北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家是情況特殊，當(dāng)年拆遷的時(shí)候沒(méi)買(mǎi)房也沒(méi)遷戶(hù)，所以雖然沒(méi)房但也在天壇南里上學(xué)了，東城學(xué)區(qū)?，F(xiàn)在我們是一直在勁松租房，天天往返的大人孩子都累，不知是買(mǎi)房還是繼續(xù)租房合適？

買(mǎi)房的話(huà)我們也就湊100多萬(wàn)，買(mǎi)300多萬(wàn)的仍然是勁松這種老破小，而且中介也說(shuō)溢價(jià)高不劃算?？勺夥康脑?huà)這邊房租也不便宜，感覺(jué)怎么都很吃虧。您給分析一下，像永定門(mén)這種老房學(xué)區(qū)房真的不能買(mǎi)了嗎？

A：

1、不是不能買(mǎi)，而是既然知道是學(xué)區(qū)房，那房?jī)r(jià)中就肯定包含一部分學(xué)區(qū)溢價(jià)。但您家孩子已經(jīng)上學(xué)，再買(mǎi)學(xué)區(qū)房的話(huà)也利用不上這部分價(jià)值了。反正我覺(jué)得是不太劃算的，看您自己的感受了。

如果真是覺(jué)得往返通勤太累，又不愿意再租別人的房子，那就只能自己買(mǎi)一套了。房子是用來(lái)住的，能解決居住問(wèn)題就算值，其他的都是副產(chǎn)品，不考慮也就不糾結(jié)了。

2、或者這么說(shuō)吧，常規(guī)建議是如果孩子已經(jīng)上學(xué)，那再買(mǎi)學(xué)區(qū)房就意義不大了，只用上了居住價(jià)值，閑置了學(xué)區(qū)價(jià)值。所以如果覺(jué)得租房不劃算，那可以買(mǎi)房在朝陽(yáng)沒(méi)溢價(jià)的板塊，租出去，然后拿著租金來(lái)?yè)Q租天壇的房子，這樣能占溢價(jià)部分的便宜。

再多說(shuō)一句，300多萬(wàn)在天永學(xué)區(qū)也只能是占坑兒房，溢價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)更高，所以只能得到相對(duì)于勁松200多萬(wàn)的居住體驗(yàn)，那100萬(wàn)左右的價(jià)值是閑置的。

3、簡(jiǎn)單就是這情況吧，中介好容易說(shuō)了句實(shí)話(huà)，看您是否愿意聽(tīng)了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我還是想跟您探討一下，這雖然是回遷房，但小區(qū)是真實(shí)在建設(shè)的，開(kāi)發(fā)商的各種手續(xù)也肯定正規(guī)，齊全，簽訂的合同您也說(shuō)了是真實(shí)的，那怎么就能肯定是騙局了呢？我覺(jué)得各種意外是有可能發(fā)生，但出了問(wèn)題就解決唄，總歸不可能是爛尾樓。您說(shuō)呢？

A：

1、這讓我怎么說(shuō)呢？打個(gè)比方吧，隔壁老王有個(gè)兒子，雖然可能是他老婆跟別人生的，但也算回遷兒子吧。這兒子是在真實(shí)的成長(zhǎng)的，各種手續(xù)也肯定正規(guī)齊全?，F(xiàn)在我準(zhǔn)備跟您簽個(gè)合同，把老王這回遷兒子過(guò)繼給您，咱這合同肯定是真實(shí)的吧？您說(shuō)我的行為是否會(huì)是騙局？

99%是騙局唄，因?yàn)檫@種過(guò)繼行為就不被法律認(rèn)可，我憑什么給人家老王的兒子換爸爸??？合同是真實(shí)的，但交易內(nèi)容卻是違法的，那人家法院就沒(méi)義務(wù)保護(hù)您的交易行為唄。

2、上次我說(shuō)的各種意外，是基于開(kāi)發(fā)商+中介沒(méi)有欺騙行為的基礎(chǔ)上的。也就是說(shuō)在一切“真正真實(shí)”的情況下，還有可能出各種意外呢，但這誰(shuí)能保證啊？

肯定是出了問(wèn)題就解決，不解決也不行啊，否則您能忍氣吞聲的錢(qián)房?jī)煽諉?？所以這句話(huà)沒(méi)什么意義，在我看來(lái)應(yīng)該是盡量規(guī)避有可能發(fā)生的問(wèn)題，而不是明知有風(fēng)險(xiǎn)而去博取僥幸。

