深圳南山有個(gè)小區(qū)，90平的三房2021年能賣1186萬，現(xiàn)在393萬就能成交——相當(dāng)于三年跌沒了一套深圳剛需房的錢。

這個(gè)叫月亮灣花園的小區(qū)，跌這么狠不是“深圳房?jī)r(jià)不行了”，是踩中了三個(gè)“暴跌雷區(qū)”：

第一個(gè)雷是“舊改畫餅”。2020年小區(qū)傳棚改，業(yè)主簽約率超95%，大家都覺得“拆了能賠豪宅”，房?jī)r(jià)從6萬/平直接飆到12.89萬/平。結(jié)果因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主分歧，舊改黃了——老破小還是老破小，貨柜車噪音、承重墻開裂的問題一個(gè)沒解決，之前的“拆遷溢價(jià)”全沒了。

第二個(gè)雷是“接盤俠沒了”。2021年買這里的基本是投資客，拿著經(jīng)營(yíng)貸加杠桿賭拆遷。后來二手房指導(dǎo)價(jià)一出，銀行不給高評(píng)高貸，投資客資金鏈斷了只能割肉：有人2021年1186萬買入，2024年393萬賣出，相當(dāng)于每年虧264萬。

第三個(gè)雷是“房子本身不值錢”。這小區(qū)是90年代的海砂房，樓齡超30年，暴雨后墻皮直掉，早被評(píng)為“準(zhǔn)危樓”。行情好的時(shí)候，大家盯著“拆遷預(yù)期”忽略隱患；行情差了，“安全風(fēng)險(xiǎn)”直接讓房子成了“燙手山芋”。

其實(shí)深圳跌得狠的小區(qū)都一個(gè)樣：要么是靠“學(xué)區(qū)/舊改”炒起來的概念盤，要么是投資客扎堆的杠桿盤。比如沙井的博林君瑞，當(dāng)年靠“前海規(guī)劃+名校預(yù)期”漲到8萬/平，現(xiàn)在3.66萬/平都沒人接——本質(zhì)是“預(yù)期泡沫”被戳破了。

但這不是深圳房?jī)r(jià)的全貌：深圳灣、科技園的優(yōu)質(zhì)次新房，跌幅不到10%；帶真實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐的小區(qū)，甚至還能微漲。區(qū)別在于：前者賣的是“故事”，后者賣的是“居住價(jià)值”。

現(xiàn)在買房得避開三個(gè)坑：不賭沒落地的規(guī)劃、不碰老破小的“拆遷預(yù)期”、不用高杠桿接盤“概念盤”。畢竟月亮灣花園的業(yè)主證明了：靠“畫餅”漲起來的房?jī)r(jià)，跌的時(shí)候比誰都狠。