最近聊起房地產(chǎn)，不少人都會(huì)感慨“好像還沒(méi)看到探底的頭”，這種感受不是憑空來(lái)的，而是實(shí)實(shí)在在滲透在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和日常日子里。

一邊是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資掉成了負(fù)數(shù)，產(chǎn)業(yè)鏈上從建材到家電的不少行業(yè)都跟著放緩，另一邊是不少家庭攢下的財(cái)富跟著房?jī)r(jià)縮水，曾經(jīng)以為穩(wěn)妥的“家當(dāng)”，如今成了需要操心的變量。

這輪調(diào)整還要持續(xù)多久？普通人的生活正在受哪些影響？政策層面又有哪些可能的方向？各位不妨聽(tīng)我小李一句，咱們從身邊能感受到的細(xì)節(jié)，慢慢理清楚這些問(wèn)題。

跌了五年還沒(méi)停？

從2021年房地產(chǎn)高位回落至今，五年時(shí)間里，市場(chǎng)的降溫幅度超出了不少人的預(yù)期。

去售樓處問(wèn)問(wèn)就知道，不管是新房成交量還是新樓盤(pán)開(kāi)工量，都比高點(diǎn)時(shí)少了六成到七成，二手房市場(chǎng)更明顯，不少城市的均價(jià)從高點(diǎn)跌了三成多，有些郊區(qū)或者戶型一般的房子，跌幅還會(huì)更大些。

若參考國(guó)際上那些經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)大起大落的經(jīng)濟(jì)體，比如美國(guó)、歐洲或是日本，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性規(guī)律：它們從市場(chǎng)高點(diǎn)調(diào)整到平穩(wěn)階段，通常成交量會(huì)下跌五成左右，房?jī)r(jià)跌幅在四到五成，整個(gè)過(guò)程往往要持續(xù)六七年。

這么對(duì)比來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的成交量跌幅已經(jīng)超過(guò)了這些國(guó)際案例，房?jī)r(jià)跌幅也在逐步接近，但調(diào)整時(shí)長(zhǎng)才剛到第五年，按這個(gè)節(jié)奏，市場(chǎng)要真正穩(wěn)住，恐怕還需要一段時(shí)間。

不過(guò)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)終究只是參考，不能直接套用到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，各國(guó)房地產(chǎn)的底層邏輯差異不小，比如不少國(guó)家以存量房交易為主，而國(guó)內(nèi)過(guò)去十幾年更依賴新房開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)、居民的購(gòu)房習(xí)慣都有明顯不同。

值得一提的是，國(guó)內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)其他國(guó)家調(diào)整期常見(jiàn)的金融體系大規(guī)模違約問(wèn)題，銀行體系相對(duì)穩(wěn)定，這是一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。

但也要看到，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)太多，它的調(diào)整會(huì)間接影響到就業(yè)、消費(fèi)等多個(gè)領(lǐng)域，最終還是會(huì)傳導(dǎo)到普通人的工作和收入上，這一點(diǎn)需要正視。

最揪心的是中產(chǎn)

房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的影響，在中產(chǎn)家庭身上體現(xiàn)得尤為明顯，常見(jiàn)的場(chǎng)景是：幾年前在高位入手房產(chǎn)，如今房?jī)r(jià)跌了三成多，每月的房貸卻一分沒(méi)減。

為了扛住月供，有人下班后兼職開(kāi)網(wǎng)約車，有人把孩子的課外班從多個(gè)縮減到只留剛需，甚至連定期體檢都往后推。

之前常能看到類似《北上廣深那些消失的中產(chǎn)階級(jí)》的討論，核心不是說(shuō)中產(chǎn)的收入降了多少，而是他們的生活安全感在減少。

過(guò)去買房是“資產(chǎn)增值”的象征，能給家庭帶來(lái)穩(wěn)定預(yù)期，現(xiàn)在房子成了“負(fù)債壓力”的來(lái)源，每月發(fā)薪后先想著還房貸，不敢輕易消費(fèi)，也不敢隨意換工作。

有意思的是，當(dāng)前資本市場(chǎng)和輿論場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，與普通人的實(shí)際需求之間，似乎存在一定錯(cuò)位。

大家熱議的“科技?！薄翱苹门！?，從人形機(jī)器人到核聚變、量子計(jì)算，都是未來(lái)的重要方向，值得關(guān)注。

但對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下更關(guān)心的還是柴米油鹽的日常：房貸能不能少還點(diǎn)？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌？孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)受影響？

