剛畢業(yè)，黃其森進(jìn)了建設(shè)銀行福建省分行，從信貸員干起。那年代銀行是鐵飯碗，穩(wěn)定又體面，他從基層一步步爬，負(fù)責(zé)審核貸款，接觸了不少資金運(yùn)作的門(mén)道。

90年代初，地產(chǎn)市場(chǎng)剛冒頭，他看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，但沒(méi)急著跳。

31歲的他辭職，單干成立了福建泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

起步階段，泰禾接些本地小項(xiàng)目，黃其森親自跑工地、談合作，慢慢攢下第一桶金。

2002年，他把目光投向北京，那時(shí)候一線城市地價(jià)還算親民，泰禾拿下通州一塊地，推出“中國(guó)院子”系列，中式豪宅定位一炮打響。

這系列賣(mài)得火，高端客戶愛(ài)那調(diào)調(diào)，泰禾從此定下高端路線。

2010年，泰禾借殼福建三農(nóng)在A股上市，那年是房企上市的黃金窗，黃其森抓得準(zhǔn)。上市后資金滾滾來(lái)，公司擴(kuò)張加速。2013年銷(xiāo)售額剛破百億，到2017年就沖到千億，這速度在圈里算快的。

黃其森靠的就是精準(zhǔn)拿地和高端產(chǎn)品，泰禾的項(xiàng)目多在核心區(qū)，賣(mài)相好，回款穩(wěn)。他個(gè)人也水漲船高，九次上胡潤(rùn)富豪榜，2020年3月胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜上，他家族財(cái)富算到200億，穩(wěn)坐福建地產(chǎn)首富。

巔峰期泰禾市值超500億，黃其森的風(fēng)格也出名，愛(ài)打麻將解壓，開(kāi)會(huì)時(shí)總聊大勢(shì)，不愛(ài)糾結(jié)小事。

這段路走得順，地產(chǎn)牛市捧著他，但高杠桿的玩法從一開(kāi)始就埋雷了。

黃其森不是第一個(gè)這么干的，許家印、孫宏斌那些大佬都類(lèi)似，借錢(qián)拿地，賭市場(chǎng)向上，誰(shuí)知道風(fēng)向一轉(zhuǎn)，全變味兒。

泰禾的成功不是天上掉餡餅，黃其森有眼光，選的項(xiàng)目總能踩準(zhǔn)熱點(diǎn)。

“中國(guó)院子”不光賣(mài)房子，還賣(mài)文化，客戶買(mǎi)單的不是磚頭，是那份排場(chǎng)。上市后，他沒(méi)停步，全國(guó)布局，杭州、上海、成都到處是泰禾的影子。

2017年底，他公開(kāi)喊出2000億銷(xiāo)售目標(biāo)，那時(shí)候股價(jià)飛漲，投資者追著買(mǎi)。可地產(chǎn)這行，賺錢(qián)快，虧得也狠，高負(fù)債率成了隱形殺手。

黃其森的財(cái)富神話聽(tīng)著勵(lì)志，但細(xì)想，靠的還是行業(yè)紅利和杠桿放大，風(fēng)險(xiǎn)全押在回款上。一旦市場(chǎng)涼了，這套模式就扛不住。

地產(chǎn)圈的擴(kuò)張邏輯簡(jiǎn)單，借錢(qián)買(mǎi)地建房賣(mài)，錢(qián)生錢(qián)?？商┖掏娴锰?，黃其森一心要沖千億，杠桿拉到極致。

2018年，市場(chǎng)信號(hào)不對(duì)勁，回款開(kāi)始卡殼，現(xiàn)金流吃緊。公司賬上錢(qián)不夠轉(zhuǎn)，項(xiàng)目開(kāi)工慢了，供應(yīng)商催款聲浪起。黃其森那時(shí)候還硬扛，推動(dòng)更多借貸，銀行債、信托、債券全上。結(jié)果呢，債務(wù)像雪球，滾著滾著就大了。

到2020年7月，泰禾爆出第一雷，沒(méi)能兌付“17泰禾MTN001”中期票據(jù)，本息近10億。

2020年疫情一鬧，銷(xiāo)售更雪上加霜。泰禾的項(xiàng)目多是高端盤(pán)，客戶挑剔，市場(chǎng)一緊，簽約量掉得快。公司總負(fù)債開(kāi)始破千億，2021年訴訟案子冒頭，供應(yīng)商、購(gòu)房者、銀行全告。黃其森親自談重組，找債權(quán)人磨條件，可債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，展期難。

2022年3月，他自己出事兒了，協(xié)助機(jī)關(guān)調(diào)查，整整八個(gè)月沒(méi)露面。公司副手頂上，但內(nèi)部亂套，高管走人，股價(jià)跌到谷底。

