北京進(jìn)深 徐迪 北京縵云one收官3棟樓調(diào)規(guī)近5個(gè)月，反饋意見出來了。

10月23日，北京規(guī)自委通州分局發(fā)布了關(guān)于《北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6081地塊R2二類居住用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案》公示意見反饋情況的通告。

項(xiàng)目公示期間共收到公眾反饋意見57條，共涉及7個(gè)方面：

1、關(guān)于建筑日照問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：建筑日照計(jì)算符合《建筑日照計(jì)算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)》DB11/T 1627-2019，經(jīng)日照分析軟件（眾智日照分析軟件V13.0）測算，滿足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》DB11/1740-2020（備案編號：J15036-2020）8.1中每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照，且日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于大寒日日照時(shí)數(shù)2小時(shí)的日照要求。

2、關(guān)于東、西兩側(cè)建筑退線問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本項(xiàng)目東、西兩側(cè)建筑退讓城市道路距離均大于3米，滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（2003版）》第二章第三節(jié)2.3.2條退讓規(guī)劃道路紅線距離的相關(guān)要求。

3、關(guān)于停車位問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本項(xiàng)目按照居住不少于1.2輛/戶、配套公建不少于65輛/萬平方米的指標(biāo)共配建1015輛機(jī)動車停車位，符合相關(guān)要求。

4、關(guān)于低基配電室設(shè)置問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃3座低基配電室，結(jié)合公眾反饋意見并與相關(guān)部門對接研究后，將項(xiàng)目一期2座低基配電室在地下一層設(shè)置，項(xiàng)目二期1座低基配電室在地上設(shè)置。

方案調(diào)整后項(xiàng)目綠地率不低于30%，符合規(guī)劃要求。

分局意見：建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位意見屬實(shí)，已與通州供電公司會商，予以采納。

5、關(guān)于街坊路實(shí)施利用問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：落實(shí)上位規(guī)劃條件要求，本項(xiàng)目范圍內(nèi)包含2條街坊路，后續(xù)由我單位進(jìn)行建設(shè)、養(yǎng)護(hù)和管理，建成后面向公眾開放。

6、關(guān)于用地手續(xù)問題。

建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位意見：本項(xiàng)目用地為建設(shè)單位自有用地，該地塊已于2001年通過協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)，并已辦理《國有土地使用證》，無需再通過市場招拍掛出讓方式獲得。

7、關(guān)于施工期間空氣污染及噪音擾民問題。

建設(shè)單位意見：（1）在施工過程中，我單位將加強(qiáng)對施工車輛的出入管理，保證周邊居民安全正常出行。（2）本項(xiàng)目在施工過程中將嚴(yán)格依據(jù)國家及地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，對揚(yáng)塵、噪音、震動、光污染等施工擾民內(nèi)容采取有效控制措施。

分局意見：有關(guān)施工期間空氣污染及噪音擾民問題，以住建、生態(tài)環(huán)境部門意見為準(zhǔn)。

北京縵云one所在北京城市副中心0401-6081地塊，成交于20多年前，是合生創(chuàng)展通州永順300畝土地中的一幅。

2001年拿地當(dāng)年即取得規(guī)劃許可證，但后續(xù)的拆遷時(shí)間較為漫長，又經(jīng)歷了副中心的規(guī)劃變更等。

直到2023年7月，隨著項(xiàng)目一期地塊上的永順中心小學(xué)遷出，項(xiàng)目才正式進(jìn)入開發(fā)階段。

6081地塊即永順中心小學(xué)原址，開發(fā)為縵云ONE項(xiàng)目，并于去年5月取得預(yù)售許可證。

項(xiàng)目規(guī)劃11棟6-23F洋房及高層，共626套住宅（調(diào)整后為623套）。

容積率2.8，產(chǎn)品為縵云系的豪裝改善大平層，主力建面199-350㎡，層高3.3米，一梯一戶。

目前已有8棟樓取證入市，共342套房源，預(yù)售均價(jià)7.2萬元/㎡，在通州屬于頂豪產(chǎn)品了。

除3#樓為14F小高層，10#樓為23F高層外，其余6棟均為6-9F洋房產(chǎn)品。

截至10月23日，網(wǎng)簽195套，去化率57%；

成交均價(jià)6.85萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)30.08億元。

今年年6月3日，項(xiàng)目重新調(diào)整了設(shè)計(jì)方案，主要涉及未取證的3棟樓，位于小區(qū)東側(cè)，均為高層產(chǎn)品。

