01

澳大利亞十一郊區(qū)退出百萬澳元俱樂部，逆勢下跌凸顯區(qū)域分化

正當澳大利亞全國房價呈現(xiàn)普漲態(tài)勢之際，十一個郊區(qū)住宅卻逆勢跌出“百萬澳元俱樂部”——該稱號特指房屋中位價超百萬澳元的精英社區(qū)。Cotality負責人伊萊扎·歐文（Eliza Owen）指出，這些區(qū)域出現(xiàn)的反周期價格下滑，折射出局部市場疲軟態(tài)勢。

這些區(qū)域普遍呈現(xiàn)交易周期延長、賣家讓利幅度加大的特征，歐文分析道，買家對百萬澳元門檻的購買意愿減退，直接導致相關(guān)郊區(qū)中位價跌破臨界點。

最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼百年紀念公園（Centennial Park）公寓價格跌幅達9.2%至96.4萬澳元，比克羅夫特（Beecroft）下跌8%至97.4萬澳元，圣彼得斯（St Peters）下滑2.4%至97.7萬澳元。墨爾本三大市場同步失守：坎特伯雷（Canterbury）公寓暴跌11.9%至95萬澳元，下坦普爾斯托（Templestowe Lower）公寓跌3.3%至99萬澳元，萊伊（Rye）別墅下滑5.3%至99.26萬澳元。

首都領(lǐng)地岡加林（Gungahlin）公寓價格下跌2.4%至99.2萬澳元；新南威爾士州鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)中，貝爾馬吉（Bermagui）別墅重挫13.1%至87.9萬澳元，埃文斯黑德（Evans Head）跌7.5%至97萬澳元；維多利亞州鄉(xiāng)鎮(zhèn)布萊特（Bright）別墅下跌3.6%至98.57萬澳元，阿波羅灣（Apollo Bay）下滑3.4%至97.5萬澳元。

值得關(guān)注的是，此輪調(diào)整恰逢全國房價創(chuàng)兩年最快增速。10月全澳住宅價格整體攀升1.1%，全年新增150個百萬級住宅市場。歐文解讀稱：借貸能力提升與收入增長推動普漲行情，但快速上漲的房價主要惠及賣方。這些逆勢下跌的郊區(qū)占比不足總量1%，反而為購房者創(chuàng)造了窗口機遇。

不過專家同時警示風險：盡管逆周期購房意味著更強議價能力，但接盤下跌市場將增加負資產(chǎn)風險。韋克林房產(chǎn)咨詢總監(jiān)賈羅德·麥凱布（Jarrod McCabe）建議購房者理性看待數(shù)據(jù)波動：中位價變化僅是參考維度，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度與歷史增值記錄才是核心考量。局部波動不應(yīng)阻礙對優(yōu)質(zhì)社區(qū)的長期價值判斷。

02

布里斯班房價創(chuàng)新高！今年比去年買房成本高出$10萬

如今在布里斯班購置一套普通住宅，成本較一年前高出10萬澳元。

10月PropTrack房價指數(shù)顯示，布里斯班住宅（含獨立屋與公寓）中位價上月上漲0.9%，創(chuàng)下97.6萬澳元的新高。

這一漲幅在10月全澳所有市場中位列第二，僅次于阿德萊德（1.2%）。布里斯班住宅價格同比同樣上漲12.6%，增加11.27萬澳元，其價值漲幅在全澳所有市場中居首。

其中，獨立屋價格10月上漲0.9%，中位價達112.6萬澳元；同比漲幅則升至11.1%，增加11.74萬澳元。

公寓市場方面，購房者需支付的成本環(huán)比上漲0.9%，同比上漲16.8%（增加10.97萬澳元），目前公寓中位價已達77萬澳元。

Ray White Collective負責人Haesley Cush表示，布里斯班房地產(chǎn)市場的實際熱度可能比10月數(shù)據(jù)所顯示的更高。

當前房源有限、建筑成本高企，加之聯(lián)邦政府“住房擔保計劃”（Home Guarantee Scheme）的影響尚未完全顯現(xiàn)，這些因素都在推動房價上漲。

“目前市場熱度無疑很高，我們看到購房者愿意放寬預算以鎖定房源?！?/p>

“同時，‘住房擔保計劃’也讓更多人有能力進入市場?！?/p>

“該計劃確實幫助購房者入市，但無法徹底解決市場問題——要改善市場狀況，還需解決建筑成本和房源供應(yīng)問題。”

Cush預測，未來幾個月布里斯班房地產(chǎn)市場的價格即便不漲，也至少會保持穩(wěn)定。

“今年第二季度的清盤率相比第一季度已有改善，”他說。

“上周我們共舉辦36場房產(chǎn)拍賣會，所有價格區(qū)間內(nèi)共有30套房產(chǎn)成功售出?！?/p>

“目前來看，圣誕節(jié)前市場降溫的可能性極低?！?/p>

在昆州偏遠地區(qū)，10月住宅中位價攀升至76.4萬澳元，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲 11.2%（增加8.42萬澳元）。

