魯法案例【2025】528

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案情簡介

2013年，甲公司承建乙公司發(fā)包的某小區(qū)4號住宅樓工程。截至2016年，乙公司拖欠甲公司工程款1008萬余元，法院于2018年作出民事判決，確認甲公司對該項目折價、拍賣所得價款范圍內(nèi)享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

2017年5月19日，甲公司與乙公司達成協(xié)議，以包括案涉房屋在內(nèi)的六套房屋抵頂部分工程款共計554.27萬元，并出具收款收據(jù)。同日，甲公司、乙公司與咸某共同簽署《以房抵債協(xié)議》，約定甲公司將上述六套房屋全部用于抵償其所欠項目經(jīng)理咸某的墊資本金及利息、人工費等合計554.27萬元，且房屋由乙公司直接交付咸某。咸某與乙公司就案涉兩套房屋簽訂《商品房買賣合同》，單價5500元/㎡，開發(fā)商出具全額房款收據(jù)。當日完成房屋鑰匙交接，形成《樓房交接確認表》。此后，咸某陸續(xù)繳納燃氣開口費、更換門窗費用及2019-2020年度的物業(yè)費。

不動產(chǎn)登記信息顯示，案涉房屋于2021年11月30日首次登記至乙公司名下，至今未變更登記至咸某名下，原因系開發(fā)商長期未完成初始登記及后續(xù)查封所致。

王某曾主張其于2015年就案涉兩套房屋與乙公司簽訂購房合同并付款，但相關(guān)款項已被生效判決認定為借款性質(zhì)，其自認買賣合同未實際履行。2021年，王某起訴乙公司，要求乙公司等返還借款及利息，并查封案涉兩套房屋，法院依法作出判決，判決乙公司等償還王某100萬元借款及利息。2024年6月，王某依據(jù)該生效判決申請執(zhí)行乙公司名下案涉兩套房屋。咸某對此提出執(zhí)行異議被駁回后，提起本案訴訟，要求中止對案涉兩套房屋的執(zhí)行、解除查封，并確認該房屋歸咸某所有。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，本案爭議焦點是基于工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的“以房抵債”能否排除普通金錢債權(quán)執(zhí)行。

首先，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)可通過協(xié)議折價方式實現(xiàn)，且可隨工程款債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第八百零七條及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條、第三十六條規(guī)定，承包人有權(quán)就承建工程折價或拍賣所得價款優(yōu)先受償。該權(quán)利具有法定性、依附性和優(yōu)先性。本案中，甲公司作為承包人，在發(fā)包人乙公司欠付工程款情況下，與其協(xié)商以房屋折價抵償部分工程款，符合法律規(guī)定，屬于合法行使優(yōu)先受償權(quán)的行為。根據(jù)《民法典》第五百四十七條第一款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外?！惫こ虄r款優(yōu)先受償權(quán)依附于工程款債權(quán)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時優(yōu)先權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。咸某作為項目實際墊資人，其對甲公司的債權(quán)實質(zhì)上來源于工程建設(shè)投入，甲公司、乙公司與咸某通過《以房抵債協(xié)議》完成債權(quán)清償與資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。

其次，“以房抵債”受讓人在滿足特定條件下可享有物權(quán)期待權(quán)，排除普通金錢債權(quán)執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條通常適用于“正常買賣”情形下的買受人，但不能機械排除基于合法債權(quán)轉(zhuǎn)化而來的“以房抵債”情形?；诤戏▊鶛?quán)轉(zhuǎn)化而來的“以房抵債”能否排除執(zhí)行，關(guān)鍵在于是否具備以下要素：1.合法有效的書面合同：咸某與乙公司簽訂《以房抵債協(xié)議》、《商品房買賣合同》，簽訂時間早于案涉房屋的查封時間，且形式完備、內(nèi)容明確，符合法律規(guī)定；2.合法占有不動產(chǎn)：咸某于2017年即接收房屋鑰匙，繳納燃氣、物業(yè)等相關(guān)費用，雖未裝修入住，但已實際控制管理，構(gòu)成事實上的占有；3.已支付全部價款：其“支付”方式為沖抵舊債，且該債務(wù)真實存在、金額明確、經(jīng)結(jié)算確認，符合“視為支付”的實質(zhì)標準；4.非因自身原因未辦理過戶：案涉房屋直至2021年底才完成首次登記，此前不具備辦證條件，加之隨后被查封，咸某并無怠于行使權(quán)利之過錯。本案中，王某雖主張早于2015年簽訂購房合同，但該合同已被生效判決認定為名為買賣、實為借貸擔保，其權(quán)利本質(zhì)為普通債權(quán)，咸某享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利。

