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胡潤(rùn)榜劇變背后:是誰(shuí)“殺”死了地產(chǎn)富豪?

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-Number-01

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)富豪們?nèi)姳M墨

隨著2025年胡潤(rùn)富豪榜的發(fā)布,人們發(fā)現(xiàn)排名前百的富豪中,僅有一家內(nèi)地房地產(chǎn)商:龍湖。

要知道在2018年巔峰期,房地產(chǎn)商能占據(jù)胡潤(rùn)富豪榜百?gòu)?qiáng)三分之一的比例。

從三分之一下降到百里挑一,這一場(chǎng)巨變僅僅發(fā)生在七八年間。連十年河?xùn)|十年河西的約期都沒(méi)等到。



有人說(shuō),小閑你這牛馬人研究富豪榜有用嗎?真是吃蘿卜的替吃人參的操心,干滴滴的替干迪士尼的操心。

你可以把它看成一個(gè)浪花淘盡英雄的閑話,也可以把他看成一個(gè)新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)賽道的風(fēng)向。因?yàn)檫@份榜單變化的表象背后,藏著未來(lái)十年最賺錢(qián)的行業(yè)風(fēng)向。

百富榜上有六成的富豪,都是在十年前沒(méi)上過(guò)榜的,都屬于榜上新人。他們主要來(lái)自于工業(yè)制造行業(yè)、大健康行業(yè)、消費(fèi)品行業(yè)、還有就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),比如農(nóng)夫山泉、拼多多、寧德時(shí)代、美的、字節(jié)跳動(dòng)等等。

而落榜者、消失者,則主要來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。

咱們活到現(xiàn)在想上榜是不可能了,孩子們?nèi)f一行呢?那就告訴孩子們,將來(lái)想上富豪榜,千萬(wàn)別干房地產(chǎn)。

-Number-02

地產(chǎn)富豪們遺留下的社會(huì)后遺癥

房地產(chǎn)富豪們要發(fā)展要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)富,必須突破兩條禁錮,一是資金,二是土地資源。

在上一個(gè)黃金周期里,房地產(chǎn)成為金融界的寵兒,頭部房企幾乎能借到源源不斷的資金,想辦法多獲取土地,就成了能不能沖進(jìn)富豪榜的關(guān)鍵。

所以在面對(duì)招拍掛土地時(shí),“限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建”的條款限制,房企們幾乎不屑一顧。于是在很多城市就有了“自住房與限價(jià)房混居”的奇觀。

在北京就出現(xiàn)過(guò)售價(jià)6.8萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)7.2元的龍湖天璞,與售價(jià)2.2萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)3.4元的龍湖學(xué)苑府混居。兩個(gè)群體對(duì)小區(qū)資源使用和分配上發(fā)生分歧,雙方從拆柵欄到建鐵門(mén),到拆鐵門(mén)建圍墻,再到反復(fù)拆建圍墻、再拆建圍墻。



另一個(gè)知名案例也在北京,售價(jià)10 ~16萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)9.8元的龍湖西宸原著,與售價(jià)2.1萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)3.3元的限價(jià)房龍湖玉璞家園混居。限價(jià)房業(yè)主認(rèn)為隔墻導(dǎo)致綠化率、容積率不達(dá)標(biāo),且堵塞消防通道。商品房業(yè)主則強(qiáng)調(diào)“花2000萬(wàn)買(mǎi)房就是為了私密性與品質(zhì)。雙方掛橫幅、輿論戰(zhàn)、訴訟拉鋸,至今七年紛爭(zhēng)依然在。

這類(lèi)沖突并非龍湖獨(dú)有,只是當(dāng)年拿這類(lèi)土地中龍湖拿的較多,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)差較大,導(dǎo)致媒體曝光也多。

這也是房地產(chǎn)富豪們與北京“商品房配建保障房”政策一起,遺留下的社會(huì)后遺癥之一。

-Number-03

地產(chǎn)富豪們消失,但土地記憶猶在

當(dāng)年幸好當(dāng)年的天津土地出讓沒(méi)有學(xué)北京,只是點(diǎn)到為止的做了“限地價(jià)、競(jìng)自持面積”。要求拿地房企必須開(kāi)發(fā)一定比例住宅自持。即只能自持出租,不能分產(chǎn)權(quán)證銷(xiāo)售。

