近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋 LA VIE的一套毛坯獨(dú)棟別墅以1.43億元的價(jià)格拍賣(mài)成功，同樣位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，縵合北京的三套豪宅法拍也成交。遠(yuǎn)洋 LA VIE別墅法拍經(jīng)歷了149次出價(jià)，而縵合北京關(guān)注度最高的一套豪宅，經(jīng)歷了276次競(jìng)價(jià)最終成交。

豪宅市場(chǎng)法拍的火熱引發(fā)關(guān)注。目前，整體來(lái)看全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于止跌回穩(wěn)階段，那么，富豪爭(zhēng)搶買(mǎi)房的邏輯是什么？

豪宅法拍火熱

阿里資產(chǎn)平臺(tái)信息顯示，10月17日，北京市朝陽(yáng)區(qū)景林路9號(hào)院110號(hào)樓-2至2層102號(hào)房產(chǎn)拍賣(mài)成功，成交價(jià)為1.43億元。此次拍賣(mài)有10人報(bào)名，超過(guò)2萬(wàn)人次圍觀，經(jīng)過(guò)149次出價(jià)后最終成交。

值得注意的是，此次拍賣(mài)房產(chǎn)為涉刑資產(chǎn)，拍賣(mài)方為貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院，拍賣(mài)標(biāo)的物為法院查封財(cái)產(chǎn)，案號(hào)為(2025)黔01執(zhí)778號(hào)。

該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)為1.65億元，起拍價(jià)為1.06億元。最終成交價(jià)較起拍價(jià)溢價(jià)35%，較評(píng)估價(jià)折價(jià)近14%。該項(xiàng)房產(chǎn)用途為住宅、地下輔助用房，面積為1697.2平方米，房屋狀態(tài)為空置、毛坯。根據(jù)成交價(jià)1.43億元計(jì)算，折合8.42萬(wàn)元/平方米。再加上買(mǎi)受人在拍賣(mài)標(biāo)的物交割、過(guò)戶時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用和稅費(fèi)，單價(jià)會(huì)高于此數(shù)值。

拍賣(mài)公告顯示，該套房屋負(fù)二層入戶門(mén)兩邊各有兩個(gè)車(chē)位，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)自行向該房屋的開(kāi)發(fā)商（北京東隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）咨詢(xún)上述車(chē)位的權(quán)屬情況，本次拍賣(mài)成交后的交付以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記范圍為準(zhǔn)，不包含上述車(chē)位。

事實(shí)上，該項(xiàng)資產(chǎn)并非首次拍賣(mài)，今年8月27日和9月18日曾先后兩次拍賣(mài)，兩次拍賣(mài)價(jià)格分別為1.65億元和1.32億元，兩次拍賣(mài)均無(wú)人報(bào)名，最終流拍。

北京市朝陽(yáng)區(qū)景林路9號(hào)院110號(hào)樓-2至2層102號(hào)房產(chǎn)。圖片來(lái)源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)

根據(jù)公開(kāi)信息，該房產(chǎn)項(xiàng)目為遠(yuǎn)洋 LA VIE，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)京順路與首都機(jī)場(chǎng)高速交匯處，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)6.5公里。項(xiàng)目規(guī)劃190棟獨(dú)棟別墅，2011年10月開(kāi)盤(pán)，2012年5月交付使用。根據(jù)安居客信息，目前遠(yuǎn)洋 LA VIE在售房源11套，10月掛牌均價(jià)9.87萬(wàn)元/平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)院8號(hào)樓一套住宅及9號(hào)樓兩套住宅于10月17日拍賣(mài)成功。三套住宅建筑面積均約455.27平方米，起拍價(jià)均為5217.39萬(wàn)元。最終8號(hào)樓住宅為底價(jià)成交，9號(hào)樓兩套住宅成交價(jià)分別為5637.39萬(wàn)元和5683.39萬(wàn)元，折合單價(jià)11.46至12.48萬(wàn)元/平方米。三套房源中，9號(hào)樓16層2單元1602室住宅熱度最高，經(jīng)歷了276次競(jìng)價(jià)。

拍賣(mài)公告指出，獲拍后，買(mǎi)受人需另付技術(shù)服務(wù)費(fèi)（獲拍價(jià)的0.5%-1%）和商家傭金（獲拍價(jià)的0.5%-4.3%），以單件拍賣(mài)標(biāo)的成交價(jià)為基數(shù)，差額定率累進(jìn)計(jì)算。

霄云路8號(hào)院8號(hào)樓。圖片來(lái)源：京東資產(chǎn)交易平臺(tái)

據(jù)界面新聞了解，該項(xiàng)目最初的名字就是“霄云路8號(hào)”。2008年底，霄云路8號(hào)帶著“中國(guó)第一個(gè)世界級(jí)高端居住區(qū)”的光環(huán)登場(chǎng)，占據(jù)朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)內(nèi)核心地段，毗鄰燕莎商圈與使館區(qū)，空中四合院設(shè)計(jì)融合中式韻味與現(xiàn)代奢華，再加上“天價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)的話題效應(yīng)，當(dāng)時(shí)吸引了不少富豪的目光。2009年，合生創(chuàng)展集團(tuán)總銷(xiāo)售額逼近150億元，霄云路8號(hào)無(wú)疑是其中的“功臣”。

