5395套！杭州9月二手房數(shù)據(jù)背后的真相，三類小區(qū)正悄悄漲價(jià)。

杭州二手房成交量六連降，但這100個(gè)小區(qū)為何逆勢(shì)熱銷？

信號(hào)明確！杭州二手房市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，自住買家迎來(lái)“淘金期”。

同板塊不同命！杭州有小區(qū)房?jī)r(jià)漲近25%，有的卻跌超三成。

聚焦申花、亞運(yùn)村：解碼杭州當(dāng)前二手房市場(chǎng)的“硬通貨”小區(qū)。

杭州二手房市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。九月份，全市共成交二手房5395套，這已經(jīng)是成交量連續(xù)第六個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。從整個(gè)年度的維度來(lái)看，截至九月底，杭州二手房的累計(jì)成交量接近6萬(wàn)套。在整體市場(chǎng)步入調(diào)整期的背景下，數(shù)據(jù)的細(xì)節(jié)往往比整體趨勢(shì)更值得玩味。真正反映市場(chǎng)脈搏變化的，是那些在逆勢(shì)中保持高熱度的成交小區(qū)。

根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)公布的今年前九個(gè)月杭州二手房成交套數(shù)排名前一百的小區(qū)名單，我們可以清晰地看到當(dāng)前市場(chǎng)的選擇偏好。一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)是，成交量排名前三甲的住宅小區(qū)，清一色都是交付時(shí)間不滿兩年的次新改善型房源。位于申花板塊的杭曜置地中心，今年已簽約197套，成交均價(jià)約為每平方米4.92萬(wàn)元。同板塊的偉星星瓚頌錦府，以195套的網(wǎng)簽量緊隨其后，最新簽約均價(jià)約為4.86萬(wàn)元。第三名則來(lái)自亞運(yùn)村板塊的綠冠東方城，共網(wǎng)簽187套，均價(jià)約為4.76萬(wàn)元。這些樓盤在交付時(shí)便因其品質(zhì)和地段備受關(guān)注，如今在二手市場(chǎng)迅速成為改善家庭置換的熱門選擇，其背后的邏輯在于，當(dāng)前不限價(jià)新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍上調(diào)，使得這些品質(zhì)相當(dāng)、價(jià)格更具吸引力的次新房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯。

縱觀整個(gè)成交量前一百的榜單，我們可以將備受市場(chǎng)青睞的小區(qū)大致歸納為三個(gè)主要類型。首要類型便是像前述三甲這樣的熱門改善板塊核心區(qū)的新交付小區(qū)。除了申花和亞運(yùn)村，上城區(qū)艮北新城板塊的地鐵綠城楊柳郡、中海翠攬?jiān)凭车软?xiàng)目，網(wǎng)簽均價(jià)在每平方米4萬(wàn)元以上，也表現(xiàn)搶眼。此外，亞運(yùn)村的亞奧城，申花板塊的綠城馥香園，杭樾潤(rùn)府，以及文暉板塊的錦尚和品府等，均價(jià)從四萬(wàn)到六萬(wàn)多不等，共同構(gòu)成了改善市場(chǎng)中的“實(shí)力派”陣營(yíng)。在杭州多個(gè)板塊的新房?jī)r(jià)格接連上調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房市場(chǎng)的改善需求也顯得更為務(wù)實(shí)和精明，“性價(jià)比”成為決策關(guān)鍵，尤其是在自住屬性非常明確的板塊。

第二類表現(xiàn)活躍的是價(jià)格經(jīng)過(guò)深度調(diào)整、被認(rèn)為“接近觸底”的剛需小區(qū)。這類房源構(gòu)成了成交量榜的中堅(jiān)力量。數(shù)據(jù)顯示，在前一百個(gè)最好賣的小區(qū)中，成交均價(jià)在每平方米2萬(wàn)元以內(nèi)的小區(qū)數(shù)量高達(dá)39個(gè)，占據(jù)了超過(guò)三分之一的份額。這些小區(qū)主要集中在閑林、良渚、臨平等區(qū)域，例如閑林板塊的綠城桃源小鎮(zhèn)、西溪海、庭院深深、竹海水韻、閑湖城等，以及良渚的杜甫新苑、七賢郡，臨平的藍(lán)庭、金都夏宮等。它們大多是交付年份較久、社區(qū)成熟、居住氛圍濃厚的大盤，憑借總價(jià)門檻低的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)吸納著杭州市場(chǎng)上最龐大的剛需購(gòu)房群體。對(duì)于許多新杭州人或預(yù)算有限的家庭來(lái)說(shuō)，用一兩百萬(wàn)的總價(jià)在這些區(qū)域安家，享受成熟的配套，是一個(gè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證的穩(wěn)妥選擇。

