2025 年作為 “十四五” 規(guī)劃收官與 “十五五” 規(guī)劃謀篇的關鍵節(jié)點，房地產(chǎn)行業(yè)正站在歷史轉(zhuǎn)折的十字路口。自 2021 年下半年步入深度調(diào)整期后，歷經(jīng)四年政策優(yōu)化與市場博弈，樓市在 2025 年 11 月迎來標志性變局：一是全面進入非限購周期，政策寬松達到歷史峰值；二是城市分化與產(chǎn)品升級形成結(jié)構性重構，“好城市 + 好房子” 成為市場核心邏輯。這兩大變局不僅重塑行業(yè)發(fā)展格局，更對購房者、房企、投資者提出全新挑戰(zhàn)與機遇，讀懂變局背后的邏輯與趨勢，成為把握市場脈搏的關鍵。

變局一：非限購周期全面到來，政策寬松釋放深層信號

2025 年 11 月，隨著北上深進一步優(yōu)化限購政策，國內(nèi)多數(shù)城市已全面放開房地產(chǎn)限制性措施，房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入非限購周期。這一變局并非偶然，而是政策層面對市場供需關系變化的精準回應，也是 “止跌回穩(wěn)” 基調(diào)下的必然選擇。

政策寬松的層層遞進與峰值表現(xiàn)

自 2022 年起，房地產(chǎn)政策調(diào)整呈現(xiàn) “頻次高、力度大、范圍廣” 的特征，累計出臺優(yōu)化政策約 3000 次，形成全方位支持體系。金融信貸端，“金融 16 條”“三支箭” 先后落地筑牢房企融資防線，2024 年 5 月起首套房首付比例降至 15%，房貸利率下限取消，疊加 5 年期 LPR 累計 1.15 個百分點的下調(diào)，當前 3.5% 的房貸利率與 2.65% 的公積金貸款利率均創(chuàng)歷史新低。

限購松綁則遵循 “由外及內(nèi)、由弱到強” 的梯度推進：2022 年三四線城市全面放開，2024 年核心二線城市取消限購、廣州全面放開，2025 年北上深針對性優(yōu)化，最終實現(xiàn) “多數(shù)城市無限購” 的市場環(huán)境。與此同時，換房退稅、公積金提額、住房 “以舊換新” 等配套政策同步發(fā)力，從購房成本、交易流程、需求釋放等多維度降低置業(yè)門檻。

政策變局的核心邏輯與市場反饋

政策全面寬松的背后，是房地產(chǎn)行業(yè) “國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)” 的定位回歸 —— 一頭連著消費，一頭連著投資，穩(wěn)住房地產(chǎn)對穩(wěn)定內(nèi)需至關重要。但從市場表現(xiàn)看，政策效應呈現(xiàn) “階段性回暖后轉(zhuǎn)弱” 的特征：2025 年 1-9 月全國百城新房累計銷售面積同比下降 6%，二季度邊際轉(zhuǎn)弱，三季度延續(xù)回落態(tài)勢，10 月受高基數(shù)影響降幅進一步擴大。

這一現(xiàn)象表明，單純的政策刺激已難以扭轉(zhuǎn)市場深層次矛盾。一方面，居民預期修復需要時間，房價下跌預期與收入不確定性導致置業(yè)決策趨于謹慎；另一方面，庫存結(jié)構失衡問題依然突出，截至 2025 年 9 月底，全國 50 個代表城市商品住宅可售面積達 3.1 億平方米，出清周期仍達 19.9 個月，三四線城市庫存壓力尤為顯著。政策變局的真正意義，在于打破市場流動性桎梏，為后續(xù)結(jié)構性調(diào)整創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。

變局二：結(jié)構性重構加劇，“好城市 + 好房子” 主導市場走向

如果說政策松綁是樓市調(diào)整的 “外因”，那么市場供需結(jié)構的根本性變化則是 “內(nèi)因”。2025 年 11 月，城市分化與產(chǎn)品升級的趨勢進一步固化，房地產(chǎn)市場從 “普漲時代” 徹底轉(zhuǎn)向 “結(jié)構性機會時代”，這一變局將長期主導行業(yè)發(fā)展方向。

城市分化：資源集聚下的 “強者恒強”

人口流動與經(jīng)濟實力成為城市房地產(chǎn)市場的核心分化指標。2024 年數(shù)據(jù)顯示，一線城市內(nèi)部呈現(xiàn)分化特征：廣州、深圳人口保持正增長，深圳新增近 20 萬人，廣州增長 15.1 萬人，而北京、上海人口由增轉(zhuǎn)降；中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地憑借產(chǎn)業(yè)升級與公共服務完善，持續(xù)保持人口吸附力。

人口流動直接帶動土地市場與銷售市場的分化。2025 年前三季度，全國 300 城住宅用地出讓金同比增長 13%，其中一線城市增幅 24.5%，二線城市 26.3%，而三四線城市土地出讓金同比下降。宅地出讓金 TOP20 城市成交金額占全國比重達 61%，較 2024 年提升 10 個百分點，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州更是突破去年全年水平。這種分化意味著，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間將主要集中在經(jīng)濟活力強、人口流入穩(wěn)定的核心城市。

產(chǎn)品升級：改善需求驅(qū)動的品質(zhì)革命

隨著住房短缺時代的結(jié)束，剛需需求逐漸飽和，改善性住房需求成為市場關鍵支撐。2025 年前三季度，全國重點 30 城 90-120 平方米新房成交占比保持在四成左右，120-144 平方米戶型占比已超 30%，多地 120 平方米以上大戶型成交占比持續(xù)提升，標志著市場進入 “改善主導” 階段。

購房者需求從 “有房住” 向 “住好房” 轉(zhuǎn)變，推動房企產(chǎn)品策略全面升級。頭部房企紛紛聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，強化產(chǎn)品力競爭：中海地產(chǎn) 2025 年前三季度拿地金額 795 億元，其中上海、北京、杭州、深圳四城占比達 83%；綠城中國在杭州、上海、蘇州、西安四城的拿地金額占比超 70%。房企競爭焦點從單純的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向戶型設計、綠色建筑、智慧社區(qū)、物業(yè)服務等品質(zhì)維度，“好房子” 的核心價值被重新定義。

市場大調(diào)整下的多方應對策略

2025 年 11 月的兩大變局，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)從 “高速增長” 向 “高質(zhì)量發(fā)展” 轉(zhuǎn)型的必然過程。面對市場調(diào)整，購房者、房企、投資者需立足自身定位，采取差異化應對策略。

購房者：理性擇址，聚焦居住本質(zhì)

對于剛需購房者，當前政策環(huán)境提供了難得的置業(yè)窗口期。建議優(yōu)先選擇人口流入穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)基礎扎實的核心城市及都市圈衛(wèi)星城，避開庫存高企的三四線城市。購房時重點關注性價比與居住舒適度，不必盲目追求 “大而全”，而是結(jié)合家庭需求選擇適配戶型與優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

改善型購房者應把握 “以舊換新” 政策紅利，聚焦核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目。關注房企品牌實力與產(chǎn)品力，重點考察綠色節(jié)能、戶型布局、社區(qū)配套等核心指標，同時兼顧房屋的流通性，選擇地段優(yōu)越、配套成熟的房產(chǎn)，降低未來置換風險。