來源：大偉看樓市

2025 年 9 月，中國房地產(chǎn)市場的分化圖景愈發(fā)清晰。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)月 70 個(gè)大中城市中各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均呈下降態(tài)勢，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降 0.3%，二、三線城市環(huán)比降幅分別達(dá) 0.4%，二手房市場更是全線承壓，一線城市二手房價(jià)環(huán)比下跌 1.0%。然而就在這波普跌潮中，上海、杭州等城市卻逆勢上揚(yáng)，新房價(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，個(gè)別核心區(qū)域的價(jià)格波動(dòng)讓觀望者生出 “沒買房虧幾十萬” 的感嘆。這種 “冰與火” 交織的格局，既是行業(yè)深度調(diào)整期的必然表現(xiàn)，更暗藏著城市價(jià)值重構(gòu)的底層邏輯。

一、普跌潮下的市場全景：調(diào)整中的企穩(wěn)信號

2025 年 “金九” 樓市并未出現(xiàn)預(yù)期中的全面回暖，整體調(diào)整態(tài)勢仍在持續(xù)，但同比降幅收窄的積極信號已開始顯現(xiàn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市中廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格分別下降 0.6% 和 1.0%，二線城市新房價(jià)格降幅較上月擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，三線城市則維持 0.4% 的降幅不變。二手房市場的壓力更為明顯，無論是一線還是二三線城市，環(huán)比降幅均有不同程度擴(kuò)大，反映出市場存量消化的艱巨性。

這輪普跌潮的背后是多重結(jié)構(gòu)性矛盾的集中釋放。從需求端看，人口流動(dòng)的 “馬太效應(yīng)” 持續(xù)加劇市場分化，人口流出的三四線城市面臨剛性需求萎縮，而即便在人口流入城市，購房者觀望情緒仍未完全消散。供應(yīng)端則呈現(xiàn) “總量過剩與結(jié)構(gòu)短缺并存” 的困境，部分城市庫存高企與核心區(qū)域房源稀缺形成鮮明對比，辦公樓市場更是遭遇超量開發(fā)與需求萎縮的雙重打擊，空置率居高不下。政策層面雖已出臺多項(xiàng)托底措施，但從非核心城市的市場表現(xiàn)看，政策效果傳導(dǎo)仍需時(shí)間。

值得注意的是，市場并非全無亮色。9 月新房價(jià)格同比上漲的城市數(shù)量從 5 個(gè)增至 8 個(gè)，上海、杭州、成都等城市成功實(shí)現(xiàn)同比正增長，一線城市新房價(jià)格同比降幅較上月收窄 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比降幅也均收窄 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。正如上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心在三季度報(bào)告中指出的，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于 “降幅收窄、局部企穩(wěn)” 的過渡階段，距離全面回穩(wěn)已不遙遠(yuǎn)。

二、逆勢上漲的城市樣本：價(jià)值支撐何在

在整體低迷的市場中，上海以 0.3% 的環(huán)比漲幅與杭州并列 70 城首位，北京緊隨其后上漲 0.2%，長春、惠州也實(shí)現(xiàn)價(jià)格正增長，合肥、三亞則保持環(huán)比持平。這些城市的逆勢表現(xiàn)并非偶然，而是政策紅利、資源稟賦與市場需求共同作用的結(jié)果，可分為三大典型樣本。

（一）核心都市標(biāo)桿：政策與資源的雙重賦能

上海無疑是 2025 年 9 月樓市的 “領(lǐng)頭羊”，不僅新房價(jià)格環(huán)比上漲 0.3%，同比更是大漲 5.6%，成為一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比正增長的城市。支撐其上漲的核心動(dòng)力首先來自精準(zhǔn)的政策調(diào)控，8-9 月上海密集出臺下調(diào)存量房貸利率、優(yōu)化公積金提取范圍等政策，直接激活了改善型購房需求。其次，作為全國經(jīng)濟(jì)與金融中心，上海聚集了最優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機(jī)會(huì)、教育醫(yī)療資源，人口持續(xù)流入帶來的剛性需求從未減弱，而核心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺進(jìn)一步放大了供需矛盾。