同期，執(zhí)行副總裁黃曦也被查，她是黃其森老同事，從建行跳槽過(guò)來(lái)的。這波操作讓泰禾更被動(dòng)，市場(chǎng)信心沒(méi)了，資金鏈繃得像根弦。

退市是必然的，2023年上半年，股價(jià)連20個(gè)交易日低于1元，7月28日深交所直接終止上市。泰禾從A股主板滾蛋，成了資金鏈斷裂的又一例。退市后，資產(chǎn)變現(xiàn)成了救命稻草，北京中國(guó)院子51套豪宅、上海總部大廈全扔拍賣(mài)。

可拍出價(jià)低得可憐，上海那棟2024年7月以6.6億成交，評(píng)估價(jià)9.4億，折價(jià)過(guò)半。北京的豪宅更慘，產(chǎn)權(quán)瑕疵一堆，買(mǎi)家望而卻步。

子公司破產(chǎn)清算的也多，法院卷宗堆山，工程款、預(yù)售款全成壞賬。黃其森的激進(jìn)策略到這兒全露餡了，高杠桿在牛市是火箭助推器，熊市就是棺材釘。

泰禾欠的錢(qián)超1800億，總資產(chǎn)才1647億，資不抵債明擺著。

2024年年報(bào)虧213億，同比降250%，被查封資產(chǎn)1071億，占總資產(chǎn)65%。這數(shù)字聽(tīng)著就喘不過(guò)氣，房企的債務(wù)危機(jī)，本質(zhì)是杠桿游戲玩過(guò)頭，賭錯(cuò)了市場(chǎng)拐點(diǎn)。

泰禾的麻煩不光是錢(qián)，信息披露也出大紕漏。23起重大訴訟，標(biāo)的158億，公司拖到2023年5月才陸陸續(xù)續(xù)報(bào)，2025年2月才全齊。

福建證監(jiān)局2025年8月罰下來(lái)，泰禾600萬(wàn)，黃其森300萬(wàn)，其他八個(gè)高管總840萬(wàn)，加起來(lái)1740萬(wàn)。這罰單來(lái)得巧，正好黃其森留置那天公告。違規(guī)背后是管理層的遮掩心思，債務(wù)危機(jī)時(shí)，總想拖著不報(bào)，爭(zhēng)取點(diǎn)喘息?？蛇@不光違法，還坑了投資者，市場(chǎng)信任一破，重組更難。

2025年8月22日，泰禾公告，黃其森涉嫌違法，被遼寧新民市監(jiān)委留置。這消息一出，地產(chǎn)圈刷屏，跟恒大許家印的軌跡重合，從首富到嫌疑人，就差沒(méi)寫(xiě)劇本。

黃其森不是頭一回了，2022年那八個(gè)月調(diào)查，就傳跟建行舊案有關(guān)，這次留置細(xì)節(jié)沒(méi)細(xì)說(shuō)，但時(shí)機(jī)敏感，正趕上罰單落地。

公司稱(chēng)經(jīng)營(yíng)照常，可誰(shuí)信啊，董事長(zhǎng)一走，重組談判卡殼。泰禾的債務(wù)總額1881億，逾期有息債超700億，8只境內(nèi)債券違約117億多，5只離岸債違約14億多美元。金融機(jī)構(gòu)深陷泥潭，渤海銀行16億貸款、信托產(chǎn)品堆積，追債法庭見(jiàn)。

2025年三季報(bào)顯示，凈利潤(rùn)虧48.9億，資產(chǎn)負(fù)債率116.77%，財(cái)務(wù)隱憂一堆。10月公告?zhèn)鶆?wù)展期，繼續(xù)給子公司擔(dān)保，逾期債721億。

公司稱(chēng)全力推重組，但進(jìn)展慢，債權(quán)人意見(jiàn)分歧大。北京豪宅拍賣(mài)還在拖，上海大廈過(guò)戶了，新業(yè)主接盤(pán)時(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一籮筐。

爛尾項(xiàng)目維權(quán)不斷，業(yè)主討說(shuō)法，法院執(zhí)行忙不過(guò)來(lái)。泰禾的官網(wǎng)和微信停更好幾個(gè)月，只剩公告堆著，監(jiān)事辭職，組織架構(gòu)勉強(qiáng)撐。黃其森留置后，公司董事會(huì)盯著事態(tài)，但重組遙遙無(wú)期，行業(yè)調(diào)整期，房企求生難。

地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束了，高杠桿不再是王道。泰禾從黑馬到暴雷，就幾年工夫，教訓(xùn)深刻。

未來(lái)，泰禾要不就瘦身求生，要不就清算散架，賭注全在債務(wù)談判上。

參考資料

黃其森用3個(gè)小時(shí)回應(yīng)泰禾債務(wù)、銷(xiāo)售、人事等問(wèn)題 網(wǎng)易房產(chǎn)