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澳洲房價(jià)上漲速度為近四年來最快

澳洲房價(jià)的上漲幅度達(dá)到近四年來最快，買家沖向拍賣，而賣家覺得還會(huì)漲于是推遲出售。

Domain新的數(shù)據(jù)顯示首府城市的房價(jià)持續(xù)10年來最長時(shí)間的上漲，在到9月的三個(gè)月內(nèi)中位價(jià)上漲了3萬5千澳元。

而前一個(gè)季度的中位價(jià)上漲了2萬6. 國民銀行周三的調(diào)查發(fā)現(xiàn)三分之二澳人認(rèn)為來年會(huì)繼續(xù)漲，分析人員預(yù)測漲幅在5-10萬之間。

布里斯班超越堪培拉成為繼悉尼后第二貴的首府城市，在到9月的三個(gè)月里中位價(jià)上升了近4萬到110萬。

三次降息和未來幾個(gè)月進(jìn)一步降息的可能提升了買家興趣，讓漲勢持續(xù) – 這是有史以來公寓最長時(shí)間的連續(xù)上漲，對獨(dú)立屋則是21年來的最長時(shí)間連續(xù)上漲。

之前曾是全國最紅火房市的珀斯在到9月的三個(gè)月里錄得上漲放緩。買家越來越去購買更可負(fù)擔(dān)的公寓，公寓的中位價(jià)上漲了21000澳元，超過獨(dú)立屋的15000澳元。

悉尼和墨爾本的漲幅也加快，但是前者比后者漲得多的多。從6-9月悉尼中位價(jià)上漲了近6萬，而墨爾本則上漲了2萬3。

02

布里斯班房價(jià)沖破110萬澳元紀(jì)錄！首次擊敗墨爾本登上全國第二

布里斯班首次超越墨爾本，成為澳大利亞購房成本第二高的首府城市，其房價(jià)飆升至創(chuàng)紀(jì)錄的110萬澳元。

根據(jù)周四發(fā)布的Domain最新《房價(jià)報(bào)告》，昆士蘭州首府的房屋中位價(jià)在9月季度上漲了38,852澳元（3.7%）。

在過去一年中，布里斯班的典型住宅價(jià)格上漲了100,238澳元（10%），標(biāo)志著該市連續(xù)11個(gè)季度上漲——這是21年來最長的增長周期。

單元房價(jià)格同樣刷新紀(jì)錄，三個(gè)月內(nèi)上漲4.2%至715,451澳元，連續(xù)18個(gè)季度上漲，創(chuàng)下該市歷史最長升勢，連續(xù)第二年穩(wěn)居全國第二高單元房價(jià)城市。

布里斯班的房市勢頭依舊強(qiáng)勁，受人口增長、州際遷入及“奧運(yùn)信心”推動(dòng)。

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示：“布里斯班正處于一個(gè)超級周期（super cycle），而且勢頭仍在加速。這是史上第一次成為第二昂貴的首府城市。季度漲幅比上季度翻倍，創(chuàng)下15個(gè)月來的最強(qiáng)表現(xiàn)?！?/p>

她指出，布里斯班的海外移民增速是2010年的三倍，州際遷入速度也達(dá)到過去十年平均值的四倍。

“再加上奧運(yùn)會(huì)帶來的推動(dòng)力，它提升了城市關(guān)注度與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這正是我們現(xiàn)在所看到的?！?/p>

在郊區(qū)層面，布里斯班迎來首個(gè)中位價(jià)突破300萬澳元的社區(qū)——New Farm，房價(jià)年漲9.4%至3,062,500澳元。

目前已有五個(gè)郊區(qū)中位價(jià)突破200萬澳元：Hawthorne、Ascot、Hamilton、Bulimba和Wilston。

New Farm的單元房中位價(jià)也上升7.5%至104萬澳元，首次突破百萬門檻。

其中，Hamilton的房屋漲幅最大，年漲20.8%至222.5萬澳元。

Ray White Ascot經(jīng)紀(jì)人Damon Warat表示，一波來自州際與海外的富裕買家，以及奧運(yùn)帶動(dòng)的Racecourse Road復(fù)興，推動(dòng)了需求飆升。