北京的表現(xiàn)同樣印證了核心都市的抗跌性。盡管二手房價(jià)格環(huán)比下降 0.9%，但新房市場憑借 0.2% 的環(huán)比漲幅展現(xiàn)出韌性。這種 “新房企穩(wěn)、二手房調(diào)整” 的格局，源于北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善房源的集中入市，與外圍限購放松形成了雙重支撐。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所言，一線城市已形成 “核心企穩(wěn)、外圍下滑” 的分化格局，核心區(qū)域的資源稀缺性成為房價(jià)的 “壓艙石”。

（二）強(qiáng)省會(huì)與經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的需求釋放

杭州能與上海并列漲幅首位，凸顯了強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市的市場活力。作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心承載地，杭州持續(xù)吸引高新技術(shù)人才流入，形成穩(wěn)定的購房需求。同時(shí)，杭州在城市更新與 “好房子” 建設(shè)上的發(fā)力，進(jìn)一步匹配了改善型需求的升級，使得新房市場在整體調(diào)整期仍能保持增長態(tài)勢。這種 “產(chǎn)業(yè)升級 — 人口流入 — 需求升級” 的良性循環(huán)，正是杭州樓市韌性的根源。

成都雖未進(jìn)入 9 月環(huán)比上漲榜單，但作為 8 個(gè)同比上漲的城市之一，其長期向好的趨勢同樣值得關(guān)注。作為西部核心城市，成都通過寬松的落戶政策與產(chǎn)業(yè)升級，持續(xù)吸納周邊人口，形成了龐大的剛需與改善型需求基數(shù)。這種以產(chǎn)業(yè)為支撐的人口聚集效應(yīng)，讓成都在市場調(diào)整期仍能保持相對穩(wěn)定的價(jià)格水平，成為強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下的典型范本。

（三）特色功能城市：稀缺資源的價(jià)值凸顯

三亞作為常年的樓市 “特殊樣本”，在 9 月實(shí)現(xiàn)新房價(jià)格環(huán)比持平，同比則成功進(jìn)入上漲行列。其獨(dú)特性在于脫離了傳統(tǒng)樓市的周期束縛，依托不可再生的濱海旅游資源，形成了 “季節(jié)性旅居需求 + 長期資產(chǎn)配置” 的雙重驅(qū)動(dòng)模式。類似的邏輯也適用于惠州等環(huán)都市圈城市，依托與核心城市的地緣優(yōu)勢，承接外溢需求，在局部區(qū)域形成了價(jià)格支撐。

長春的逆勢上漲則展現(xiàn)了區(qū)域中心城市的特殊韌性。作為東北重要的工業(yè)基地與交通樞紐，長春在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中形成了局部的就業(yè)吸引力，加之區(qū)域內(nèi)改善型需求的集中釋放，推動(dòng)新房價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長，成為二線城市中的 “異數(shù)”。

三、“虧幾十萬” 的焦慮：理性看待資產(chǎn)波動(dòng)

“沒買房虧幾十萬” 的說法，主要源于核心城市核心區(qū)域的價(jià)格差異。以上海為例，若核心地段一套 100㎡的改善型住宅在 9 月以 0.3% 的環(huán)比漲幅計(jì)算，單月資產(chǎn)增值可達(dá)數(shù)萬元，若拉長至同比維度，5.6% 的漲幅則意味著百萬元級的資產(chǎn)差異。杭州、北京等城市的核心區(qū)域也存在類似情況，這種價(jià)格波動(dòng)很容易引發(fā)觀望者的焦慮情緒。

