當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也由大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段。

城市更新成為新時期推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、促進(jìn)城市建設(shè)的必然選擇，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。

10月30日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2025第十五屆中國價值地產(chǎn)年會——城市‘更’新眾論不限購周期行業(yè)新格局”在上海成功舉行，與會嘉賓就“城市更新將承載行業(yè)提質(zhì)發(fā)展新模式”的話題進(jìn)行了探討。

圖片來源：每經(jīng)記者 祝裕 攝

土地市場生變：上海城市更新協(xié)議出讓金超招拍掛

好地研究院院長方曉泉認(rèn)為，當(dāng)前，城市更新正承載著行業(yè)提質(zhì)發(fā)展的新模式。從今年上海土地市場的發(fā)展情況來看，與城市更新相關(guān)的協(xié)議出讓地塊，其出讓金規(guī)模已逐漸開始超過通過招拍掛程序出讓的地塊規(guī)模，“而且這將成為未來幾年市場發(fā)展的趨勢” 。

徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目是上海史上最大單地塊舊改征收項(xiàng)目，今年3月至5月，有三宗涉宅地塊通過協(xié)議出讓陸續(xù)完成交易，總出讓金額達(dá)523.03億元，其中125-31地塊以341.35億元成交，創(chuàng)下全國土地出讓總價“地王”紀(jì)錄。

“從根源來看，城市更新受到市場主動或者被動關(guān)注。從主動性來講，上海中心城區(qū)部分建筑已相對老舊，居住環(huán)境相對擁擠，政府部門從改善居民生活水平的角度，需要開展城市更新工作?！?/p>

方曉泉提到，從市場化的角度來看，今年以來上海新房市場表現(xiàn)較為分化，外環(huán)以外區(qū)域無論是新房還是二手房，銷售去化以及價格都面臨較大壓力。而市中心的豪宅項(xiàng)目不僅暢銷，價格還出現(xiàn)上漲趨勢。

“從自身運(yùn)營而言，房地產(chǎn)企業(yè)肯定更愿意在市中心進(jìn)行投資開發(fā)?！狈綍匀硎?，若想在市中心開展房地產(chǎn)開發(fā)，就必須借助城市更新這一新模式。綜合多方面因素，城市更新將逐漸成為未來以上海為代表的核心城市房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

房企搶灘城市更新：從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)

事實(shí)上，部分房企已深度參與到城市更新中。

在今年舉行的“更持續(xù)·新發(fā)展”上海城市更新路演推介活動暨城市更新研討會上，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的綠地外灘中心是重點(diǎn)推介的大型城市更新項(xiàng)目之一。

綠地集團(tuán)上海公司、董家渡金融城項(xiàng)目客戶總監(jiān)房婧表示，房地產(chǎn)行業(yè)已由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的新階段，城市更新成為綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增值的關(guān)鍵新密碼，公司在各個項(xiàng)目中進(jìn)行具體實(shí)踐。

據(jù)介紹，綠地外灘中心的總建筑面積達(dá)120萬平方米，經(jīng)過多年建設(shè)運(yùn)營，已成為上海市中心濱江沿線最大的商務(wù)綜合體，涵蓋超高層、總部辦公、星級酒店、商業(yè)街區(qū)、高端社區(qū)等多種業(yè)態(tài)。

上海的繁榮發(fā)展離不開航運(yùn)業(yè)。在開埠之前，作為最重要的行業(yè)組織以及各會館公所之首，擁有300多年歷史的上海文化地標(biāo)——商船會館，就位于綠地外灘中心項(xiàng)目范圍內(nèi)。

房婧介紹，綠地期望將該項(xiàng)目從一處文化地標(biāo)升級為可互動的文化傳播場所，使其成為世界了解中國文化、江南文化以及上海文化的新窗口。

對于當(dāng)前的城市更新現(xiàn)狀，綠地集團(tuán)方面認(rèn)為，推進(jìn)城市更新要統(tǒng)籌好盤活存量與優(yōu)化增量的關(guān)系，提高資源使用效率。上海等超大城市土地資源極為稀缺，可謂寸土寸金。在此情況下，盤活存量、優(yōu)化增量，提高資源利用效率，以保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需求，具有尤為特殊的重要意義。

據(jù)介紹，目前仍有不少存量的空間，包括老舊商場、老舊辦公、老舊廠房、老舊街區(qū)、老舊園區(qū)以及停緩建項(xiàng)目等，由于設(shè)施設(shè)備及發(fā)展模式陳舊，產(chǎn)業(yè)附加值較低，資源利用效率也較低，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)較為有限。因此，應(yīng)積極進(jìn)行更新改造和盤活提升，從而打造出新的空間和場景，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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