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房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

一、案情介紹

被繼承人李建國（1997 年 5 月 6 日去世）與王秀蘭（2020 年 6 月 21 日去世）系夫妻關系，二人育有一女李娜（原告）、一子李偉（被告），姐弟二人系按份共有人。

（一）房屋基本情況

二號房屋：原位于北京市通州區(qū)的，系李建國與王秀蘭的夫妻共同財產，后因拆遷置換為一號房屋。

一號房屋：位于北京市通州區(qū)，房屋性質為限價商品房，建筑面積 88.9 平方米，原登記在王秀蘭名下。王秀蘭去世后，該房屋由李偉單獨居住使用至今。

（二）核心背景與爭議

此前繼承判決：2021 年，李娜以遺囑繼承糾紛起訴李偉，要求確認一號房屋 50% 份額歸自己所有。北京市通州區(qū)人民法院作出判決書，認定：

一號房屋由二號房屋拆遷置換所得，二號房屋是李建國與王秀蘭夫妻共同財產，李建國 1997 年去世后，其遺產（二號房屋一半份額）未分割，由王秀蘭、李娜、李偉各繼承三分之一，故王秀蘭對一號房屋享有三分之二份額；

王秀蘭生前訂立的代書遺囑有效，其將名下一號房屋三分之一份額（個人財產部分）分別留給李娜、李偉，加上二人從李建國處繼承的份額，最終判決李娜、李偉各享有一號房屋 50% 份額。

當前爭議：判決生效后，李偉無正當理由獨占一號房屋，阻攔李娜及其親屬進入，李娜多次溝通無果，故起訴要求拍賣房屋并分割價款、賠償房租損失；李偉辯稱一號房屋是自己唯一住房，不同意拍賣，且主張李娜從未主動溝通。

二、雙方訴求

（一）原告李娜訴求

依法拍賣李娜與李偉按份共有的一號房屋，拍賣所得價款由雙方各按 50% 比例分割；

判令李偉支付 2021 年 11 月至 2023 年 9 月 19 日的房租損失（按 2400 元 / 月計算）；

本案訴訟費由李偉承擔。

（二）被告李偉答辯意見

不同意李娜的全部訴訟請求；

主張一號房屋是自己唯一住房，不同意拍賣；

稱李娜所述 “多次溝通未果” 不屬實，實際是自己主動聯(lián)系李娜（如通知母親安葬事宜），但李娜掛斷電話、不回復短信，未配合處理母親后事；

表示李娜的個人物品仍在一號房屋內，自己未占用其份額，不存在 “霸占” 行為。

三、裁判結果

被告李偉于本判決書生效之日起 15 日內，給付原告李娜房屋占有損失費 6050 元；

駁回原告李娜的其他訴訟請求。

四、法院說理

（一）法律適用

本案適用《中華人民共和國民法典》關于按份共有、財產分割的相關規(guī)定，具體包括第二百九十九條（按份共有人權利）、第三百零四條（共有物分割方式）等。

（二）關于 “拍賣房屋并分割價款” 的處理

雖《中華人民共和國民法典》第三百零四條規(guī)定 “按份共有人可以隨時請求分割共有物，分割方式包括拍賣后分割價款”，但該條款并非強制要求 “必須拍賣”，需結合實際情況判斷：

李偉明確表示一號房屋是其唯一住房，不同意拍賣，雙方對拍賣事宜無法達成一致意見；

拍賣過程存在不確定性（如流拍、價值減損等），可能損害雙方合法權益；

從保障基本居住權、減少矛盾的角度出發(fā)，不宜強制拍賣共有房屋，故對李娜的該項訴求不予支持。

（三）關于 “房租損失（房屋占有損失費）” 的處理

李娜與李偉對一號房屋各享有 50% 份額，但因雙方矛盾較深，無法共同居住，李偉單獨占有房屋的行為，客觀上造成李娜無法使用自身份額，產生合理損失，故李娜主張賠償占有損失的訴求具有事實依據(jù)；

關于損失計算標準：結合一號房屋的性質（限價商品房）、面積（88.9 平方米）及當?shù)厥袌鲎饨鹚?，酌定按每?50 元計算；

關于起算時間：考慮到 “起訴前溝通情況” 無充分證據(jù)證明，從起訴狀送達李偉之日（2023 年 5 月 22 日）起算，計算至 2023 年 9 月 19 日，共計 121 天，總金額為 50 元 / 天 ×121 天 = 6050 元；

綜上，對李娜主張的占有損失費，支持 6050 元，超出部分（如 2021 年 11 月至 2023 年 5 月 21 日期間及按 2400 元 / 月計算的差額）因證據(jù)不足，不予支持。

綜上，原告李娜的部分訴求具有事實和法律依據(jù)，法院依法作出上述判決。