蘇 州，2025年10月31日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)2025年三季度蘇州的寫字樓市場展開深度解讀。三季度市場新上市7.4萬方高品質(zhì)辦公空間，寫字樓市場持續(xù)承壓，租金水平持續(xù)下滑。雖然政府主導(dǎo)的大面積成交和多個(gè)聯(lián)合辦公成交拉高本季度凈吸納量，但是市場仍面臨新增和存量雙方面的競爭壓力。展望四季度，市場仍將面臨多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目上市，業(yè)主需謀求更靈活多元的去化方式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力、招商力、運(yùn)營力的“三力合效”。

寫字樓租賃市場：優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公陸續(xù)上市，空置率升至高位，業(yè)主聯(lián)動(dòng)運(yùn)營商加速去化

2025年三季度，園區(qū)南岸新地二期（7、8號(hào)樓）和高新區(qū)中建大廈兩個(gè)高品質(zhì)新辦公項(xiàng)目正式入市，合計(jì)新增供應(yīng)面積7.4萬平方米。其中，南岸新地二期租賃項(xiàng)目提前整合資源、儲(chǔ)備客戶，實(shí)現(xiàn)上市后快速去化；中建大廈項(xiàng)目以總部自用及關(guān)聯(lián)企業(yè)使用為主，部分面積對(duì)外出租。受新增供應(yīng)影響，全市寫字樓空置率小幅攀升至29.4%。未來市場仍面臨長期去化壓力，部分新項(xiàng)目已調(diào)整策略，通過延緩上市節(jié)奏、延長蓄客周期以應(yīng)對(duì)市場挑戰(zhàn)。

從需求端來看，三季度末凈吸納量環(huán)比有所回升，錄得共計(jì)3.58萬平方米。其中，包括華貿(mào)中心、南岸新地二期在內(nèi)的高品質(zhì)新項(xiàng)目持續(xù)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)大量去化；聯(lián)合辦公幫助存量項(xiàng)目去化較大體量；政府資源亦推動(dòng)多宗1000平方米以上的大面積成交，但同時(shí)存量項(xiàng)目企業(yè)退租頻繁。面臨新增和存量雙方面的競爭壓力，租金市場承壓持續(xù)下行，本季度錄得租金69.22元/平方米/月。

統(tǒng)計(jì)范圍：全市各板塊甲級(jí)寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截止：2025Q3

從行業(yè)成交結(jié)構(gòu)看，2025年三季度電子信息科技（機(jī)器人、無人機(jī)、智能網(wǎng)聯(lián)、互聯(lián)網(wǎng)科技、集成電路半導(dǎo)體為主）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（律所、教培、投資管理為主）、金融業(yè)（保險(xiǎn)、證券為主）成交數(shù)量占據(jù)前三。此外，聯(lián)合辦公、批零貿(mào)易、新興制造業(yè)企業(yè)（新能源、新材料為主）和國際物流企業(yè)成交數(shù)量同比增加。從成交面積分布看，1000平方米以上的大面積成交主要為快速成長的TMT科技型企業(yè)、聯(lián)合辦公、實(shí)力金融險(xiǎn)資企業(yè)、律所、教培企業(yè)。其中聯(lián)合辦公向國際化、專業(yè)化方向發(fā)展，物業(yè)類型選擇也更為多元。政府在大面積客戶成交中持續(xù)發(fā)揮推動(dòng)作用。從租賃類型來看，高品質(zhì)新上市載體更易承接新進(jìn)入蘇州的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，同時(shí)市場存量企業(yè)也積極抓住租金下行的機(jī)遇，搬遷擴(kuò)租不斷，尤其是部分制造業(yè)、科技企業(yè)從產(chǎn)業(yè)園向位置更核心、品質(zhì)更優(yōu)的項(xiàng)目搬遷。

統(tǒng)計(jì)范圍：全市各板塊甲級(jí)寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截止：2025Q3

寫字樓銷售市場：市場供求雙雙收縮，成交價(jià)格環(huán)比下降

2025年三季度，蘇州寫字樓銷售供求兩端持續(xù)回落。受多重因素影響，本季度供應(yīng)端顯著收縮，環(huán)比下降59%，僅環(huán)秀湖大廈一個(gè)項(xiàng)目新上市，新增供應(yīng)面積共計(jì)4.04萬平方米。成交端同樣表現(xiàn)疲軟。本季度全市寫字樓銷售成交1.39萬平方米，環(huán)比下降81%。本季度單項(xiàng)目成交量較少，主要為存量項(xiàng)目持續(xù)散售去化。由于成交主要分布在非核心區(qū)項(xiàng)目，整體成交均價(jià)被拉低，季末成交價(jià)錄得1.31萬元/平方米，環(huán)比下降23%。