“Ascot最大的吸引力在于生活方式。”

“這里是理想的家庭社區(qū)，地理位置優(yōu)越，介于市區(qū)與機(jī)場之間，非常適合企業(yè)主?！?/p>

“奧運(yùn)會(huì)是市場的另一大利好因素。Racecourse Road已有多宗大型開發(fā)計(jì)劃提交，它將成為下一個(gè)James Street。”

他指出，大面積（600平方米以上）住宅最受買家青睞，但供應(yīng)仍然不足。

在Hawthorne，過去五年房價(jià)幾乎翻倍，上漲96.3%至242萬澳元。

Place Bulimba經(jīng)紀(jì)人Carla Haddan稱，漲勢源于其臨河位置、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、咖啡文化與高端住宅集中。

“這是布里斯班最搶手的區(qū)域之一，我們見證了多筆超過500萬澳元的交易——既有本地家庭升級，也有來自悉尼與墨爾本的專業(yè)人士遷入?！?/p>

“布里斯班已不再是‘平價(jià)替代選擇’，而是擁有獨(dú)立地位的高端市場?！?/p>

她認(rèn)為，短期內(nèi)房市動(dòng)能不會(huì)減弱：“供給有限、人口增長與市場信心仍然強(qiáng)勁。內(nèi)東區(qū)的高品質(zhì)住宅將繼續(xù)穩(wěn)步上漲?！?/p>

在非豪宅區(qū)，Stafford單元房年漲28.3%至72.5萬澳元，為全市漲幅之最。

LJ Hooker Stafford經(jīng)紀(jì)人Richard Mirosch表示，首次置業(yè)者推高了該區(qū)需求。

“現(xiàn)在競爭非常激烈，許多首購族在CBD周邊8公里范圍內(nèi)尋找可負(fù)擔(dān)社區(qū)，而Stafford正好入選?！?/p>

“我們每套入門級單元平均能收到15份報(bào)價(jià)，這也與租賃市場極度緊張有關(guān)。”

他舉例說：“我們8月在Collier街售出一套一居室，價(jià)格54.1萬澳元；幾周后又賣出另一套，同戶型竟?jié)q至69萬澳元——吸引了12個(gè)報(bào)價(jià)?！?/p>

他補(bǔ)充道：“Stafford正在經(jīng)歷大規(guī)模更新?lián)Q代，許多原本售價(jià)110萬澳元的老屋被拆除重建，新房售價(jià)高達(dá)250萬澳元?！?/p>

“我認(rèn)為，這股勢頭還會(huì)持續(xù)下去?！?/p>

03

悉尼獨(dú)立屋中位價(jià)達(dá)175萬澳元 過去一年每周增值約2000澳元

在悉尼購買一套獨(dú)立房屋的中位價(jià)已飆升至175萬澳元的新高紀(jì)錄，因?yàn)榻迪⒃黾恿私栀J能力，買家活動(dòng)有助于推高價(jià)格。

數(shù)字地產(chǎn)廣告和資訊平臺Domain 周四公布的房價(jià)報(bào)告顯示，截至9 月的一年中，悉尼的獨(dú)立房屋的中位價(jià)上漲了6.3%，即104,130 澳元。這意味著過去一年每周漲價(jià)2000澳元。

這座新州首府城市的住宅單價(jià)中位價(jià)躍升至840,422澳元，過去一年上漲2.7%，即增值21,716 澳元，也創(chuàng)下歷史新高。

Domain的研究和經(jīng)濟(jì)部門主管鮑威爾（ Nicola Powell ）博士表示，在澳洲儲(chǔ)備銀行今年三次降息的情況下，悉尼房地產(chǎn)市場「（增長）勢頭已經(jīng)恢復(fù)」，這改善了買家的信心。

