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摘要：

10月28日，“十五五”規(guī)劃建議明確了推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向，住建部部長倪虹撰文指出全面落實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點任務，并明確推進現(xiàn)房銷售制。?？?、廣州發(fā)布“好房子”建設指引，上海徐匯區(qū)落地“房票”，重慶發(fā)行專項債券收儲存量閑置土地。

中央：“十五五”規(guī)劃建議指明房地產(chǎn)發(fā)展新方向

• 要聞一：

10月28日，“十五五”規(guī)劃建議全文發(fā)布，《建議》針對房地產(chǎn)的提法出現(xiàn)在多項戰(zhàn)略任務中，有關(guān)房地產(chǎn)的篇幅增加，提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度”，未來五年推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的五大方向明確，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富?！敝校M一步強化房地產(chǎn)的民生屬性。

除此之外，《建議》提出“大力實施城市更新”“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”“完善并購、破產(chǎn)、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎設施。完善工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期法律法規(guī)，依法穩(wěn)妥推進續(xù)期工作”“探索實施建設用地總量按規(guī)劃期管控模式”“統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)、地方政府債務、中小金融機構(gòu)等風險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風險”，大力實施城市更新也有望為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供支撐，核心城市購房限制性政策仍有優(yōu)化空間，盤活存量土地、存量房的相關(guān)政策也存在優(yōu)化預期，進一步改善市場供求關(guān)系，提高資源利用效率。

• 要聞二：住建部部長倪虹指出推進現(xiàn)房銷售制

近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導讀本》中，刊登了住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章，文章指出全面落實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點任務，一是優(yōu)化保障性住房供給；二是促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度；四是實施房屋品質(zhì)提升工程；五是實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。進一步將“十五五”規(guī)劃建議中關(guān)于房地產(chǎn)工作的重點內(nèi)容進行細化的分解，助力各地更好推進落地。

其中在“改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度”任務中，明確提出“在商品房銷售上,推進現(xiàn)房銷售制,實現(xiàn)所見即所得,從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的,規(guī)范預售資金監(jiān)管,切實維護購房人合法權(quán)益”，可見現(xiàn)房銷售制的推進并非“一刀切”，根據(jù)中指監(jiān)測，今年以來，河南信陽、湖北荊門和湖南邵陽等地已先后落地相關(guān)政策，按“新老有別”的原則推動現(xiàn)房銷售，維護購房人合法權(quán)益。“十五五”時期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進，預計更多庫存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M現(xiàn)房銷售，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節(jié)奏和力度，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)房銷售對于購房者、房企、行業(yè)均將產(chǎn)生深刻影響，對購房者而言，可以降低購房風險；對房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企將更加注重品質(zhì)，從而推動產(chǎn)品品質(zhì)提升，更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或?qū)⒏?；對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)推進現(xiàn)房銷售，有助于控制供應規(guī)模，能夠直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，另外，現(xiàn)房銷售對項目工程質(zhì)量也提出了更高的要求，將促進行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

• 要聞三：央行研究實施個人修復信用的政策

10月27日，央行行長潘功勝在金融街論壇年會上重磅發(fā)聲，指出多項政策舉措，強調(diào)“做好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工作，健全房地產(chǎn)金融分析框架，優(yōu)化房地產(chǎn)金融基礎性制度”，在持續(xù)豐富宏觀審慎管理工具箱方面指出“針對房地產(chǎn)金融領域，主要有首付比、利率、房地產(chǎn)貸款風險權(quán)重、居民債務收入比等工具”，并指出明年初落地個人信用修復政策。

本次宣布的個人信用救濟政策，正是為了幫助過去幾年由于新冠疫情等不可抗力因素影響發(fā)生債務逾期的群體重新獲得正常的融資渠道。這些政策有助于幫助符合條件的居民修復信用，部分因疫情導致征信逾期但有實際購房需求和還款能力的人群，將重新獲得購房貸款資格，同時，該政策也有助于修復市場預期，提升市場信心。

