作者|深水財(cái)經(jīng)社 烏海

當(dāng)初說1萬每平買50年產(chǎn)權(quán)公寓，能落戶上學(xué)，現(xiàn)在辦房產(chǎn)證要先注冊高新企業(yè)，年納稅還得50萬以上，這不是坑人嗎？

10月24日，南京江北新區(qū)研創(chuàng)園“恒通國際”項(xiàng)目業(yè)主拿著手中的“招商投資協(xié)議”，向荔枝新聞?dòng)浾咄对V自己的遭遇。

公開信息顯示，這個(gè)占地?cái)?shù)萬平方米、建有十幾棟大樓的項(xiàng)目，原本規(guī)劃為高鐵軌道材料研發(fā)生產(chǎn)用地，卻被包裝成住宅公寓銷售長達(dá)十年。

直到業(yè)主收房辦證時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這場“買房”交易竟是一場精心設(shè)計(jì)的騙局。

誰為十年違規(guī)操作開綠燈

據(jù)媒體報(bào)道，涉事項(xiàng)目用地性質(zhì)為科研用地，但是自2015年起，運(yùn)營方便將這些科研樓分割改造，配備廚房、燃?xì)獾茸≌O(shè)施，以“50年產(chǎn)權(quán)公寓”名義對外銷售，單價(jià)約1萬元/平方米。

而該樓盤的銷售人員稱民用水電齊全，還能落戶上學(xué)，比周邊住宅便宜一半，當(dāng)初還承諾“個(gè)人可直接辦證”，但簽約時(shí)提供的并非商品房買賣合同，而是“招商投資協(xié)議”或“定制合同”。直到2025年集中交房后，業(yè)主們才得知辦證的真實(shí)條件：必須在江北新區(qū)注冊高新企業(yè)，且滿足年納稅50萬元等硬性要求。

更令人震驚的是，該項(xiàng)目違規(guī)銷售已持續(xù)十年。目前不僅已有大量業(yè)主裝修入住，新建的20層研發(fā)大樓仍在以“可租可售”名義招商，違規(guī)行為仍在持續(xù)。這一現(xiàn)象曾經(jīng)在與2017年江北高新區(qū)“星火E方”項(xiàng)目極為相似，當(dāng)時(shí)該科研用地項(xiàng)目以“挑高公寓”名義銷售，同樣要求業(yè)主注冊公司辦證，最終引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

運(yùn)營方虛假招商？

梳理企查查及公開報(bào)道信息發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤的建設(shè)單位為江蘇恒通高鐵軌道材料有限公司，控股股東和法定代表人均為丁興池，而購房人的銷售合同也是跟這家公司簽訂的。

項(xiàng)目運(yùn)營方“恒通國際”的主體為江蘇恒通國際貨運(yùn)有限公司，成立于1997年，注冊資本800萬元，法定代表人胡冰清，股東為南京東暢投資咨詢管理有限公司（持股70%）和自然人胡波（持股30%）。

這家主營國際貨運(yùn)代理、倉儲(chǔ)服務(wù)的物流企業(yè)，之所以能跨界開發(fā)房地產(chǎn)，與其關(guān)聯(lián)企業(yè)布局密切。公開信息顯示，胡波同時(shí)擔(dān)任智慧恒通供應(yīng)鏈科技集團(tuán)有限公司CEO，該公司為恒通國際物流集團(tuán)旗下企業(yè)，2022年簽約落戶江北新區(qū)研創(chuàng)園，2023年啟動(dòng)智慧恒通南京總部基地項(xiàng)目。

值得注意的是，智慧恒通（江蘇）供應(yīng)鏈科技集團(tuán)有限公司同樣由東暢投資控股，法定代表人為胡冰清，與恒通國際貨運(yùn)存在明顯關(guān)聯(lián)關(guān)系。

業(yè)內(nèi)人士指出，這類“物流企業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”的模式并不罕見，往往通過關(guān)聯(lián)交易獲取產(chǎn)業(yè)用地，再利用政策模糊地帶違規(guī)開發(fā)，既降低了拿地成本，又規(guī)避了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)限制。

而這些企業(yè)拿到地之后，還要自己招攬企業(yè)入住，否則達(dá)不到當(dāng)初的招商規(guī)模，很可能要支付違約金甚至退還土地。所以這些運(yùn)營企業(yè)就開始違規(guī)操作，以住宅公寓的名義對外銷售，達(dá)到招商的目標(biāo)。

十年違規(guī)為何未被制止？

“項(xiàng)目分批建設(shè)銷售十年，多次舉報(bào)卻無人制止。”業(yè)主提供的投訴記錄顯示，早在2018年就有購房者反映問題，但直至2025年10月，江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局才表態(tài)稱該項(xiàng)目“涉嫌虛假宣傳，性質(zhì)惡劣”，并成立工作專班調(diào)查。

根據(jù)南京2017年《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公項(xiàng)目等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》，科研用地配套生活服務(wù)設(shè)施不得超過15%，且不得分割銷售給個(gè)人。但實(shí)際操作中，“配套設(shè)施”界定模糊，為開發(fā)商整棟改造提供了空間。

開發(fā)商多以“低價(jià)產(chǎn)權(quán)房”為誘餌，用“招商協(xié)議”替代購房合同，隱瞞土地性質(zhì)。購房者往往忽視用地類型，輕信口頭承諾，只看到價(jià)格便宜。南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提醒，購買房產(chǎn)前需核查《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》土地性質(zhì)，科研、工業(yè)用地?zé)o法辦理個(gè)人住宅產(chǎn)權(quán)。