最后，不動產(chǎn)物權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，不宜直接確認所有權(quán)歸屬。根據(jù)《民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變更，須經(jīng)依法登記以登記為準。本案中，案涉房屋仍登記在開發(fā)商乙公司名下，咸某僅享有物權(quán)期待權(quán)而非完整所有權(quán)，故對其要求“確認歸其所有”的訴請不予支持。

最終法院判決不得執(zhí)行王某申請的案涉兩套房產(chǎn)，并駁回咸某的其他訴訟請求。判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。

法官說法

根據(jù)法律規(guī)定，承包人對發(fā)包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。實踐中，承包人可與發(fā)包人通過“以房抵債”等協(xié)議折價的方式實現(xiàn)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，該優(yōu)先受償權(quán)依附于工程款債權(quán)，承包人將工程款債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先受償權(quán)一并轉(zhuǎn)移，受讓人可在相應(yīng)范圍內(nèi)主張優(yōu)先性。

在建設(shè)工程領(lǐng)域，實際施工人或項目負責人通過合法墊資形成對承包人債權(quán)的情況較為普遍。在該情形下，承包人、發(fā)包人以及合法墊資的債權(quán)人為了實現(xiàn)工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓，三方之間可直接達成“以房抵債”協(xié)議。判斷該“以房抵債”能否排除執(zhí)行，不應(yīng)簡單套用消費者購房人標準，而應(yīng)結(jié)合交易背景、資金來源、占有狀態(tài)等因素綜合判斷權(quán)利真實性與正當性，防止形式主義損害實質(zhì)公平。該種情形下的“以房抵債”若同時滿足“有合法合同、已合法占有、已實質(zhì)支付全部價款、非因自身原因未過戶”四個條件，可認定其享有足以排除普通金錢債權(quán)執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。

另外， 《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十七條明確規(guī)定了以不動產(chǎn)折抵工程債務(wù)排除執(zhí)行的條件，本案亦符合該條規(guī)定。因本案審理時該《解釋》尚未發(fā)布，故該案未援引該《解釋》作為裁判依據(jù)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第八百零七條　發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十四條對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當審查下列內(nèi)容：

（一）案外人是否系權(quán)利人；

（二）該權(quán)利的合法性與真實性；

（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。

第二十五條對案外人的異議，人民法院應(yīng)當按照下列標準判斷其是否系權(quán)利人：　　（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷；　?。ǘ┮训怯浀臋C動車、船舶、航空器等特定動產(chǎn)，按照相關(guān)管理部門的登記判斷；未登記的特定動產(chǎn)和其他動產(chǎn)，按照實際占有情況判斷；　　（三）銀行存款和存管在金融機構(gòu)的有價證券，按照金融機構(gòu)和登記結(jié)算機構(gòu)登記的賬戶名稱判斷；有價證券由具備合法經(jīng)營資質(zhì)的托管機構(gòu)名義持有的，按照該機構(gòu)登記的實際出資人賬戶名稱判斷；　?。ㄋ模┕蓹?quán)按照工商行政管理機關(guān)的登記和企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示的信息判斷；　?。ㄎ澹┢渌敭a(chǎn)和權(quán)利，有登記的，按照登記機構(gòu)的登記判斷；無登記的，按照合同等證明財產(chǎn)權(quán)屬或者權(quán)利人的證據(jù)判斷?！　“竿馊艘罁?jù)另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，該法律文書認定的執(zhí)行標的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，依照本規(guī)定第二十六條規(guī)定處理。

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；　　（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；　　（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；　?。ㄋ模┓且蛸I受人自身原因未辦理過戶登記。

《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十七條人民法院對登記在被執(zhí)行的發(fā)包人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人約定以不動產(chǎn)折抵工程債務(wù)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除抵押權(quán)和一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：　?。ㄒ唬┌竿馊艘罁?jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定，在查封前行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，與被執(zhí)行的發(fā)包人簽訂合法有效的以不動產(chǎn)折價協(xié)議；　?。ǘ┯凶C據(jù)證明抵債金額與抵債時執(zhí)行標的的實際價值基本相當?！　“竿馊似鹪V請求被執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。

轉(zhuǎn)自：山東高法