未來展望：承壓之下多維破局，政策賦能產(chǎn)業(yè)與載體協(xié)同發(fā)展

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事袁曉玲表示，今年市場仍將有環(huán)貿(mào)廣場ICC、新裕大廈等多個(gè)大體量項(xiàng)目上市，市場競爭將進(jìn)一步聚焦產(chǎn)品力、招商力與運(yùn)營力的綜合比拼。當(dāng)前業(yè)主積極探索更多去化方式：一方面，通過強(qiáng)化運(yùn)營平臺(tái)，整合業(yè)主資源，在服務(wù)、資金、業(yè)務(wù)等維度為客戶賦能，提升項(xiàng)目核心吸引力；另一方面，采用與高品質(zhì)聯(lián)合辦公運(yùn)營商合作運(yùn)營，以空間換服務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享 ，實(shí)現(xiàn)多效共贏。

戴德梁行大中華區(qū)研究部內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，新增供應(yīng)的持續(xù)增長為市場帶來一些調(diào)整，創(chuàng)造更具競爭力的環(huán)境。盡管甲級(jí)寫字樓市場的租金變動(dòng)和空置率上升可能帶來短期挑戰(zhàn)，但這也為創(chuàng)新和適應(yīng)性提供了空間。為保持競爭力，業(yè)主可以采取主動(dòng)措施，例如實(shí)施靈活租賃策略和調(diào)整租金，同時(shí)探索多元化方法，如升級(jí)辦公空間和增強(qiáng)增值服務(wù)。這些努力將有助于提高項(xiàng)目的整體吸引力，簡化租賃交易，縮短空置期，確保長期成功和市場韌性。

戴德梁行蘇州公司總經(jīng)理?xiàng)铈?/strong>表示，2025年三季度，蘇州全市各級(jí)先后出臺(tái)多個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新政策，政策涵蓋具身智能、生物醫(yī)藥、人工智能、光子等多個(gè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)隨著《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施離岸貿(mào)易印花稅優(yōu)惠政策的通知》發(fā)布，蘇州自貿(mào)片區(qū)在全國開放型經(jīng)濟(jì)布局中的戰(zhàn)略地位得到進(jìn)一步提升。多維度政策為蘇州產(chǎn)業(yè)招商提供更強(qiáng)力的賦能支撐，助力蘇州打造新型產(chǎn)業(yè)品牌，吸引更多優(yōu)質(zhì)高技術(shù)企業(yè)落地，進(jìn)而催生新的辦公需求增量，最終實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)鑄芯、載體煥新”的良性發(fā)展態(tài)勢。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，蘇州作為長三角核心城市與經(jīng)濟(jì)樞紐，正以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群規(guī)?；l(fā)展，重塑甲級(jí)寫字樓市場格局。隨著科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)深度融合，高科技企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)及總部經(jīng)濟(jì)加速集聚，催生“研發(fā)+辦公+服務(wù)”和“生態(tài)化、智能化、專業(yè)化”一體化空間需求，推動(dòng)市場由傳統(tǒng)“空間租賃”向“產(chǎn)業(yè)賦能+創(chuàng)新生態(tài)”復(fù)合功能轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)從空間供給到價(jià)值創(chuàng)造的躍升，注入長期增長動(dòng)能與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

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關(guān)于戴德梁行

戴德梁行是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行遍布全球60多個(gè)國家，設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有52,000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，23家分公司合力引領(lǐng)市場發(fā)展。2023年公司全球營業(yè)收入達(dá)95億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋估價(jià)及顧問服務(wù)、策略發(fā)展顧問、項(xiàng)目管理服務(wù)、資本市場、項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業(yè)文化，在可持續(xù)發(fā)展等領(lǐng)域表現(xiàn)卓越，贏得眾多行業(yè)重磅獎(jiǎng)項(xiàng)和至高榮譽(yù)。更多詳情，請(qǐng)瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的官方微信（戴德梁行）。

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