但理性分析可見，這種焦慮存在明顯的認(rèn)知偏差。首先，“狂漲” 的表述與實(shí)際數(shù)據(jù)不符，9 月漲幅最高的上海、杭州環(huán)比漲幅僅為 0.3%，屬于溫和上漲而非劇烈波動(dòng)，所謂 “狂漲” 更多是情緒放大的結(jié)果。其次，價(jià)格上漲集中于新房市場的核心區(qū)域，二手房市場仍處于調(diào)整期，上海、北京二手房價(jià)格環(huán)比均下降近 1%，不存在普漲基礎(chǔ)。再次，房產(chǎn)的流動(dòng)性已顯著下降，即便核心區(qū)域房價(jià)有所上漲，也未必能及時(shí)兌現(xiàn)為實(shí)際收益，“紙面財(cái)富” 與實(shí)際收益存在差距。

從長期視角看，中歐國際工商學(xué)院教授盛松成的觀點(diǎn)頗具啟示：當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心任務(wù)是防止大幅下滑、實(shí)現(xiàn)軟著陸，而非追求重回高速增長，未來一兩年有望止跌回穩(wěn)，但 “閉眼買房就能升值” 的時(shí)代已徹底終結(jié)。這意味著房產(chǎn)的投資屬性將進(jìn)一步弱化，居住屬性將回歸核心，單純以 “虧幾十萬” 衡量購房決策已不合時(shí)宜。

四、分化時(shí)代的購房邏輯：從 “賭漲幅” 到 “看價(jià)值”

2025 年 9 月的樓市數(shù)據(jù)清晰表明，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入 “結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與普遍性風(fēng)險(xiǎn)并存” 的新時(shí)代，購房決策需徹底摒棄傳統(tǒng)思維，建立基于價(jià)值判斷的新邏輯。

對于剛需群體而言，應(yīng)把握市場調(diào)整期的窗口期，重點(diǎn)關(guān)注人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的城市。上海交通大學(xué)陸銘教授指出，人口持續(xù)流入的都市圈需求依然旺盛，這些區(qū)域的剛需住房具備長期居住價(jià)值。同時(shí)，可重點(diǎn)關(guān)注政策支持力度大的領(lǐng)域，如符合 “安全、舒適、綠色、智慧” 標(biāo)準(zhǔn)的 “好房子” 項(xiàng)目，這類房源既能滿足居住需求，也具備更強(qiáng)的抗跌性。

對于改善型購房者，核心城市的核心區(qū)域仍是優(yōu)質(zhì)選擇，但需警惕 “追漲殺跌”。從 9 月數(shù)據(jù)看，北京、上海的核心改善房源已顯現(xiàn)價(jià)格支撐，但若非迫切需求，仍可等待市場預(yù)期進(jìn)一步穩(wěn)定。此外，城市更新帶來的存量改善機(jī)會(huì)也值得關(guān)注，這類項(xiàng)目往往能享受配套升級帶來的價(jià)值提升。

對于投資群體而言，需徹底轉(zhuǎn)變思維，從 “博取價(jià)差” 轉(zhuǎn)向 “長期持有”。盛松成提出的 “構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 四大路徑中，保障住房體系完善、城市更新盤活存量等方向，可能孕育新的投資機(jī)會(huì)。但需明確的是，房地產(chǎn)已不再是高收益投資品，風(fēng)險(xiǎn)防控應(yīng)置于首位。

結(jié)語

2025 年 9 月的樓市分化，本質(zhì)是中國房地產(chǎn)市場從 “規(guī)模擴(kuò)張” 向 “質(zhì)量提升” 轉(zhuǎn)型的縮影。普跌潮反映了行業(yè)去泡沫、去杠桿的必然過程，而部分城市的逆勢上漲則印證了 “優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺” 的永恒邏輯。所謂 “沒買房虧幾十萬” 的焦慮，更多是轉(zhuǎn)型期市場情緒的短暫波動(dòng)，而非長期趨勢的真實(shí)寫照。

未來，隨著 “穩(wěn)銷售、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)” 政策的持續(xù)落地，以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步構(gòu)建，市場有望在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。對于購房者而言，與其被短期價(jià)格波動(dòng)裹挾，不如聚焦城市價(jià)值、產(chǎn)業(yè)活力與居住需求，在理性判斷中做出適合自己的決策 —— 畢竟，房產(chǎn)的終極價(jià)值始終是 “居住” 而非 “投機(jī)”。