說(shuō)到底房地產(chǎn)不是一個(gè)冷冰冰的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它連著千萬(wàn)家庭的“家”，就算有再遙遠(yuǎn)的“星辰大?！?，也不能脫離“好好過(guò)日子”的現(xiàn)實(shí)需求。

政策能幫上忙嗎？

既然市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整還需要時(shí)間，政策層面能不能提供一些助力？當(dāng)前行業(yè)內(nèi)有幾個(gè)討論較多的方向，但每個(gè)方向都需要平衡利弊，不是簡(jiǎn)單推出就能見(jiàn)效。

第一個(gè)方向是消化庫(kù)存房，有觀點(diǎn)建議，由中央統(tǒng)籌資金，收購(gòu)市場(chǎng)上賣不出去的商品房，改造為保障性住房。

尤其是在人口凈流入的大中城市，這類住房能解決農(nóng)民工等群體的居住問(wèn)題，既消化了庫(kù)存，又完善了保障房體系，讓更多人能“住有所居”。

這個(gè)思路的初衷值得肯定，但實(shí)操中需解決不少問(wèn)題：選擇哪些城市收購(gòu)？?jī)?yōu)先收購(gòu)哪些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目？按什么價(jià)格收購(gòu)？

這些環(huán)節(jié)若處理不好，容易出現(xiàn)“代理人風(fēng)險(xiǎn)”，地方可能為爭(zhēng)取補(bǔ)貼過(guò)度申報(bào)，開(kāi)發(fā)商可能想借機(jī)抬高價(jià)格，最終導(dǎo)致資金效率降低。

要推進(jìn)這類舉措，關(guān)鍵在于流程公開(kāi)透明，比如引入第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)，公開(kāi)收購(gòu)清單和分配結(jié)果，確保每一筆資金都用在實(shí)處。

第二個(gè)方向是是否直接救助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主體，目前政策的核心是“救項(xiàng)目不救主體”，重點(diǎn)保障商品房交付，避免出現(xiàn)“爛尾樓”，但不直接為開(kāi)發(fā)商的債務(wù)兜底。

有聲音提議參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，用公共財(cái)政或國(guó)有資本為開(kāi)發(fā)商注資，避免企業(yè)大規(guī)模倒閉引發(fā)連鎖反應(yīng)。

但這個(gè)方向的爭(zhēng)議較大：過(guò)去幾年部分開(kāi)發(fā)商因盲目擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)問(wèn)題，若用公共資金兜底，可能引發(fā)“道德風(fēng)險(xiǎn)”，讓此前無(wú)序擴(kuò)張的企業(yè)免于承擔(dān)后果。

若要推進(jìn)這類措施，關(guān)鍵在于明確約束條件，比如要求開(kāi)發(fā)商剝離非核心資產(chǎn)、降低高管薪酬，且救助資金只能用于保交樓和償還購(gòu)房者違約金，不能用于新增投資或其他用途。

第三個(gè)方向，也是當(dāng)前討論中相對(duì)更貼近民生需求、落地阻力較小的，是通過(guò)財(cái)政手段減輕居民房貸壓力。

受“不可能三角”影響，貨幣政策大幅降息的空間有限，既要保障銀行體系的利差穩(wěn)定，又要維護(hù)人民幣匯率平穩(wěn)，難以通過(guò)單一降息直接降低房貸成本。

但財(cái)政可以發(fā)揮補(bǔ)充作用，比如對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利息進(jìn)行補(bǔ)貼。

無(wú)論是已購(gòu)房家庭還是潛在購(gòu)房者，都能直接受益，對(duì)扛著高月供的中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，利息補(bǔ)貼能直接減輕現(xiàn)金流壓力，對(duì)潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本降低后，入市意愿也可能逐步回升。

結(jié)語(yǔ)

其實(shí)房地產(chǎn)這輪調(diào)整，本質(zhì)上是行業(yè)從“高速擴(kuò)張”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段，轉(zhuǎn)型過(guò)程本身就需要時(shí)間積累。

但只要政策始終圍繞“保障居民居住需求”的核心，避免復(fù)雜的操作流程，先從減輕普通人的房貸壓力入手，再逐步解決庫(kù)存消化和開(kāi)發(fā)商債務(wù)問(wèn)題，市場(chǎng)企穩(wěn)的時(shí)間或許能比預(yù)期縮短。

畢竟對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房子的核心功能是“住”不是“炒”，讓“家”的壓力小一點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的信心自然會(huì)慢慢恢復(fù)，日子也能過(guò)得更踏實(shí)。