上海進深 嚴明會 10月12日，西派云間項目首開推出132套125-148㎡高層房源，均價5.4萬/㎡。

官方宣稱開盤當天去化97套，去化率73%。

此前認購期間，132套房源獲得166組客戶認購，認購率高達約126%，沒有觸發(fā)積分，看似熱浪撲面。

開盤半個月后，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，132套房源已售36套。其中，125㎡戶型網(wǎng)簽20套，148㎡戶型網(wǎng)簽16套。

這一數(shù)字與開盤當天的“熱銷”宣傳形成一定反差，也為項目的真實去化節(jié)奏蒙上一層懸念。

從結(jié)果回推，西派云間的首開價格或許還是偏高了一點。

高溢價拿地的硬成本之下，入門級的小戶型承擔了這個面積段不該承受的較高單價。

西派云間首開樓棟示意圖（5#、14#）

趕進度入市

作為中鐵建今年在上海的重磅項目，西派云間的推進速度很快。

5月9日，上海第四批次土拍，中鐵建以總價24.7億元競得松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊，溢價率20.42%，折合樓板價2.53萬元/㎡。

5月20日，項目建設單位“上海京澗房地產(chǎn)有限公司”成立，該公司由中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司100%持有，法定代表人周斌，他同時也是中鐵建地產(chǎn)華東公司總經(jīng)理。

拿地20天后就公布項目規(guī)劃方案，7月底案名公布。從拿地到正式開盤，僅5個月時間。

根據(jù)信用中國（上海）公示，10月中旬，上海京澗房地產(chǎn)有限公司因“未審圖、未取得施工許可證的情況下擅自開工”被罰款58.15萬元。

中鐵建地產(chǎn)在松江并非首秀，與西派云間南側(cè)一街之隔的星樾云澗便是其前作。

時隔多年，西派云間在成本上反而更具有優(yōu)勢，樓板價2.53萬元/㎡比星樾云澗（2.96萬元/㎡）低4000元/㎡。

在新房不限價的背景下，更低的土地成本意味著更大的定價自由度與溢價空間。

中鐵建也的確在這塊地上砸足誠意，試圖在松江造一個輕奢標桿。

項目對標市區(qū)10萬的豪宅配置，打造了約2000㎡的雙下沉庭院藝術會所、松江首個社區(qū)水幕瀑布、首個中央車站歸家系統(tǒng)、雙橋跨水入戶等。

對手前后夾擊

重回松江，西派云間這次瞄準的，是曾經(jīng)的合作伙伴、如今的區(qū)域?qū)κ郑簢Q(mào)·海上原墅。

二者在浦東北蔡打造的熱盤西派海上，取得了五開五捷的好成績，堪稱一對黃金搭檔。在這個項目中，中鐵建的持股比例是45%。

西派海上和海上原墅的設計理念相似，都是走高端改善路線。

海上原墅以1.2的低容積率取勝，產(chǎn)品形態(tài)包括洋房、疊拼和聯(lián)排，切中了區(qū)域改善型需求空白，三開三罄，還捅破了松江房價天花板。

洋房面積段108-122-145㎡，一梯兩戶設計，洋房層高2.95米，得房率在80%左右，疊墅面積段141-150-160㎡，聯(lián)排面積段157-175-205㎡。

西派云間容積率2.3，產(chǎn)品形態(tài)包括小高層、高層和疊墅。疊墅高度15.75米，若優(yōu)先保障疊墅區(qū)域超1:1的樓間距，小高層/高層區(qū)域的樓間距會被壓縮。

戶型以純粹的125㎡以上的改善為主，包括建面約125-145-188㎡高層和建面約153-158㎡4層疊墅，一共784戶。

作為新政后松江首個落地項目，西派云間也用上了一梯一戶、三陽臺、最低層高3米這些當下流行的“好房子”配置。