項(xiàng)目共9棟樓，其中1號(hào)樓開(kāi)發(fā)商自持。3、5、6、7號(hào)樓于2009-2013年建設(shè)，一般叫霄云路8號(hào)。2018-2019年期間，安曼酒店和合生創(chuàng)展共同出資打造了一個(gè)全新的品牌MAHA，項(xiàng)目正式更名為縵合北京，2、8、9、10號(hào)樓則被稱(chēng)為縵合北京。同在一個(gè)小區(qū)，區(qū)別在于物業(yè)公司不一樣?？z合北京定位為霄云路8號(hào)的升級(jí)版本。

根據(jù)北京市住建委信息，2025年8月30日，2號(hào)樓取得預(yù)售許可證，推出112套房源，擬售均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。截至2025年10月23日，2號(hào)樓已簽約套數(shù)3套，成交均價(jià)12.28萬(wàn)元/平方米。

資產(chǎn)再配置

與豪宅市場(chǎng)法拍火熱形成對(duì)比的是普通住宅市場(chǎng)的冷清。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年9月北京法拍市場(chǎng)新增上拍各業(yè)態(tài)拍品262套，同比下跌70.02%；交易截止拍品掛拍房源413套，同比下跌66.15%；成交約93套，同比下跌66.30%；清倉(cāng)率22.52%?？偝山唤痤~約6.37億元，同比下跌71.66%。

北京一位房產(chǎn)法拍從業(yè)人士告訴界面新聞：“北京的法拍市場(chǎng)兩級(jí)分化比較嚴(yán)重，有錢(qián)人還是有的?，F(xiàn)在北京高端住宅價(jià)格沒(méi)怎么降，普通住宅降得比較多。”

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎在接受界面新聞采訪時(shí)表示：“總體上來(lái)看，法拍房成交均價(jià)是在下降的，市場(chǎng)趨勢(shì)沒(méi)有明顯變化。而豪宅市場(chǎng)，無(wú)論一手、二手還是法拍，底層邏輯和房地產(chǎn)整體供需關(guān)系不大?！?/p>

陸鼎告訴界面新聞，目前資金寬松度其實(shí)不低，市場(chǎng)熱錢(qián)也不少，對(duì)于頭部機(jī)構(gòu)和一些富豪，面臨的不是資金荒，而是資產(chǎn)荒。這些豪宅法拍房的成交，契合了資產(chǎn)荒情況下豪宅作為資金容器進(jìn)行資產(chǎn)配置的需求?！氨热邕h(yuǎn)洋 LA VIE那套房子，一拍是評(píng)估價(jià)起拍，流拍是必然的；二拍起拍價(jià)已經(jīng)打了八折，還是流拍，也符合目前市場(chǎng)環(huán)境；三拍較二拍起拍價(jià)再降20%，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的64%，這個(gè)價(jià)格對(duì)于核心資產(chǎn)抄底是有吸引力的?！?/p>

“現(xiàn)在法拍房的特征是，普通房源仍然是以?xún)r(jià)換量，均價(jià)仍在下跌，清倉(cāng)率低。由于法拍掛牌量在上升，雖然換出來(lái)一些成交量，但庫(kù)存量也在上升。豪宅市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)性火熱，這跟資產(chǎn)荒有關(guān)系，未來(lái)估計(jì)這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)更明顯?！标懚Ρ硎?。

從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，目前仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵階段，但今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)核心城市豪宅市場(chǎng)卻逆勢(shì)上揚(yáng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京、上海、成都和杭州千萬(wàn)以上新房成交套數(shù)同比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，北上深成杭幾大核心城市千萬(wàn)以上新房成交占所有新房成交比例均有不同程度的上升。千萬(wàn)級(jí)豪宅正成為高凈值人群的“硬通貨”。

今年前8個(gè)月核心城市豪宅成交量上升，表明當(dāng)前部分資金正在積極布局優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。加之今年四季度多個(gè)核心城市預(yù)計(jì)加大高端樓盤(pán)供應(yīng)，豪宅市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪行情。

在高端豪宅的價(jià)值構(gòu)成中，地段是底層邏輯，是價(jià)值錨點(diǎn)。它不僅決定了豪宅的價(jià)格起點(diǎn)，更決定了其抗風(fēng)險(xiǎn)能力、資產(chǎn)傳承能力與市場(chǎng)認(rèn)同度。所在區(qū)域集中了城市最優(yōu)質(zhì)的資源，包括領(lǐng)先的教育、醫(yī)療資源、高端商業(yè)配套與文化地標(biāo)、交通便利性等，這些資源無(wú)法快速?gòu)?fù)制或遷移，具備天然的稀缺性和排他性。

中指研究院指出，在市場(chǎng)調(diào)整期，核心地段的高端豪宅表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗跌性。由于地段優(yōu)勢(shì)的存在，潛在買(mǎi)家群體較廣，除了本地買(mǎi)家外，更對(duì)全國(guó)甚至全球的買(mǎi)家有著強(qiáng)大的吸引力，因此資產(chǎn)的流動(dòng)速度更快。全球?qū)捤芍芷诘牡絹?lái)，利率持續(xù)走低的趨勢(shì)下，持有大量現(xiàn)金的性?xún)r(jià)比將持續(xù)減弱，因此，此時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣Y產(chǎn)配置是十分合適的時(shí)機(jī)。

作為仍位于低估區(qū)間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，核心地段的高端豪宅正是資產(chǎn)配置的一個(gè)好標(biāo)的。一方面是當(dāng)前價(jià)格下，選擇空間比高位時(shí)會(huì)更多，“安全墊”更厚實(shí)，也更容易買(mǎi)到”好資產(chǎn)”，另一方面，作為房產(chǎn)價(jià)值錨點(diǎn)的高端豪宅，有望率先迎來(lái)價(jià)值修復(fù)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。