在大悉尼地區(qū)，獨(dú)立房屋價(jià)錢增長最強(qiáng)勁的是西南地區(qū)，在截至9 月的一年中上漲了18%，中位價(jià)增長到1,297,500 ，其次是Baulkham Hills 和Hawkesbury 地區(qū)，中位價(jià)上漲13.1%，達(dá)到至2,000,000 澳元，以及巴拉瑪打（上漲13% 至1,525,000 澳元）。

在住宅單位方面，北部海灘同期價(jià)格中位數(shù)增長最強(qiáng)勁，上漲11.7% ，達(dá)到1,340,000澳元。其次是內(nèi)西部（上漲7.8% ，達(dá)到900,000澳元）以及市區(qū)和內(nèi)南區(qū)（上漲5.2% ，達(dá)到977,750澳元）。

Domain 的最新房價(jià)報(bào)告中還預(yù)測，到今年年底，柏斯的獨(dú)立房屋中位價(jià)可能會(huì)達(dá)到100萬澳元，使其成為最后一個(gè)達(dá)到這一里程碑的大首府城市，而供應(yīng)緊張和首次購房者的激增預(yù)計(jì)將推動(dòng)全國房價(jià)進(jìn)一步上漲。

這座西澳首府的獨(dú)立房屋中位價(jià)在過去一年上漲了近90,000澳元后，距離100萬澳元大關(guān)還不到20,000澳元，這使得侯巴特和達(dá)爾文成為獨(dú)立房屋中位價(jià)低于100萬澳元的首府城市。

在全國范圍內(nèi)來看，獨(dú)立房屋價(jià)錢已連續(xù)11 個(gè)季度上漲，這是自2015 年以來最長的連續(xù)季度增長期，創(chuàng)下了首府城市獨(dú)立房屋價(jià)錢總合的歷史新高紀(jì)錄。

根據(jù)Domain 的數(shù)據(jù)，9 月季度的獨(dú)立房屋價(jià)錢增長速度是近四年來最快的。

布里斯本的獨(dú)立房屋中位價(jià)達(dá)到110.1萬澳元，已經(jīng)超過坎培拉的110萬澳元和墨爾本的108萬澳元。然而過去一年獨(dú)立房屋價(jià)錢漲得最快的是阿德雷德，漲幅達(dá)10.5%，升至105萬澳元。

鮑威爾博士說：「百萬澳元的獨(dú)立房屋中位價(jià)是房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要里程碑。這對首次購房者來說確實(shí)是一個(gè)心理障礙?！?/p>

她說：「當(dāng)你的大多數(shù)首府城市都有百萬澳元的獨(dú)立房屋中位價(jià)時(shí)，我認(rèn)為這確實(shí)表明了整個(gè)澳洲房地產(chǎn)市場根深蒂固的負(fù)擔(dān)能力問題?！?/p>

04

悉尼軌道房供需格局生變，居家辦公興起沖擊置業(yè)需求

最新研究顯示，悉尼購房者正逐漸遠(yuǎn)離曾備受青睞的火車站周邊社區(qū)。自新冠疫情以來，遠(yuǎn)程辦公模式興起，顯著降低了部分人群對交通樞紐鄰近性的需求。值得注意的是，火車站周邊住宅的租賃需求卻依然堅(jiān)挺。這一現(xiàn)象與新南威爾士州政府力推的”軌道導(dǎo)向開發(fā)”（TOD）計(jì)劃形成鮮明對比，該計(jì)劃旨在依托鐵路樞紐大規(guī)模建設(shè)保障性住房。

悉尼科技大學(xué)建筑環(huán)境學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授、研究報(bào)告首席作者宋詩（Song Shi）博士指出：”增加住房供給是良策，但關(guān)鍵在于選址必須精準(zhǔn)匹配需求?！?由宋詩與高級講師歐玉明（Yuming Ou）博士共同完成的研究報(bào)告《軌道交通可達(dá)性對住房可負(fù)擔(dān)性的影響》，日前發(fā)表于知名學(xué)術(shù)期刊《科學(xué)指引》（ScienceDirect）。

