咱老百姓最關(guān)心的事兒，今天必須說透 —— 房價這波下跌，眼看就滿 4 年了，2026 年還會接著跌嗎？

先給大伙報組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)，別聽那些虛頭巴腦的分析。就拿剛過去的 11 月來說，廣州白云區(qū)的二手房已經(jīng)跌了 6.13%，1 萬 8 千多一平；從化更狠，新房快跌破 9 千了。這不是個例，瑞銀剛出的報告說，全國房價這 4 年跌了快 15%，要是算上三四線城市，有的地方跌幅早就超 20% 了。

更直觀的是二手房市場，現(xiàn)在全國掛牌量突破 730 萬套，成都、武漢這些城市，隨便一搜都是 20 萬套以上的房源在賣。我樓下中介門店的小伙子說，以前一天能接十幾個買房電話，現(xiàn)在十天半個月遇不上一個真買家，全是來問 “我這房降 30 萬能不能賣出去” 的業(yè)主。

為啥會跌這么久？說白了就三個坎兒，每個都戳中咱老百姓的痛點(diǎn)。

第一是 “人不夠了”。2024 年結(jié)婚對數(shù)才 610 萬對，比 2013 年少了一半還多，明年可能跌破 600 萬對。買房的主力不就是結(jié)婚的年輕人嗎？現(xiàn)在 90 后才 1.75 億人，00 后更少，才 1.45 億，剛需直接砍半。更別提 60 歲以上的老人都超 3.1 億了，他們手里的房子將來都是要入市的，供大于求太明顯。

第二是 “錢不敢花了”。前幾年買房的人，不少月供占了工資的七成以上，現(xiàn)在收入不穩(wěn)定，大家都忙著提前還房貸，不敢再背新債。數(shù)據(jù)顯示居民杠桿率正從 61% 往下降，房貸占比慢慢降到 40% 以下。說白了就是 “被房價套怕了”，誰還敢輕易下手？

第三是 “開發(fā)商掉鏈子”。前幾年房企暴雷的事兒咱都見過，“三道紅線” 一卡，開發(fā)商沒錢蓋房，爛尾樓多了，老百姓更不敢買期房。就算是央企，現(xiàn)在蓋房也慢了，2025 年商品房銷量降了 8%，投資降了 10%，市場能不冷嗎？

這波下跌早滲透到生活里了。有房的朋友最鬧心，我鄰居 2021 年 280 萬買的房，現(xiàn)在同戶型掛牌價 210 萬，還沒人問，相當(dāng)于三年虧了一輛寶馬。沒買房的也沒踏實(shí)，本來攢夠首付了，一看每月都在跌，又不敢買了，怕剛買就貶值。

地方上也難受，以前靠賣地賺錢修地鐵、建學(xué)校，現(xiàn)在土地賣不動，不少縣城的新學(xué)校都停工了。銀行更頭疼，瑞銀測算要是房價再跌 15%，銀行壞賬得核銷 1.5 萬億，相當(dāng)于去年凈利潤的三成，將來貸款可能更難辦。

說到 2026 年的走勢，我跟那些喊 “崩盤” 或 “暴漲” 的都不一樣，就說句大實(shí)話：不是所有房子都在跌，也不是所有地方都還會跌。

核心城市和三四線已經(jīng)是兩個世界了。像廣州天河、越秀的新房，11 月還微漲了 0.5% 和 0.1%，因?yàn)檫@些地方有人口流入、有產(chǎn)業(yè)支撐，瑞銀說核心城市庫存明年 6 月能降到 15 個月的健康水平，二季度就可能企穩(wěn)。但三四線就慘了，庫存去化要 30 多個月，還得再跌 10% 才能清庫存，鶴崗那種 “幾萬塊一套房” 的情況會更多。

政策也在托底，但不是救房價。明年可能放 2 萬億專項(xiàng)款收儲現(xiàn)房，契稅降到 1%，這些政策是不讓市場崩，不是讓房價漲。就像給生病的人輸氧，保住命但不代表馬上能跑馬拉松。

最關(guān)鍵的是，樓市的邏輯徹底變了。以前買啥房都漲，現(xiàn)在得看 “含金量”：核心地段、好學(xué)校、周邊有醫(yī)院商場的房子，跌得少甚至穩(wěn)得??；遠(yuǎn)郊的、沒配套的、老破小，將來可能真成 “不動產(chǎn)”—— 動都動不了。馬云當(dāng)年說 “房價如蔥”，現(xiàn)在看不是玩笑，只是 “蔥價房” 都長在沒人去的地方。

別再信 “房價永遠(yuǎn)漲” 的老黃歷了，也別被 “馬上崩盤” 的謠言嚇住。這四年的下跌，本質(zhì)是把炒房的泡沫擠掉，讓房子回歸住的本質(zhì)。2026 年不是樓市的終點(diǎn)，而是分水嶺：有的地方慢慢穩(wěn)住，有的地方還得調(diào)整，但想靠買房暴富的時代，是真的過去了。