其中，偏遠地區(qū)獨立屋價格上月上漲0.6%，全年上漲10.9%，中位價達77.4萬澳元；公寓價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲11.7%（增加8.05萬澳元），中位價為74.4 萬澳元。

PropTrack報告顯示，10月全澳住宅價格上漲0.6%，中位價刷新至85.8萬澳元。

REA集團高級經(jīng)濟學家、報告作者Eleanor Creagh表示，這使得房價上漲態(tài)勢已連續(xù)維持10個月，且價格較一年前高出7.5%，創(chuàng)下2024年5月以來最強勁的年度漲幅。

“借款能力提升、抵押貸款利率下降以及市場情緒好轉(zhuǎn)，正推動購房競爭重新升溫，但增長格局正在發(fā)生變化，”她說。

“過去一年，達爾文、霍巴特、墨爾本和悉尼的年度漲幅加速最快，這些此前表現(xiàn)疲軟的市場正重新恢復動力。”

“與之相反，布里斯班、阿德萊德和珀斯的年度漲幅已從此前的高點回落，盡管這些地區(qū)的房價仍處于歷史高位，且繼續(xù)保持較快上漲態(tài)勢?！?/p>

“除維州偏遠地區(qū)外，所有偏遠地區(qū)市場的漲幅均已放緩，偏遠地區(qū)市場的領(lǐng)先優(yōu)勢正在縮小?！?/p>

Creagh指出，從全澳范圍來看，年度漲幅已超過30年平均水平，但住房可負擔性不足正成為增長的“剎車器”，當前漲幅仍遠低于以往房地產(chǎn)繁榮期20%-30%的水平。

“展望未來，今年的一系列降息、人口流入以及‘住房擔保計劃’的擴容，將繼續(xù)提振市場需求”，她說。

“由于市場上的待售房源有限，新增供應(yīng)又面臨挑戰(zhàn)，市場環(huán)境仍對賣家有利?！?/p>

“今年春季至夏季期間，市場房價似乎仍將繼續(xù)上漲。”

在昆州其他地區(qū)中，Townsville的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最佳，過去一年住宅價格上漲 15.94%，中位價達58.6萬澳元。

緊隨其后的是Mackay，10月該地區(qū)住宅中位價同比飆升15.5%，至58.7萬澳元；Darling Downs – Maranoa地區(qū)住宅價格上漲14.75%，中位價為49.4萬澳元。

黃金海岸過去一年住宅價格上漲10.06%，中位價達110.7萬澳元；凱恩斯住宅中位價上漲11.12%，至61.3萬澳元。

03

澳洲租客“不妥協(xié)清單”出爐，背后原因揭示租賃市場新趨勢

據(jù)Domain網(wǎng)站報道，一些人眼中的舒適配置，如今已成為租客的必備條件，他們并不害怕繼續(xù)尋找，直到找到符合需求的出租房。

空調(diào)、洗碗機、停車位、允許養(yǎng)寵物的政策，甚至紗窗，都加入了許多租客的“不可協(xié)商”條件清單。

Belle Property Lane Cove的Jacinta Cally表示，許多租客如果房產(chǎn)不符合他們 的舒適標準，就會拒絕租賃。

她說：“即使租房市場緊張，他們也會繼續(xù)看房。如果不是他們想要的，很多人會很堅定地說‘不’?！?/p>

Cally指出，對于一些租客來說的“拒絕因素”，可能正是另一些人的偏好。例如，有的租客不愿搬進剛粉刷或翻新的房子，擔心會刮花墻面或弄壞某些東西， 從而失去押金。

與此同時，也有人不愿住在較破舊、維護不佳的房產(chǎn)中。

Cally說：“地毯或木地板也是常見的“成敗因素”，更多取決于租客的個人偏好。”

她說：“我認為這取決于每個人的情況，如果房子有良好的交叉通風和空氣流通， 空調(diào)可能并不是決定性因素。”

Cally 表示，首次租房者，尤其是曾有不愉快經(jīng)歷（例如失去押金）的人，會更加猶豫。

她說：“有些人需要非常快地搬進來，可能不得不犧牲愿望清單上的一些項目，或者選擇六個月或短期租約；而另一些人時間更充裕，就會盡可能滿足更多條件?！?/p>

新州租客聯(lián)盟（Tenants’ Union of NSW）政策與倡導代理經(jīng)理Eloise Parrab表示，過去可能令租客望而卻步的某些特征，如后院，如今不再像以前那樣是決定性 因素。

