文/粵進深 嚴明會

深圳豪宅圈，殺出了一位意外選手。

就在昨天（11月10日）晚上，聯(lián)泰超總灣全球發(fā)布盛典在深圳舉行。

意味著這個位于深超總核心區(qū)的項目，終于迎來了正式亮相。

為什么說它是“意外選手”？

這樣說吧，市場最近談得比較多的深圳豪宅。

無論是深圳灣澐璽、中信信悅灣，還是后海招商璽。

背后的操盤手，無一不是實力強勁的央國企開發(fā)商。

而聯(lián)泰超總灣，站位上不亞于上面三者。

但它背后的聯(lián)泰集團，卻是一家民營企業(yè)。

在國央企開發(fā)商已占據(jù)市場主動權(quán)的眼下，聯(lián)泰和超總灣的出現(xiàn)，無不讓人有些意外。

這一切，則皆因超總灣這個項目的區(qū)位和產(chǎn)品規(guī)劃，確實有兩下。

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整個項目占地約9.2萬㎡，計容建面約27.7萬㎡，容積率約3.0。

規(guī)劃有4棟51至63層的超高層公寓、2棟辦公樓、19套獨棟董事公館、16套合院別墅以及約1.4萬平方米的高端定制商業(yè)。

其中，公寓產(chǎn)品起步面積即達300平方米，主力戶型303㎡、326㎡、404㎡、572㎡等，最大戶型達1000㎡，主打“總裁級大平層”。

僅這樣的面積定位，就跟深圳灣澐璽有得一拼。

據(jù)悉，聯(lián)泰超總灣營銷中心與實景樣板房將于近期開放。

而在價格方面，憑借深超總的稀缺地段及頂級配置，項目甚至傳出吹風(fēng)價有望沖擊15-20萬/㎡區(qū)間。

這個價格區(qū)間，也可以說是直追深圳灣澐璽和中信信悅灣了。

但最終能不能收獲土豪們伸出的橄欖枝，則有待時間的驗證了。

要知道，相比深圳灣澐璽、中信信悅灣的住宅產(chǎn)品，聯(lián)泰超總灣的超高層還是公寓。

一直以來，市場關(guān)于這類的產(chǎn)品爭議并不小。

當(dāng)然，項目也有自己的價值理由，那就是深超總的涉宅產(chǎn)品一直較為稀缺。

不過這種情況，隨著更多“商改住”地塊的入市，后續(xù)可能會有所改善。

就在前幾天，深超總就掛牌了一宗“商改住”純宅地，宗地號T207-0068，總起拍價22.36億元，起拍樓面價5.43萬元/㎡。

地塊距離聯(lián)泰超總灣直線僅1公里左右。價格上，后續(xù)會不會對超總灣構(gòu)成影響，還要看后續(xù)的土拍情況。

但可以確定的是，項目作為純宅地對超總灣產(chǎn)品的稀缺性肯定是有一定影響的。

另外可參考的是，2023年6月30日，中海深灣玖序項目地塊在經(jīng)過將近一個多小時、共112輪的舉牌后，被中海以125.32億拿下，樓面價約6.03萬/㎡。

去年6月，中海深灣玖序開盤。項目毛坯備案均價13.3萬元/㎡，精裝均價14.3萬/㎡。

至于同樣是公寓，深超總其他項目，如隔壁的IIC超總壹號，單價僅是五萬多，還帶裝修。

不過二者也有區(qū)別，IIC超總壹號為商辦公寓。而聯(lián)泰超總灣則是商務(wù)公寓?！暗M管如此，聯(lián)泰超總灣也架不住這么高的價格?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

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超總灣在聯(lián)泰內(nèi)部的重要地位，從項目發(fā)布盛典的出席嘉賓中就可以看出。

當(dāng)天晚上，連久未露臉的聯(lián)泰集團董事局主席黃振達也出席了現(xiàn)場。

他還對項目做了價值展望：打造一個擁有國際標(biāo)桿內(nèi)涵和品質(zhì)、能承載灣區(qū)美好生活向往、并經(jīng)得起時間考驗的引領(lǐng)時代的人居作品。

