北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京人，1975年的大叔，本該準(zhǔn)備退休的，但是這三年來頭腦發(fā)暈投資了***，開始60萬，后來越賠越上火，最終被周邊壞逼慫恿著賠了400多萬，其中200萬是高利貸，現(xiàn)在快滾到300萬了。

我和老婆名下只有一套房，朝陽的京棉新城附近的兩居室，現(xiàn)在中介掛牌價(jià)400萬吧。父母也在附近，一居室60平，300多萬吧。

現(xiàn)在兩個(gè)想法，都是基于必須盡快還清欠款，否則有可能拖下去不可收拾。第一個(gè)想法是賣掉我們自己的房子，這樣有可能完全還清，以后不管怎樣都徹底踏實(shí)了。但劣勢是我們就得租房了，能申請公租房最好，自己租就得通州了。兒子還沒畢業(yè)，對將來的找對象也有影響。

第二個(gè)想法是賣掉我父母的，但要剩下至少80多萬還是欠債，感覺總有風(fēng)險(xiǎn)。而且我們這兩居室住三代五口人很緊張，弄不好還得租房。而且無論這兩個(gè)想法的哪個(gè)都是賣房，說實(shí)話我們不是很想賣，現(xiàn)在應(yīng)該是最低谷時(shí)期，這會賣房感覺不是明智的時(shí)機(jī)。想聽聽您的建議。

A：

1、我的建議，我建議是把問題拆分吧，至少分成兩個(gè)。一是是否賣房還債？二是賣哪套？而且最好再加一條：是否還有其他的化債或還債的辦法。

2、如果能有其他辦法就最好別賣房，無論賣哪套都很難再買回來了。但您既然欠的是高息貸款，那得看化債資金的收益率是否能對沖高息吧？另外欠的是什么機(jī)構(gòu)的錢啊，有沒有先息后本+展期或其他可以聊的方式？

3、如果必須賣房，那我建議是首選賣您住的這套。因?yàn)槟苤苯舆€清，省的以后再惦記了，也徹底消除了隱患，要不然萬一人家的合同里再埋著雷呢？

再者既然無論賣掉哪套房都得是租房，而且這畢竟是自己的債務(wù)，那就盡量不打擾老人吧，能瞞多少是多少。要不然一賣老人的房就有可能更麻煩，老人也無可避免的跟著揪心。

4、至于時(shí)機(jī)怎么說呢，我也認(rèn)為不是賣房的好時(shí)候。但這又回到前頭說的了，如果有其他的化債手段就別賣，實(shí)在沒有那就只能看自己了。

僅供參考。

二

Q:

請問，26年大娃上小學(xué)，28年二娃上學(xué)，戶口估計(jì)年底能落到北京。想買月壇片區(qū)的房子，中古友誼小學(xué)有希望能上嗎？700萬左右預(yù)算。住方莊附近，還是說先買在東城，小學(xué)先在板廠小學(xué)上，小升初再到西城？

A：

1、有希望，明年入學(xué)的總?cè)藬?shù)肯定再次下降，而2020年高峰期入學(xué)的孩子也都畢業(yè)了，騰出了教室和師資，各學(xué)校的學(xué)位至少不會更緊張。

2、但我沒明白，為什么要先東城再西城的折騰??？相當(dāng)于費(fèi)挺大的勁落戶北京了，有必要過幾年再去折騰上海嗎？

而且如果在東城，那就是正常的本學(xué)區(qū)小升初，就算派位也是公平的，至少不吃虧，龍?bào)w哪所中學(xué)都不錯(cuò)。而如果小升初跨區(qū)西城，那可就是全區(qū)派位了，萬一給派到渣中呢？

放著穩(wěn)妥的日子不過，為什么非得要去賭一把呢？您畢竟是跨區(qū)小升初，賭贏了未必比龍?bào)w強(qiáng)，一旦賭輸了可就沒有機(jī)會彌補(bǔ)了。

3、再一點(diǎn)，您是倆娃差兩歲，如果大寶小升初去西城了，二寶是否轉(zhuǎn)學(xué)？轉(zhuǎn)學(xué)的話又面臨學(xué)校派位的問題，大概率進(jìn)不去好學(xué)校。就算轉(zhuǎn)的學(xué)校不錯(cuò)，直升校，西城也是禁止轉(zhuǎn)學(xué)生直升的，也就是怎么占不到便宜。但如果不轉(zhuǎn)學(xué)，倆孩子的接送怎么辦？二寶的小升初也面臨和大寶同樣的風(fēng)險(xiǎn)，您圖什么呢？

4、總之我不理解您的想法，沒遇到過這思路。而且從房子角度說，您要承擔(dān)雙份的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，只能說娃多+錢多就是任性了，所以才加磅下注。我建議是再考慮一下吧，一般沒這么干的。另外看房時(shí)算算每套房的溢價(jià)率，這種時(shí)期有可能買到溢價(jià)相對低的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我現(xiàn)在在朝陽區(qū)大屯歐陸經(jīng)典附近上班，在豐臺區(qū)三環(huán)新城8號院有一套110平房子，無貸款?？紤]通勤和孩子上學(xué)（京戶27年9月上小學(xué)）想在單位附近買套房（單位五點(diǎn)下班，最好附近兩公里內(nèi)，這樣可以接送孩子，不太想老人一直幫忙帶，實(shí)在不方便教育孩子）。

手頭上100-120萬，考慮總價(jià)400萬以內(nèi)，用三環(huán)新城的房租+兩口子公積金基本可以覆蓋房貸，要考慮三口人的居住性和將來出手問題。目前看了育慧園西里、安慧東里還有主場和世紀(jì)村，請問這邊芳草地世紀(jì)和陳經(jīng)綸嘉銘的老破小可以買嗎？因?yàn)檫@個(gè)預(yù)算買老破小可以考慮兩居，次新電梯房就只有一居和開間，開間肯定不考慮了，麻煩解惑。

