大伙兒最近肯定刷到這條新聞了：住建部倪虹部長(zhǎng)明確說(shuō)了，要推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn) “所見(jiàn)即所得”，從根兒上防著爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。還沒(méi)明白這事兒的朋友別著急，今天咱就用大白話掰扯清楚 —— 這政策到底是啥，為啥現(xiàn)在要推，以后對(duì)咱買(mǎi)房、對(duì)樓市到底有啥影響。

先說(shuō)說(shuō)這政策的核心事實(shí)。說(shuō)白了就是，以前開(kāi)發(fā)商蓋到一半的房子就能賣(mài)，咱交了首付簽了合同，還得等個(gè)一兩年才交房，這叫 “預(yù)售制”，也叫 “賣(mài)樓花”?，F(xiàn)在要推進(jìn)的 “現(xiàn)房銷(xiāo)售制”，就是房子必須蓋完驗(yàn)收合格了才能賣(mài)，你去看房的時(shí)候，摸得著墻面、量得了陽(yáng)臺(tái)、看得見(jiàn)綠化，買(mǎi)完就能拿鑰匙，這才是 “所見(jiàn)即所得”。

但不是說(shuō)預(yù)售制立馬就沒(méi)了，政策里也提了 “繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，得規(guī)范資金監(jiān)管”。簡(jiǎn)單講就是 “逐步退”，不是一刀切，給市場(chǎng)一個(gè)緩沖的時(shí)間。

為啥偏偏現(xiàn)在要?jiǎng)宇A(yù)售制這塊 “老骨頭”？根源就倆字：信任。這幾年?duì)€尾樓的事兒實(shí)在太戳老百姓的心窩子了。前兩年全國(guó)那么多業(yè)主集體停貸，不是他們想賴(lài)賬，是房子爛尾了，首付掏了，貸款還得月月還，全家的積蓄都砸進(jìn)去了，卻連個(gè)住的地兒都沒(méi)有。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家算過(guò)一筆賬：購(gòu)房者交的首付加銀行按揭，基本等于開(kāi)發(fā)商的全部開(kāi)發(fā)成本。相當(dāng)于 “用你的錢(qián)，建你的房子，最后還能爛尾”，這事兒擱誰(shuí)身上能忍？更可氣的是資金監(jiān)管還老出漏洞，有的開(kāi)發(fā)商把監(jiān)管賬戶(hù)里的錢(qián)挪去拿新地、搞投資，最后項(xiàng)目沒(méi)錢(qián)續(xù)建就躺平，銀行和監(jiān)管部門(mén)還互相推責(zé)任。

其實(shí)預(yù)售制剛開(kāi)始不是這樣的。1994 年引入這制度的時(shí)候，咱國(guó)家人均住房面積還不足 10 平米，城里房子缺口大得很。預(yù)售制能讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，多蓋房子，確實(shí)幫著解決了住房難題。這二十多年下來(lái)，人均住房面積漲到 40 多平，城鎮(zhèn)化率也從 30% 沖到 64%，預(yù)售制算立過(guò)功。但現(xiàn)在樓市早不是 “缺房子” 的時(shí)代了，全國(guó)待售房都堆到 7.5 億平方米了，再靠這種高杠桿模式玩下去，早晚出大問(wèn)題。

現(xiàn)在推現(xiàn)房銷(xiāo)售，就是想從根兒上解決這問(wèn)題。一方面能讓 “保交樓” 不那么被動(dòng) —— 以前是爛尾了再救火，現(xiàn)在直接不讓新的爛尾樓出現(xiàn)；另一方面也能逼著開(kāi)發(fā)商降杠桿，別再靠挪用預(yù)售款玩 “空手套白狼” 的游戲。

這政策落地后，樓市會(huì)變啥樣？咱得客觀看，有好的也有要適應(yīng)的。

先說(shuō)好消息，最直接的就是購(gòu)房者不用再擔(dān)驚受怕了。海南搞全域現(xiàn)房銷(xiāo)售五年，新房投訴量直接降了 67%；上海試點(diǎn)半年，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從 7% 漲到 26%。荊門(mén)有個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就賣(mài)光，有業(yè)主說(shuō) “多花 10% 的錢(qián)買(mǎi)踏實(shí)，值了”。以后看房不用再對(duì)著沙盤(pán)幻想，小區(qū)的樓間距、綠化實(shí)景、甚至墻面平不平，都能親眼看見(jiàn)，“精裝變驚裝” 的坑也能少踩很多。