3、房子肯定不是爛尾樓，但您未必能得到產(chǎn)權(quán)啊，那就算不爛尾跟您有什么關(guān)系啊？某人有輛走私車(chē)，不是事故車(chē)，但就算簽個(gè)合同賣(mài)給您，您能真的得到產(chǎn)權(quán)嗎？法院能支持嗎？

4、總之吧，我是基于您給我的信息，做出大概率是騙局的判斷，就算不是騙局，也有可能出現(xiàn)各種意外，想得到產(chǎn)權(quán)不容易。您是否認(rèn)可是您的事兒，不用在跟我探討了。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我女兒在北京工作好幾年了，今年剛剛落戶(hù)，她想買(mǎi)套小房，要不然一直住單位的集體宿舍不合適。但說(shuō)實(shí)話(huà)我們小城市普通家庭實(shí)在拿不出太多錢(qián)，80萬(wàn)幾乎是上限了，而女兒和我們的工資也都不高，算來(lái)算去頂多每月6000的月供。

所以我的想法是要不就再等等，畢竟單位宿舍的租金才幾百塊錢(qián)，應(yīng)該還能租三年，所以不如三年后再買(mǎi)，到時(shí)候應(yīng)該北京房?jī)r(jià)更降一些了。但女兒實(shí)在不想住宿舍了，想不買(mǎi)房的話(huà)就去自己租房，那樣每個(gè)月就至少合租都3000左右，感覺(jué)還不如買(mǎi)房呢。

A：

1、您是要問(wèn)我什么呢？是買(mǎi)還是不買(mǎi)，以及何時(shí)買(mǎi)是嗎？或者是問(wèn)北京的房?jī)r(jià)三年后是漲是跌？是這意思吧？

2、房子是用來(lái)住的，有需求就買(mǎi)，不著急就等著唄?？礃幼訂挝凰奚崾悄茏〉?8歲是吧？所以還有三年，那這就看女兒的意愿唄。或許她實(shí)在受不了跟同事合住一個(gè)房間了，迫切想有自己的獨(dú)立空間。這是人家自己的感受，外人很難共情，更不好評(píng)價(jià)。

3、關(guān)于北京的房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題，我不知道三年后什么情況，只能說(shuō)現(xiàn)在在我看來(lái)，北京的房?jī)r(jià)處于階段低谷期。沒(méi)別的原因，就因?yàn)槠骄饨鸹貓?bào)率已經(jīng)超過(guò)同期銀行存款利息了。這種時(shí)期在樓市歷史上就出現(xiàn)過(guò)三次，每次都是相對(duì)的房?jī)r(jià)低谷，即便再跌也沒(méi)什么空間，之后必定恢復(fù)到租金回報(bào)率低于銀行存款利率的常態(tài)。那要想恢復(fù)，就要么是房?jī)r(jià)漲，要么是利率漲，您判斷哪個(gè)可能性更大吧？

我認(rèn)為是利率上漲的可能性不大，畢竟這些年一直是下降通道，降到1%左右都有可能。或者說(shuō)什么時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)化解了危機(jī)，利率才有可能上升，我認(rèn)為至少得再等幾年。

4、其他我沒(méi)什么建議了，還是先跟女兒商量吧。還是房子是用來(lái)住的，能住單位宿舍當(dāng)然更好，用最低的成本解決居住問(wèn)題，實(shí)在覺(jué)得別扭再買(mǎi)吧。

不過(guò)說(shuō)實(shí)話(huà)，以80萬(wàn)首付+6000月供，在減去稅費(fèi)的情況下，最多買(mǎi)200萬(wàn)左右的房子，不太好買(mǎi)到多宜居的，或者通勤會(huì)挺遠(yuǎn)的，考慮全面了再?zèng)Q定。

僅供參考。

四

Q:

您好，講一下我目前的房子困擾，我是外地人，13年來(lái)的北京，當(dāng)時(shí)剛創(chuàng)業(yè)賺了點(diǎn)錢(qián)心氣足，所以直接在清河附近買(mǎi)了個(gè)80平底商300多萬(wàn)。但當(dāng)時(shí)不很懂房子產(chǎn)權(quán)的價(jià)值，只想著做生意不交租金了，結(jié)局是到現(xiàn)在這房?jī)r(jià)基本沒(méi)漲，就算漲點(diǎn)也不夠利息錢(qián)的，還不如租房呢。而且關(guān)鍵是這些年正好是電商沖擊實(shí)體店，我們這種小店時(shí)好時(shí)壞，基本沒(méi)賺到錢(qián)。