事實上，無論是于品牌建設(shè)還是業(yè)績提振，超總灣項目對聯(lián)泰集團而言，都有著重要訴求。

這家企業(yè)成立于1984年，經(jīng)歷這些年的發(fā)展，已成為一家集施工工程投資建設(shè)、環(huán)境生態(tài)保護、高速公路投資營運、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、文化、產(chǎn)業(yè)園、金融和石油投資等產(chǎn)業(yè)為一體的企業(yè)集團。

官網(wǎng)顯示，其開發(fā)領(lǐng)域涉及高端住宅、改善型住宅、高端公寓、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、五星級酒店、大型產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。

旗下聯(lián)泰地產(chǎn)已覆蓋深圳、廣州、汕頭、北京、南昌、武漢、九江、贛州、惠州、西安、桂林等十多個城市，開發(fā)規(guī)模超1180萬㎡。

只不過，聯(lián)泰集團跟大多數(shù)民營開發(fā)商一樣，近兩年業(yè)績也面臨較大下行壓力。

2024年，聯(lián)泰集團營業(yè)收入77.66億元，同比下降31.51%；凈利潤則虧損繼續(xù)擴大至-43.92億元。

債券報告則顯示，2025年中，聯(lián)泰集團營業(yè)收入30.83億元，同比下降40.92%；凈利潤1.8億元，同比下降42.79%。

雖然虧損暫時止住了，但仍處于營收、凈利雙降的境地。

而恰恰，雖然聯(lián)泰集團業(yè)務(wù)眾多，但房地產(chǎn)開發(fā)在其中的占據(jù)重要地位。

至2025年中，雖然房地產(chǎn)銷售收入在其總營收比比例有所下降，但仍達到34%。是所有業(yè)務(wù)中占比最高的。

除此之外，聯(lián)泰集團也因其他一些事情引發(fā)關(guān)注。今年5月，聯(lián)泰集團旗下聯(lián)泰地產(chǎn)就曾因違規(guī)減持中洲控股，而被推上輿論的風(fēng)口浪尖。

今年6月20日，聯(lián)泰集團人披露公司債券2022年中期報告、2022年年度報告、2023年中期報告及2023年年度報告更正公告。

將報告中非經(jīng)營性往來占款和資金拆借新增金額由0億元分別更正為4.68億元、11.18億元、3.7億元及3.7億元，更正幅度較大。

此外，還對2022年年度報告中關(guān)聯(lián)交易情況相關(guān)內(nèi)容予以更正。

鑒于以上違規(guī)事實和情節(jié)，8月22日，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心對聯(lián)泰集團予以書面警示。

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也因此，該公司對超總灣項目寄予深切厚望。

在2025年中的債券報告里面，聯(lián)泰集團就表示：

項目位于深圳南山區(qū)超級總部基地核心區(qū)域，具有較高的成本競爭優(yōu)勢，預(yù)計在未來將為公司提供豐厚的現(xiàn)金流入。

更不用說，超總灣的入市，聯(lián)泰集團已經(jīng)等得夠久了。

該地塊是早年聯(lián)泰建設(shè)濱海大道后政府返還贈送的用地，早在2004年，就已經(jīng)被聯(lián)泰地產(chǎn)拿下。

不過此后十余年間，地塊上的圍擋都沒撤掉，里面雜草叢生，廢棄物散落一地。

因為規(guī)劃的調(diào)整，聯(lián)泰這一磨，磨了15年，直到2019年才最終確立方案。

地塊也從一個低密別墅項目變身為涵蓋超高層公寓、辦公、高端商業(yè)的綜合體項目。

從拿地至今正式亮相，已經(jīng)過了足足21年。當(dāng)然，時間換來的也是深超總片區(qū)和地塊價值的暴漲。

片區(qū)內(nèi)紅樹灣在2005年的時候房價不足一萬元/平方米。目前二手掛牌均價則為14.2萬/㎡起（貝殼找房數(shù)據(jù)）。

如今，根據(jù)吹風(fēng)價，聯(lián)泰超總灣甚至要將價格頂?shù)?0萬/㎡?？梢钥匆姷氖?，眼下的聯(lián)泰集團確實亟需一個超總灣來提振。

不過項目能否在這個“深圳的豪宅大年”突出重圍，則有待后市的驗證。