對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是次 “大洗牌”。現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求太高了，以前那種小房企靠預(yù)售款周轉(zhuǎn)的玩法行不通了。估計(jì)會(huì)有一批中小房企扛不住，但頭部房企反而能站穩(wěn)腳跟，海南現(xiàn)在頭部房企的市場(chǎng)份額都漲到 75% 了。為了幫開(kāi)發(fā)商過(guò)渡，政策也給了支持，比如現(xiàn)房項(xiàng)目能享低息貸款，購(gòu)房者買(mǎi)現(xiàn)房公積金額度還能提高，全國(guó)已經(jīng)有 7 萬(wàn)億貸款批給了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做資金保障。

當(dāng)然也有爭(zhēng)議，有人擔(dān)心現(xiàn)房少了會(huì)推高房?jī)r(jià)。杭州現(xiàn)在現(xiàn)房就比期房貴 8%-12%，但你得想明白，這差價(jià)買(mǎi)的是 “零爛尾風(fēng)險(xiǎn)” 和 “真實(shí)品質(zhì)”。而且現(xiàn)在房子本來(lái)就不好賣(mài)，1400 萬(wàn)套二手房掛著賣(mài)，開(kāi)發(fā)商就算想漲價(jià)也得看看市場(chǎng)答應(yīng)不答應(yīng)。

聊到這兒，我得說(shuō)點(diǎn)掏心窩子的觀點(diǎn)，可能不太中聽(tīng)但絕對(duì)實(shí)在。

第一，這不是 “救市”，是 “治病”。別以為現(xiàn)房銷(xiāo)售一推，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈?，F(xiàn)在樓市的核心問(wèn)題是信心沒(méi)了，而信心不是靠畫(huà)餅畫(huà)出來(lái)的，是靠摸得著的房子堆出來(lái)的。現(xiàn)房銷(xiāo)售就是給市場(chǎng)吃顆 “定心丸”，讓買(mǎi)房回歸 “買(mǎi)個(gè)住的地方” 的本質(zhì)，而不是炒金融籌碼。

第二，別指望這政策能 “包治百病”。爛尾樓的根兒其實(shí)不是預(yù)售制本身，是監(jiān)管沒(méi)跟上。香港也賣(mài)樓花，但人家的購(gòu)房款全放律師監(jiān)管賬戶(hù)，按工程進(jìn)度給錢(qián)，竣工合格了才給尾款，所以很少爛尾?，F(xiàn)在推現(xiàn)房銷(xiāo)售，本質(zhì)是用制度把監(jiān)管漏洞堵死 —— 既然管不住資金挪用，那干脆讓房子蓋好了再賣(mài)，從源頭斷了爛尾的可能。

第三，這是樓市 “去泡沫” 的必經(jīng)之路。以前開(kāi)發(fā)商靠預(yù)售款高杠桿擴(kuò)張，蓋了一堆質(zhì)量堪憂的房子，現(xiàn)在逼著他們靠真本事吃飯：房子蓋得好、位置佳，才能賣(mài)出去。那些靠虛假宣傳、偷工減料的開(kāi)發(fā)商，早晚被市場(chǎng)淘汰。對(duì)咱普通人來(lái)說(shuō)，以后買(mǎi)房反而更省心了。

最后想說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售不是 “天上掉餡餅”，它是樓市從 “野蠻生長(zhǎng)” 到 “高質(zhì)量發(fā)展” 的必經(jīng)陣痛。以前咱買(mǎi)房像開(kāi)盲盒，現(xiàn)在終于能 “先驗(yàn)貨后付款” 了。這政策能不能真正落地，關(guān)鍵還得看執(zhí)行 —— 是不是所有現(xiàn)房都真的合格，剩下的預(yù)售項(xiàng)目資金監(jiān)管能不能真的嚴(yán)起來(lái)。畢竟房子對(duì)咱普通人來(lái)說(shuō)，是掏空半生積蓄的家，不是開(kāi)發(fā)商賭桌上的籌碼。當(dāng) “所見(jiàn)即所得” 不再是廣告語(yǔ)，當(dāng)爛尾樓變成稀罕事，樓市才算真的健康了。你們覺(jué)得身邊的開(kāi)發(fā)商會(huì)很快跟進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售嗎？評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。