現(xiàn)在最重要的是我家孩子面臨上學(xué)了，26年，我本來(lái)以為就在海淀能上學(xué)，但剛得知底商是不能上學(xué)的，這讓我們就非常被動(dòng)了。解決辦法是只能賣(mài)掉底商換成住宅，可我們不僅以后真的要租門(mén)面房了，而且還要背上至少200多萬(wàn)的房貸，所以想問(wèn)問(wèn)您，我們這種情況怎么補(bǔ)救才最合適？

A：

1、我沒(méi)太理解，您應(yīng)該是沒(méi)有北京戶(hù)口是吧？那既然是非京籍，無(wú)論是否有房，在海淀都很難對(duì)口入學(xué)，所以買(mǎi)學(xué)區(qū)房的意義不是很大。

而且非京籍就算沒(méi)買(mǎi)住宅，在海淀也只需要一年的租房證明啊。也就是2026年入學(xué)的，只要提供今年9月1日前的租房合同和納稅證明就行了，現(xiàn)在是十月底，您是剛剛才知道這政策的嗎？您本身就應(yīng)該是租著房的吧，總不會(huì)住在底商里吧？

2、補(bǔ)救，我不太清楚海淀的具體政策，您問(wèn)問(wèn)能不能拿著9月1日前的租房合同去補(bǔ)辦吧？另外得租有學(xué)位的房子，而且要跟業(yè)主協(xié)商一下學(xué)位的租金。

3、其他我不知道還有什么辦法了，實(shí)在不懂。而且多說(shuō)一句，就算是賣(mài)了底商買(mǎi)住宅，這時(shí)間也夠緊張的。一是底商不好賣(mài)，二是貸款審批需要時(shí)間，從現(xiàn)在到填報(bào)還有半年了，如果確定換房的話(huà)就抓緊時(shí)間吧。

4、要不您再問(wèn)問(wèn)其他懂行的吧，或許有其他補(bǔ)救方法，但我不知道。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我兒子今年落戶(hù)北京亦莊區(qū)了，因?yàn)樯习嗑驮谝嗲f，請(qǐng)問(wèn)他是不是自動(dòng)具備北京購(gòu)房資格了？如果是，想買(mǎi)剛需房子，資金200萬(wàn)左右，請(qǐng)問(wèn)有什么好建議？最好具體到小區(qū)，有房子推薦就最好了。

A：

1、今天一天我就接到三個(gè)想給落戶(hù)北京的孩子買(mǎi)房的了，給人的感覺(jué)就好像北京戶(hù)口很容易似的。我這發(fā)出去有可能又被某些人質(zhì)疑了，之前是質(zhì)疑為什么北京有這么多有錢(qián)人，現(xiàn)在會(huì)質(zhì)疑為什么北京戶(hù)口這么容易得到？

2、亦莊現(xiàn)在還不是獨(dú)立的行政區(qū)，過(guò)幾年有可能。有了北京戶(hù)口就是北京人，自然具備購(gòu)房資格了，五環(huán)內(nèi)兩套，五環(huán)外隨便買(mǎi)。

3、我的建議是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不然光說(shuō)200萬(wàn)不太好買(mǎi)到房子，這應(yīng)該只是首付吧？然后列出主要需求并進(jìn)行排序，比如是自住為主還是保值為主，過(guò)幾年是否置換，現(xiàn)在是否就考慮結(jié)婚生子后的學(xué)區(qū)問(wèn)題？

常規(guī)建議是如果沒(méi)結(jié)婚，那就不用考慮學(xué)區(qū)房，畢竟現(xiàn)在的溢價(jià)率不低。雖然亦莊的學(xué)區(qū)溢價(jià)不高，但既然好幾年用不上也沒(méi)必要強(qiáng)求。當(dāng)然如果總價(jià)預(yù)算高，也就是貸款多那就能兼顧了，總價(jià)越高，學(xué)區(qū)溢價(jià)就相對(duì)越低。

4、具體到小區(qū)什么的還是先做預(yù)算吧，別著急一步一步來(lái)。我建議是看看河西北部吧，因?yàn)椴凰阋嗲f學(xué)區(qū)，所以沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)。但過(guò)幾年有可能合并學(xué)區(qū)，那就算占便宜了，不合并也不吃虧。其他的還是先做前期工作吧，別著急。

僅供參考。

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