該研究通過對比悉尼設(shè)有火車站與無火車站城區(qū)在疫情前、中、后三個(gè)時(shí)期的房價(jià)租金變化發(fā)現(xiàn)：截至2025年，遠(yuǎn)程及混合辦公模式的普及，已顯著削弱購房者——尤其是單元房買家——對軌道房的需求。

然而調(diào)研同時(shí)揭示，租戶對軌道房的需求持續(xù)強(qiáng)勁，可能導(dǎo)致租金攀升，這或與政府提供可負(fù)擔(dān)租賃住房的初衷相悖。研究采用多重指標(biāo)衡量可負(fù)擔(dān)性：對自住購房者，計(jì)算房價(jià)收入比（中位房價(jià)除以家庭年收入中位數(shù)）；對投資者，分析租售比；對租戶，則考察租金收入比。

數(shù)據(jù)顯示，疫情前火車站周邊獨(dú)立屋在售價(jià)與租金上均存在顯著溢價(jià)，但疫后兩者可負(fù)擔(dān)性均有所改善。單元房市場方面，疫后自住者與投資者的購房成本占收入比例下降，但租金水平維持穩(wěn)定。

“由此可見，火車站周邊的住房正面臨自住與投資需求雙降，唯獨(dú)租賃需求保持旺盛，其中單元房市場受影響最深，”宋詩分析道。他進(jìn)一步警示，若在自住需求疲軟區(qū)域密集新建高層住宅，可能導(dǎo)致大量租戶遷入。研究援引近期羅伊摩根（Roy Morgan）調(diào)研佐證：近70%的悉尼中央商務(wù)區(qū)員工現(xiàn)階段仍維持至少部分時(shí)間的居家辦公模式，這標(biāo)志著后疫情時(shí)代通勤方式與公共交通需求已發(fā)生深刻且持久的轉(zhuǎn)變。

部分自住購房者不再將交通樞紐鄰近性列為首選，尤其在生活配套設(shè)施匱乏的區(qū)域。相反，擁有更多公園、學(xué)校、咖啡館以及能滿足居家辦公需求的大戶型住宅區(qū)正成為新寵。投資者則因擔(dān)憂房價(jià)支撐不足而持謹(jǐn)慎態(tài)度。新州政府TOD計(jì)劃目標(biāo)是在悉尼新建地鐵系統(tǒng)及既有火車站周邊提供逾17萬套住房，并已出臺系列規(guī)劃管控與區(qū)域調(diào)整政策以推進(jìn)建設(shè)。

但宋詩強(qiáng)調(diào)，單純增加住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！闭仨毻酵顿Y建設(shè)綠地、公園、商業(yè)區(qū)、學(xué)校等配套設(shè)施，并實(shí)施精細(xì)化管理，”他直言，”絕不能僅以高層、中層或低層公寓簡單填充區(qū)域。必須通過周密規(guī)劃與設(shè)計(jì)，使TOD項(xiàng)目具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施、豐富的便民服務(wù)及普適吸引力，從而煥發(fā)社區(qū)活力?！?/p>

報(bào)告對火車站周邊高密度住宅開發(fā)的長期可持續(xù)性提出關(guān)切，建議同步增加聯(lián)排別墅、雙拼住宅等低層住房供給，并推廣”先租后建”模式。此外，報(bào)告主張為更依賴公共交通且易受租金波動(dòng)影響的低收入家庭提供優(yōu)惠或免費(fèi)公共交通服務(wù)。

目前，新州政府已發(fā)布《聯(lián)排別墅與低層公寓設(shè)計(jì)范本》以提升住房可負(fù)擔(dān)性與供給效率，其旨在加速住房建設(shè)的《規(guī)劃法》修訂案已獲兩黨支持，并正投資建設(shè)面向關(guān)鍵崗位工作者的”先租后建”住房?！苯^不能僅有住房數(shù)量目標(biāo)而缺乏配套規(guī)劃，”宋詩鄭重提醒，”因?yàn)檫@些住房一旦建成，將存續(xù)百年。我們不會(huì)有第二次機(jī)會(huì)。

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