第三類常青樹(shù)則是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源、且總價(jià)相對(duì)友好的市中心老舊小區(qū)。諸如湖墅新村、湘云雅苑、翠苑一區(qū)、東方郡、西城年華等帶有知名學(xué)區(qū)的房源，雖然房齡較老，但房?jī)r(jià)穩(wěn)定在每平方米兩萬(wàn)多到三萬(wàn)多之間。這意味著，購(gòu)房者僅需一兩百萬(wàn)或兩三百萬(wàn)的總價(jià)，就能在杭州的核心地段獲得一套房產(chǎn)，不僅能享受無(wú)與倫比的成熟配套資源，其附帶的學(xué)區(qū)價(jià)值更為資產(chǎn)提供了額外的保障，使得這類房產(chǎn)在流動(dòng)性和抗跌性上表現(xiàn)突出，無(wú)論是未來(lái)轉(zhuǎn)手還是出租都相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)。

那么，這些賣得好的小區(qū)，價(jià)格表現(xiàn)又如何呢？這或許是房東和準(zhǔn)買家最關(guān)心的問(wèn)題。根據(jù)同一數(shù)據(jù)源對(duì)比今年9月與去年9月的網(wǎng)簽均價(jià)，在這上榜的熱銷一百?gòu)?qiáng)小區(qū)中，有32個(gè)小區(qū)的成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)了同比上漲，約占總數(shù)三分之一。漲幅最高的桂冠由綠城西溪誠(chéng)園摘得，同比上漲幅度達(dá)到24.94%，當(dāng)前網(wǎng)簽均價(jià)為每平方米5.36萬(wàn)元。這顯示出，核心地段的優(yōu)質(zhì)改善資產(chǎn)依然具備強(qiáng)大的保值增值能力。

然而，市場(chǎng)的另一面是，有62個(gè)小區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)較去年同期有所下降，占比超過(guò)六成。價(jià)格回調(diào)幅度最大的是臨平的華元?dú)g樂(lè)城，同比下跌約32.43%，9月網(wǎng)簽均價(jià)降至約每平方米0.75萬(wàn)元。需要指出的是，該小區(qū)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，包含公寓等多種產(chǎn)品，價(jià)格的波動(dòng)可能受特定產(chǎn)品類型的成交結(jié)構(gòu)影響較大。此外，還有6個(gè)小區(qū)因?yàn)槭窃诮荒陜?nèi)新交付的，去年同期無(wú)成交數(shù)據(jù)可供對(duì)比。這種價(jià)格分化現(xiàn)象清晰地勾勒出當(dāng)前市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：普遍認(rèn)知度高的改善房源和市中心優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，價(jià)格展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，甚至穩(wěn)中有升；而部分遠(yuǎn)離市中心、以絕對(duì)低總價(jià)為賣點(diǎn)的剛需小區(qū)，房?jī)r(jià)則仍在經(jīng)歷一波調(diào)整。

從區(qū)域分布來(lái)看，余杭區(qū)成為本輪周期中的最大贏家，共有33個(gè)小區(qū)躋身成交量前一百名，充分顯示了其強(qiáng)大的居住需求和市場(chǎng)活力。蕭山區(qū)和臨平區(qū)分別以12個(gè)和11個(gè)小區(qū)位列第二、三位。這反映出，杭州四大主城區(qū)以及蕭山、余杭核心地段的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，不僅成交量活躍，價(jià)格支撐也相對(duì)穩(wěn)固。而其他一些區(qū)域，則在一定程度上需要通過(guò)“以價(jià)換量”的策略來(lái)爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。

回顧過(guò)去幾個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，杭州二手房市場(chǎng)的月度成交量基本穩(wěn)定在五千套上下的水平。與此同時(shí)，市場(chǎng)上二手住宅的庫(kù)存量依然超過(guò)16萬(wàn)套。十月份因包含國(guó)慶長(zhǎng)假，通常網(wǎng)簽量會(huì)有所回落。當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)表明，杭州二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)典型的“博弈期”和“分化期”。對(duì)于有真實(shí)購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)可以靜下心來(lái)仔細(xì)挑選、從容比較的窗口期。市場(chǎng)的天平正在向買方傾斜，但機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)留給那些做足功課、目標(biāo)明確的人。

（說(shuō)明：本文數(shù)據(jù)來(lái)源于杭州房小團(tuán)、杭房數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為2025年9月30日。需提醒的是，受樓層、朝向、裝修、產(chǎn)品類型等多重因素影響，個(gè)體成交均價(jià)可能存在波動(dòng)，以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅供參考。）