地方：海口、廣州發(fā)布“好房子”建設指引，上海徐匯區(qū)落地“房票”

• 要聞四：?？?、廣州發(fā)布“好房子”建設指引，因地制宜加速“好房子”建設

10月23日，海口印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市“好房子”規(guī)劃建設管理的若干措施》，其中規(guī)定，營造適應熱帶多雨氣候空間，鼓勵設置高品質(zhì)小區(qū)出入口公共空間，鼓勵設置互聯(lián)互通的雨棚、風雨連廊、外廊式騎樓等，可不納入容積率計算。同時對戶型面積計算進行規(guī)范，明確設備平臺水平投影面積上限、明確飄窗、花池水平投影面積之和占戶型建筑面積比例上限。

10月28日，廣州發(fā)布《廣州市推進“好房子”建設的工作指引（試行）》，更加系統(tǒng)和全面的闡述了“好房子”的建設標準與實施路徑。其亮點在于系統(tǒng)性地回應了當前住宅的共性痛點，并結(jié)合了廣州本地的氣候特征、自動救援裝置和技術(shù)發(fā)展的前瞻性思考。如為避免極端天氣水浸的防澇防浸措施、營造具有嶺南特色的建筑景觀、住宅電梯設置自動救援操作裝置（ARD）、陽臺設置垂直逃生通道、探索未來智慧人居等。

因地制宜制定“好房子”建設指引，有助于房企更好的打造適應當?shù)丨h(huán)境的項目，進一步提升新房整體質(zhì)量，改善居民居住環(huán)境，帶動改善性住房需求釋放。

• 要聞五：上海徐匯區(qū)江南新村項目落地“房票獎勵”

10月22日，上海市徐匯區(qū)人民政府發(fā)布江南新村地塊舊城區(qū)改建項目房屋征收決定，在項目最新的征收和補償方案中，增加了“房票獎勵”一項。政策指出，被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償方式的，在規(guī)定時間內(nèi)憑購買房屋的房地產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)登記證等相關(guān)證明申請，每證按被征收房屋建筑面積給予2000元/平方米獎勵，購買多套房屋的，僅享受1次“房票”獎勵。

通過“房票”獎勵的方式，有助于提高被征收人參與意愿，加速城中村改造的推進，若政策落地效果良好，有望在全市乃至更多城市跟進執(zhí)行。

• 要聞六：重慶跟進發(fā)行超150億元專項債券收儲存量閑置土地

10月31日，重慶發(fā)行195.25億元土地儲備專項債券，其中約151億元專項債券用于收回收購存量閑置土地，為河北省之后第二個發(fā)行專項債券收儲存量土地的非“自審自發(fā)”試點地區(qū)，后續(xù)更多非“自審自發(fā)”試點地區(qū)有望加速發(fā)行專項債收儲存量土地，加快庫存去化。

政策匯總：10月“好房子”建設相關(guān)政策優(yōu)化是各地重要調(diào)整方向

回顧10月，各地持續(xù)落實政策，共出臺政策36條，多地針對“好房子”建設落地優(yōu)化政策，成都發(fā)文對建筑設計規(guī)劃、計容規(guī)則等進行規(guī)范；深圳發(fā)文穩(wěn)妥推進《住宅項目規(guī)范》實施，報批建筑高度超80米的住宅項目需征求消防救援部門意見；另外，廣州、昆明、?？诘鹊匕l(fā)布“好房子”技術(shù)規(guī)范。公積金也是各地政策發(fā)力重點，合肥、南京、成都、廣西等地優(yōu)化公積金貸款政策，從提高貸款額度、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”、優(yōu)化靈活就業(yè)繳存等方向優(yōu)化調(diào)整。

表：近3月以來主要政策類型出臺頻次

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：10月27日至11月2日房地產(chǎn)市場重點政策及事件匯總

（詳情請查看）

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