本次調(diào)規(guī)，一是結(jié)合《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》等文件，在部分樓棟設(shè)置開敞陽臺、底層架空、鄰里共享公共空間，進(jìn)一步提升立面品質(zhì)。

二是將原2處地下低基配電室調(diào)整至地上，建筑面積共計(jì)約302㎡；將原1處地上低基配電室與開閉站進(jìn)行分開設(shè)置，開閉站建筑面積不變，低基配電室建筑面積約180㎡。

三是結(jié)合實(shí)際需求，對設(shè)備平臺、地下輪廓、樓座位置、綠地面積、戶數(shù)等方面進(jìn)行了調(diào)整。

調(diào)整共有9處，其中3處為住宅樓調(diào)整，涉及1#、5#和11#樓，位于小區(qū)東側(cè)位置，目前均未取得銷售許可證。

1#住宅樓：

1、一層部分功能調(diào)整為架空層及鄰里共享公共空間；

2、南側(cè)防火挑檐及飄窗調(diào)整為開敞陽臺，北側(cè)增加設(shè)備平臺；

3、原建筑幕墻構(gòu)造面積計(jì)入容積率調(diào)整為不計(jì)容。

調(diào)整后：一層層高由3.3米變更為4.2米，總建筑高度由60.15米變更為61.15米，建筑位置較規(guī)證圖向西平移0.5米；

地上建面變更為26432.81㎡，共計(jì)減少566.06㎡。戶數(shù)由106戶，調(diào)整為103戶。

5#住宅樓：

1、一層部分功能調(diào)整為架空層及鄰里共享公共空間；

2、南側(cè)防火挑檐及飄窗調(diào)整為開敞陽臺，北側(cè)增加設(shè)備平臺；

3、原建筑幕墻構(gòu)造面積計(jì)入容積率調(diào)整為不計(jì)容；

4、原建筑層數(shù)20層調(diào)整為22層。

調(diào)整后：一層層高由3.3米變更為4.2米，總建筑高度由66.75米變更為74.35米；

地上建面變更為11101.66㎡，共計(jì)增加808.31㎡。戶數(shù)由40戶，調(diào)整為43戶。

11#住宅樓：

1、一層部分功能調(diào)整為架空層；

2、南側(cè)防火挑檐及飄窗調(diào)整為開敞陽臺，北側(cè)增加設(shè)備平臺；

3、原建筑幕墻構(gòu)造面積計(jì)入容積率調(diào)整為不計(jì)容。

調(diào)整后：一層層高由3.3米變更為4.2米，總建筑高度由77.45米變更為77.65米；

建筑位置較規(guī)證圖向北平移0.5米，地上建面變更為28198.85㎡，共計(jì)減少724.01㎡。戶數(shù)由138戶，調(diào)整為135戶。

此外，1#樓東側(cè)的社區(qū)服務(wù)用房受住宅建筑輪廓變更影響，同步調(diào)整了層高，首層由3.3米調(diào)整為4.2米，總高由7.45米變更為8.35米，地上建筑面積不變。

另外新增S3、S4和S5#配電室，原低基配電室設(shè)置于地下車庫內(nèi)，按照電力部門要求配置。新增配電室置于地上綠地空間，調(diào)整后計(jì)容面積合計(jì)增加約482㎡，綠地率面積減少約115.6㎡。

由于新增配電室，室外運(yùn)動場地位置調(diào)整，占地面積和綠地率不變。

小區(qū)東南角的機(jī)動車出入口距離道路口由規(guī)證圖中的6.5米，調(diào)整為7.6米。

調(diào)整后，全區(qū)總建面增加約50平方米至233676.82㎡，其中：

住宅建面減少481.76㎡，變更為145381.39萬㎡；

配套面積增加517.76㎡至1833.33㎡；

總戶數(shù)由626變更為623戶。

北京縵云one于2024年5月1日首次取得預(yù)售許可證，首批房源包括2#、3#、7#、10#樓共4棟218套，目前網(wǎng)簽171套，均價(jià)6.85萬元/㎡；

2025年3月4日4#、9#樓共50套取證，目前網(wǎng)簽13套，均價(jià)6.86萬元/㎡。

2025年4月23三批次6#、8#樓共74套取證，網(wǎng)簽11套，均價(jià)約6.87萬元/㎡。

本次涉及調(diào)整的3棟住宅樓尚未取證，為該項(xiàng)目的收官房源。