵睦镩T兒清，這地界的房?jī)r(jià)和“上海核心區(qū)”根本不是一個(gè)次元。

上海主城區(qū)的抗跌性堪比“老寒腿穿秋褲”，尤其9月的二手房市場(chǎng)走出了迷惑操作。

91%的小區(qū)掛牌價(jià)都在降，創(chuàng)下歷史新高，近一年平均跌幅達(dá)13.6%，看著像是要擺爛。

可轉(zhuǎn)頭一看成交量，直接突破1.8萬(wàn)套，環(huán)比還漲了3%，甚至45%的小區(qū)成交價(jià)悄悄回升。

更關(guān)鍵的是議價(jià)空間從19%收窄到15%，創(chuàng)近一年最低，買賣雙方從“互懟”變成了“互讓”，這波反轉(zhuǎn)比電視劇還刺激。

這波降價(jià)反而賣得好的魔幻劇情，背后全是政策在控場(chǎng)。

8月25日上海出臺(tái)的新政堪稱“剛需救星”，外環(huán)外買房不限套數(shù)，單身人士直接按家庭算資格。

公積金最高能貸216萬(wàn)，付首付還不影響貸款額度

商貸利率不再分首套二套，外地人買首套房還免房產(chǎn)稅。

這波操作不是為了抬房?jī)r(jià)，純粹是給年輕人松綁，相當(dāng)于給想上車的人遞了把助力梯。

政策一落地，市場(chǎng)立馬有了反應(yīng)，只不過(guò)分化得相當(dāng)明顯。

國(guó)慶長(zhǎng)假就是最真實(shí)的試金石：新房市場(chǎng)直接“開掛”，8天成交1283套，日均160.4套，同比漲了62.5%。

保利搞“11盤聯(lián)動(dòng)”賣了12.8億，青浦的盤打95折，招商的盤送2萬(wàn)家電禮包，開發(fā)商比直播間主播還會(huì)搞促銷。

反觀二手房，前7天只成交780套，日均111套，比去年同期跌了63%，堪稱“冰火兩重天”。

值得一提的是，千萬(wàn)不要被二手房的表面數(shù)據(jù)騙了。

2024年國(guó)慶前有“9·29新政”兜底，今年少了同級(jí)刺激，加上雙節(jié)疊加大家都忙著出去玩，成交下滑本就情理之中。

而且真正的剛需早就行動(dòng)了，9月數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)的房子占了近一半成交，70平米以下的小戶型最搶手，奉賢、金山這些通了地鐵的郊區(qū)成了香餑餑。

房東也不傻，掛牌價(jià)看著降了，實(shí)際成交價(jià)沒跌多少，畢竟租金回報(bào)率能超2%的房子，犯不著“揮淚大甩賣”。

現(xiàn)在的上海樓市，早不是“閉眼買都漲”的年代，區(qū)域分化比奶茶分層還清晰。

共富、金山新城、周康這些地方，六成以上小區(qū)價(jià)格往上走，核心密碼就倆。

有地鐵、配套在落地，南橋、三林、金橋這些曾經(jīng)的熱門板塊，因?yàn)榉吭炊?、換房的人也多，價(jià)格壓得死死的。

新房和二手房還在“互相傷害”，浦東、閔行的新盤一降價(jià)，周邊二手房房東就得跟著讓利，一些老破小干脆不賣了改出租，反倒把租金穩(wěn)住了。

這種分化背后，其實(shí)是新一輪財(cái)富轉(zhuǎn)移的信號(hào)。

以前是“買了房就躺贏”，現(xiàn)在得“會(huì)買房才賺錢”。

那些抱著“炒環(huán)滬”“囤老破小”想法的人，資產(chǎn)縮水得肉眼可見。

精準(zhǔn)踩中“剛需線”的人，比如盯著郊區(qū)小戶型的年輕人，開始用更低成本解決了住房問題。

就像之前被噴“啃老抄底”的小伙子，看起來(lái)花的是父母的錢，其實(shí)是看清了“錢變房比錢縮水強(qiáng)”的現(xiàn)實(shí)。

父親生意從1000萬(wàn)縮水到500萬(wàn)，弟弟妹妹還等著分家產(chǎn)，先下手買房反而成了最穩(wěn)妥的選擇。

業(yè)內(nèi)對(duì)后市的判斷倒是挺一致。

上海中原地產(chǎn)的盧文曦說(shuō)，外環(huán)外的項(xiàng)目人氣早起來(lái)了，等大家收假返工，“銀十”大概率能穩(wěn)住。

宋清輝也認(rèn)為，10月新房成交量能超過(guò)去年，二手房雖然被新房虹吸，急售房源降價(jià)后也能有改善。

多數(shù)人覺得，全面止跌回穩(wěn)得等到明年上半年，現(xiàn)在正是市場(chǎng)“自我調(diào)節(jié)”的階段。

說(shuō)到底，房市的冬天從不是終點(diǎn)。那些喊著樓市要崩的人，沒看到剛需還在進(jìn)場(chǎng)；那些盼著“一夜暴漲”的人，也沒看清分化的大趨勢(shì)。

現(xiàn)在的市場(chǎng)就像篩子，濾掉了投機(jī)客，留下了真需求；篩掉了劣質(zhì)資產(chǎn)，留下了硬通貨。

新一輪財(cái)富轉(zhuǎn)移的邏輯很簡(jiǎn)單，不再是有房就有財(cái)富，而是好房才是財(cái)富。

地鐵、配套、性價(jià)比這三樣湊齊的房子，才能在調(diào)整期站穩(wěn)腳跟。

對(duì)真正的剛需來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不是恐慌的時(shí)候，反而該擦亮眼睛挑房。

對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，別再做“抄底暴富”的夢(mèng)，市場(chǎng)早不養(yǎng)“懶人”了。

這趨勢(shì)從10月最新數(shù)據(jù)里看得更明白，全城二手房報(bào)價(jià)微降1.11%，可閔行、寶山的新房已經(jīng)悄悄飄紅，普陀新房更是逆勢(shì)漲了18.77%。

對(duì)年薪30萬(wàn)的剛需來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在真是黃金窗口期。

松江、嘉定3萬(wàn)出頭的二手房，60平首付27萬(wàn)就能拿下，月供才占收入三分之一。

那些還在糾結(jié)的人得想明白，冬天的意義不是凍僵所有人，應(yīng)該給真正有需求的人留出撿漏的機(jī)會(huì)。

等春天真來(lái)了，可不是現(xiàn)在這個(gè)議價(jià)力度了。