A：

1、老破小沒什么不能買的。別帶硬傷就行。優(yōu)勢是居住的性價(jià)比高，價(jià)格走勢肯定是跟隨板塊大盤，朝陽北部的一般不會落后北京平均值。

劣勢就是社區(qū)條件普通唄，看自己是否接受。然后流動性弱點(diǎn)兒，出手的時(shí)候掛牌期長，行情期間的傳導(dǎo)排序也靠后。常規(guī)建議是出手時(shí)盡量選擇橫盤期，不著急慢慢兒賣才不吃虧呢。

另外安慧東里不算學(xué)區(qū)房，房價(jià)中沒有溢價(jià)，各項(xiàng)的數(shù)值都正常。當(dāng)然我最近也沒算過，應(yīng)該是都沒溢價(jià)。

2、另外看房的時(shí)候算算租售比，北京平均值現(xiàn)在是600之內(nèi)，在沒硬傷的情況下越低越好。朝陽北部一般在550左右更合適，意味著居住方面的性價(jià)比相對高，保值方面也至少不吃虧。

3、商品房的話看自己的喜好，房子是用來住的。保值角度的常規(guī)建議是塔樓公寓盡量次選，因?yàn)橥葍r(jià)位下無論是保值還是租金一般都不如老破小，頂多是持平。開間的優(yōu)勢就是租金收益高+有可能流動性強(qiáng)，其他方面都普通。

僅供參考。

四

Q:

請問，我想請教您對豐臺學(xué)區(qū)和房子的看法，在南四環(huán)一帶哪里有算性價(jià)比高的學(xué)區(qū)房？預(yù)算不高，400萬之內(nèi)吧，希望能兼顧，小三居就行。教育資源方面不是太強(qiáng)求，看孩子的造化了，清北不敢想，能在北京上個(gè)不錯(cuò)的大學(xué)就行。您覺得銀地家園的豐臺五小分校怎么樣？和第五實(shí)驗(yàn)?zāi)鼙葐幔?/p>

A：

1、南四環(huán)沒有普遍意義上的學(xué)區(qū)房，都不帶學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。如果論性價(jià)比的話草橋一帶的趙登禹學(xué)區(qū)算相對高的，也就是學(xué)校在豐臺排名中上，只是對口小區(qū)不算學(xué)區(qū)房而已。400萬預(yù)算不算低了，應(yīng)該能買到小三居，就是只能是老小區(qū)，找當(dāng)?shù)刂薪榭纯窗伞?/p>

2、銀地的五小分校我不熟，應(yīng)該都中等吧。但這里的對口中學(xué)應(yīng)該普通，好像很少有為了上學(xué)買這里房子的。

3、和第五實(shí)驗(yàn)不能比，肯定不是一個(gè)級別。第五實(shí)驗(yàn)對標(biāo)的是東西海名校，包括小學(xué)和中學(xué)。但這里沒有明確的學(xué)區(qū)房，主要生源是豐科園子弟，買了周邊的房子也未必能對口入學(xué)。

4、另外多說溢價(jià)，在“北京上個(gè)不錯(cuò)的大學(xué)”，這期望值真的不低了。三首一工就算是普娃的天花板，也是牛娃的兜底校。但要想考上這幾所大學(xué)，如果是普校普班，基本得做到小學(xué)班級前三，初中前五，高中前十才有可能，也就是至少在北京孩子中排名前15%，高考則是20%之內(nèi)才差不多，挺不容易的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我已經(jīng)有北京集體戶很多年了，老家買過房，北京沒有，因?yàn)閱挝挥械蛢r(jià)的宿舍。但現(xiàn)在是單位從西城搬到朝陽了，而宿舍在海淀通勤不方便，所以想自己買一套，同時(shí)如果能兼顧孩子上學(xué)就更好了。孩子兩歲，還沒上幼兒園，現(xiàn)在準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房是不是早了點(diǎn)？

我們首付能有200萬左右，上下浮動10萬之內(nèi)。月供能支撐1萬左右，總價(jià)400萬左右。請問如果是想買兩居室的話，您覺得在四環(huán)內(nèi)能買到還算宜居的嗎？小區(qū)盡量新點(diǎn)的，能人車分流最好，因?yàn)閾?dān)心孩子安全。

A：

1、400萬，四環(huán)內(nèi)幾乎買不到合適的。因?yàn)榧热皇侨塑嚪至髂腔揪褪巧唐贩啃^(qū)了，兩居室80多平為正常，單價(jià)5萬內(nèi)在東四環(huán)不好買到。老小區(qū)的話還差不多，面積小總價(jià)相對低，但就談不上人車分流了。

2、另外既然孩子兩歲，那準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房就早了點(diǎn)兒唄。而且以400萬的預(yù)算，在哪個(gè)區(qū)也不太好買到，就算能買到兩居也大多都是帶硬傷的，并且溢價(jià)相對高，在400萬中能占到100萬左右甚至更高。這部分價(jià)值在孩子上學(xué)前是發(fā)揮不出任何價(jià)值的，居住的話性價(jià)比低，出租則是租金也低，還要承擔(dān)保值的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]好再買。

3、其他我好像沒什么建議，您的期望值高了點(diǎn)兒。而且四環(huán)的范圍也太寬泛了，還是再明確點(diǎn)兒吧。另外也沒必要非得強(qiáng)調(diào)幾環(huán)吧？能通勤方便不就得了。

僅供參考。

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