如何消化變現(xiàn)這些自持租賃面積,當(dāng)年房地產(chǎn)富豪為了搶地也是絞盡腦汁的,八仙過(guò)海各種“神通”。

有“自作房本自建過(guò)戶中心,把自持租賃面積效仿公產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)”的辦法。

有“自建公寓團(tuán)隊(duì)整體讓渡經(jīng)營(yíng)權(quán),產(chǎn)權(quán)打包做個(gè)REITs(房地產(chǎn)信托基金)”的辦法。

還有“要求二十年房租一次付清,無(wú)限期續(xù)租”的辦法。

更有甚者,那時(shí)的頭部房企普遍都有自己的小額貸公司,可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸等手段,實(shí)現(xiàn)自持租賃面積的“房租分期支付”,造成明租暗賣(mài)的效果。

所以當(dāng)時(shí)很多天津掛牌土地在團(tuán)泊、在西青、甚至在寶坻等等非中心城區(qū),仍有房企敢于以15%甚至30%自持租賃面積的高比例拿地。



于是就有了西青區(qū)精武鎮(zhèn)某地塊,在達(dá)到限價(jià)要求進(jìn)入競(jìng)自持面積階段后,14家房企把地塊自持面積的比例從1%一路抬升到55%,最后摘牌房企需要自持面積11萬(wàn)平米,創(chuàng)下歷史記錄。

如今,很多當(dāng)年的房地產(chǎn)富豪們已經(jīng)消失,手持船票不知道漂流到世界哪處,各種拿地“飛虎隊(duì)”、“方面軍”也都煙消云散。

但互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的,站在現(xiàn)在的角度,回頭再看看當(dāng)年的買(mǎi)地與買(mǎi)房,會(huì)不會(huì)覺(jué)得,那些花大價(jià)錢(qián)和安置房買(mǎi)在一起的購(gòu)房人,那些拼著一半自持面積買(mǎi)地房企,在那一刻都瘋了吧?

-Number-04

土地枷鎖漸開(kāi),富豪會(huì)卷土重來(lái)嗎

時(shí)間來(lái)到2025年十月,2017年融僑地產(chǎn)在西青區(qū)拿下的兩宗帶自持面積土地中,有少量自持租賃住房面積終于被獲批允許銷(xiāo)售。

這看似微小的政策松動(dòng),卻釋放出一個(gè)重要信號(hào)——持續(xù)近十年的“自持枷鎖”,正在緩緩打開(kāi)。

這意味著天津當(dāng)年那些帶有自持面積的土地,后面都有機(jī)會(huì)陸續(xù)回歸正常開(kāi)發(fā)模式,低調(diào)進(jìn)入樓市。

其實(shí),這并非天津一地“網(wǎng)開(kāi)一面”,而是全國(guó)性政策調(diào)整的縮影。從長(zhǎng)三角到珠三角,從成渝到京津冀,多地陸續(xù)出臺(tái)類(lèi)似政策,允許部分自持租賃住房轉(zhuǎn)為可售房源。



要知道作為“北上廣深杭”的杭州,當(dāng)年曾出過(guò)自持面積比例100%的土地。杭州在四年時(shí)間里一共誕生了208個(gè)帶有自持面積的項(xiàng)目,自持總面積超300萬(wàn)平米。其中自持比例高于30%的項(xiàng)目接近40個(gè)。

這些曾經(jīng)被“凍結(jié)”的資產(chǎn),正在逐步獲得流動(dòng)性。

政策轉(zhuǎn)向的背后,是多方利益的再平衡。

對(duì)地方政府而言,盤(pán)活存量土地有助于穩(wěn)定樓市、增加供應(yīng);對(duì)仍在堅(jiān)守的房企來(lái)說(shuō),這無(wú)疑是雪中送炭,能夠緩解資金壓力、改善現(xiàn)金流;而對(duì)整個(gè)行業(yè)而言,這或許意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)與另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟——從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

值得思考的是,當(dāng)土地枷鎖逐漸松動(dòng),那個(gè)曾經(jīng)造就無(wú)數(shù)地產(chǎn)富豪的黃金時(shí)代,是否還會(huì)重現(xiàn)?



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