她說：“在可負擔住房嚴重短缺的情況下，人們不能像過去那樣挑剔，但擁有足夠的供暖和制冷、圍欄和鎖具仍需考慮?！?/p>

Rethink Residential的住宅資深買方代理James Thompson表示，結(jié)構(gòu)性因素也在 影響許多租客的“不可協(xié)商”條件，無論是居家辦公的空間，還是讓年長居民和訪客方便出入的設(shè)計。

他說，縮小居住面積的人更傾向于選擇臥室易于到達的房產(chǎn)，無論是通過電梯還是單層住宅。

Thompson表示，這些特征在現(xiàn)有房產(chǎn)中可能較難由房東提供，但可以引導他們的投資決策，以便更容易找到租客。

他補充說，仍有一些租客對更簡單的條件，如采光和通風，也不愿妥協(xié)。

其中之一就是允許養(yǎng)寵物的政策，即使租客目前并沒有寵物。

Thompson說：“狗可能會對房產(chǎn)造成一定磨損，但澳洲是一個對狗非常友好的國家，寵物限制相當不利，即使沒有寵物，有些人也喜歡有機會養(yǎng)一只的想法?！?/p>

隱私同樣重要，租客會警惕那些鄰居可以看到其后院或窗戶的房子。

Cally表示，Belle的物業(yè)經(jīng)理會指導房東做出一些改動，以提高房產(chǎn)的吸引力或出租率，但大多數(shù)情況下并不一定需要這些特征才能找到租客。

Thompson說，房東也應(yīng)意識到，如果房產(chǎn)多年未更新卻每年仍加租，許多租客會選擇搬走。

04

悉尼房價創(chuàng)新高，首次突破$160萬大關(guān)！這些地區(qū)漲最猛

據(jù)RealEstate網(wǎng)站11月3日報道，最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼的獨立屋中位價首次突破160 萬澳元大關(guān)，在過去一年里飆升了近12萬澳元。

最新的PropTrack數(shù)據(jù)顯示，悉尼在10月底達成這一里程碑，當月房價再次出現(xiàn)增長，住宅價格平均上漲0.6%。

全年累計漲幅達到6.4%，PropTrack指出，這一增速“高于長期平均水平”。

目前，悉尼獨立屋的中位價為162萬澳元，高于去年同期的150萬澳元；公寓的中位價為87.4萬澳元，也比去年約83.1萬澳元有所上升。

REA Group經(jīng)濟學家Eleanor Creagh表示，今年的三輪降息、政府擴大購房激勵政 策，以及買家日益增強的購房緊迫感，共同推動了這一輪房價上漲。

Creagh指出，在住房供應(yīng)持續(xù)緊張的背景下，這些因素大幅提升了買家的需求，迫使購房者愿意支付更高的價格。

“利率下降不僅提升了人們的貸款能力，也改善了市場情緒，讓一些買家覺得房價很快還會繼續(xù)上漲，”她說，“這種心理促使許多人提前行動，希望能在新一輪漲價 前買到房子?！?/p>

她補充稱，聯(lián)邦政府在10月擴大了“首次置業(yè)擔保計劃”（First Home Guarantee），讓首次購房者可以最低只付2%的首付購房，這進一步推高了需求。

“在其他買家——包括投資者——的需求已經(jīng)上升的情況下，這項政策又增加了新的買家群體，而市場上的房源并沒有同步增加，競爭自然就更為激烈?！?/p>

PropTrack數(shù)據(jù)顯示，今年大部分時間，競爭最為激烈的是悉尼房價相對較低的地區(qū)，但到了春季，許多高價區(qū)域的房價也出現(xiàn)了明顯上漲。

其中，東區(qū)在過去三個月的漲幅最快，住宅價格平均上漲了4.49%。

其他漲勢較快的區(qū)域包括涵蓋St George和Canterbury-Bankstown的大部分內(nèi)西南 地區(qū)，季度漲幅為3.6%。

Ray White Eastern Beaches的東區(qū)房產(chǎn)中介Angus Gorrie表示，自從首次置業(yè)擔 保計劃擴大后，許多買家產(chǎn)生了強烈的“錯失恐懼癥”。

“大家都擔心這個計劃會讓周邊的房價大幅上漲，所以急著在漲價之前出手，”Gorrie說。

Two Red Shoes的貸款經(jīng)紀Rebecca Jarrett-Dalton則表示，首次置業(yè)激勵措施的推出，恰逢今年春季房源供應(yīng)乏力，這意味著市場上的房子更少。

“如果沒有措施來增加供應(yīng)，這個計劃只會推高房價，”她說，“市場目前極為火熱，這可能讓買家陷入高度競爭的環(huán)境，很多房子最終的成交價會比底價高出幾十 萬澳元?！?/p>

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