本文來源：時代周報 作者：曾思怡

據(jù)新華社報道，12月16日，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時提到，要以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，包括改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項基礎(chǔ)制度出臺時機(jī)，深化住房公積金制度改革。

此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。這釋放出“防風(fēng)險、穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的清晰信號，為處于深度調(diào)整期的房地產(chǎn)市場指明了政策路徑。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去五年來中央經(jīng)濟(jì)工作會議涉房地產(chǎn)內(nèi)容來看，“穩(wěn)樓市”是不變的核心內(nèi)容。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志對時代周報記者指出，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，具體操作上提出“收購存量商品房重點用于保障性用房”“公積金制度改革”等，而且這兩項表述在最近五年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中首度出現(xiàn)。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

接下來，如何“穩(wěn)樓市”？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在12月16日發(fā)表的署名文章提到，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。

五年首提“公積金制度改革”

了解未來一年房地產(chǎn)政策走勢之前，不妨先看現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場概況。

中央財辦近日表示，從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待繼續(xù)釋放；從改善需求看，盡管我國城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不小，但區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

這也意味著，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。如何更好打開這些空間，也正是近期今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房地產(chǎn)布局方面的重點。

比對2021年-2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議全文可以發(fā)現(xiàn)，今年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容中，首度出現(xiàn)了“公積金制度改革”“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”的表述。

近年來，相關(guān)方案已經(jīng)陸續(xù)在不同城市落地。在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署中提及，或意味著實施范圍和力度將進(jìn)一步擴(kuò)大。

公積金制度改革方面，今年以來，多個城市實行公積金用作首付款，在前期降低首付比例、提高公積金貸款額度的基礎(chǔ)上，又將購房壓力壓減了一個層級，其改革政策包括但不限于“商轉(zhuǎn)公”“異地互貸”“公積金直付房租”“可用于老舊小區(qū)加裝電梯”等，以上舉措既穩(wěn)樓市，又惠民生。

有分析認(rèn)為，本次會議在表述上，將“深化住房公積金制度改革”和“有序推動‘好房子’建設(shè)”放在一個句子中，或意味著后續(xù)在公積金使用上，配套政策將向購買好房子傾斜，還會進(jìn)一步完善或擴(kuò)大相關(guān)支持力度。

值得一提的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束數(shù)日后，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布并實施新版《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》，新規(guī)覆蓋購房、租房、老舊住房更新改造三方面，新增多項提取情形，放寬提取條件，包括支持公積金“既提又貸”等。

根據(jù)上述規(guī)定，深圳開始將購房還貸提取范圍從深圳市擴(kuò)展至全國，職工及家庭成員償還全國范圍內(nèi)首套、二套住房貸款本息時，可申請購房還貸提取。

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廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當(dāng)前公積金制度面臨部分城市個貸率低，異地貸款流程待優(yōu)化等問題，這些都不是傳統(tǒng)公積金業(yè)務(wù)所能解決的，迫切需要制度改革。

他表示，公積金是普惠金融，在當(dāng)前迫切需要做大保障房、租購并舉的背景下，這個普惠金融應(yīng)該發(fā)揮更大作用，“可探索在此基礎(chǔ)上組建住房銀行，更好服務(wù)年輕人、新市民及新模式轉(zhuǎn)型”。

在最近5年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”也在今年被首度提及。

時代周報記者比對往年中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于存量商品房、保障房等內(nèi)容，2023年提出“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，2024年提出“推進(jìn)處置存量商品房工作”。

今年則直接提出鼓勵收購存量商品房作為保障房，提供了更明確的執(zhí)行路徑，既為存量商品房指明一條去化路徑，也避免了去化慢、去化難的背景下再新建保障性住房的做法，防止加劇總量過剩、資源浪費(fèi)。

從實施路徑來看，中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢在媒體采訪時指出，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房重點或仍將是鼓勵地方開展收購工作，前期已經(jīng)拓展了地方政府專項債的使用范圍，后續(xù)在支持收購存量商品房上有望加大配套措施和力度。

再提“因城施策”

回顧過去5年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局，“因城施策”提了3次，分別是在2021年、2022年以及今年。

鄧浩志認(rèn)為，“因城施策”的表述再度出現(xiàn)，對應(yīng)的是樓市分化的背景。

“隨著城市化進(jìn)程，地區(qū)間人口和產(chǎn)業(yè)的差異擴(kuò)大，就產(chǎn)生了不同地區(qū)對住房的需求差異巨大，所以按照過往的一刀切的政策，那肯定是不適用的?！彼赋觯@個提法（因城施策）由來已久，不過今年在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中再提及，也是呼應(yīng)地區(qū)間分化加劇的房地產(chǎn)市場。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在2016年的全國政府工作報告中，就提出“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。

彼時這一政策的提出，是為了回應(yīng)當(dāng)時房地產(chǎn)市場兩極分化的問題，即：熱門一二線城市房價快速上漲，而廣大三四線城市面臨較大的去庫存壓力。

彼時尤是房地產(chǎn)快速上漲時期，購房者普遍持有對房價上漲的預(yù)期，部分地區(qū)去庫存的壓力逐漸變大。而隨著2021年全國樓市進(jìn)入調(diào)整期，樓市去庫存壓力整體持續(xù)提升，且不同地區(qū)間的分化持續(xù)加劇。

即使是同一城市，不同片區(qū)的房產(chǎn)價格也在持續(xù)分化，被一眾從業(yè)者形容為“冰火兩重天”。

克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，從供給端看，新房市場呈現(xiàn)明顯的“品質(zhì)驅(qū)動型”分化，11月典型城市去化率同環(huán)比上升3個百分點至34%，去化率指標(biāo)出現(xiàn)微增。

但在去庫存方面，易居研究院全國百城庫存報告顯示，11月份，全國百城新建商品住宅去庫存周期（存銷比）達(dá)27.4個月，去化速度明顯放緩。

廣州市房協(xié)專家委委員、廣東中原地產(chǎn)代理項目部總經(jīng)理黃韜對時代周報記者指出，即使在樓市相對最穩(wěn)的一線及熱門二線城市，雖然有少數(shù)高端網(wǎng)紅樓盤受追捧，但整體來看樓市量價壓力并未減退。

“在此背景下，樓市政策發(fā)力點應(yīng)該是在客觀看待行情的基礎(chǔ)上，不同城市，甚至不同城區(qū)，應(yīng)該因地制宜推行政策，平穩(wěn)度過周期?！?/p>

前述署名文章提到，接下來將處理好推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要關(guān)系，包括頂層設(shè)計和因城施策的關(guān)系，以及增量和存量的關(guān)系，從各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)變化等實際出發(fā)，因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；堅持合理控制增量、優(yōu)化調(diào)整存量、著力提高質(zhì)量。