不等拆、不靠征，廣州“老破小”迎來(lái)翻身仗！

繼越秀區(qū)“小石集”之后，廣州又一個(gè)“原拆原建”項(xiàng)目正式開(kāi)工。

樂(lè)居注意到，位于海珠江南西萬(wàn)松園得勝崗片區(qū)（廣州首個(gè)“集中成片危舊房自主更新試點(diǎn)”）已于昨天（11月10日）正式啟動(dòng)建設(shè)！

來(lái)源：廣州市政府官網(wǎng)

這信號(hào)太強(qiáng)了！從越秀到海珠，老城雙核驅(qū)動(dòng)，“原拆原建”模式已密集兌現(xiàn)。

這意味著，廣州老城區(qū)的改造，終于不再是“外墻刷白、水管換新”的表面功夫。

而是走“自主更新、自籌資金、原拆原建”的硬核路線。

今年3月，花都集群街2號(hào)自籌800萬(wàn)、9個(gè)月完工的案例已經(jīng)夠轟動(dòng)了。

但花都畢竟離老城有距離，真正把“原拆原建”的火燒旺的，是越秀區(qū)的“黌橋·小石集”項(xiàng)目。

項(xiàng)目在小北路旁，距越秀公園不到一公里，樓齡五六十年，多為磚木結(jié)構(gòu)，墻體剝落、消防隱患嚴(yán)重。

房屋原貌（改造前）來(lái)源：廣州建筑產(chǎn)業(yè)研究院集團(tuán)

最近，它已經(jīng)全面完工交樓！

來(lái)源：廣州越秀發(fā)布

從4月動(dòng)工到10月交付，僅用半年，小石集直接跑出了廣州原拆原建的“光速紀(jì)錄”。

它的秘密武器，是“裝配式鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造”。

房子在工廠里預(yù)制，再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)拼裝，像“搭積木”一樣快，施工噪聲小、效率高、污染少。

前幾天，樂(lè)居有詳細(xì)的解讀，可看相關(guān)閱讀：廣州樓市“掀桌子”！明年起，你買的新房全是“拼裝預(yù)制”！

更關(guān)鍵的是，小石集把老城改造最難的兩件事全辦妥了：

第一是錢從哪來(lái)？

項(xiàng)目采用“三點(diǎn)模式”：業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)。公房“大業(yè)主”北秀公司牽頭，帶動(dòng)私房“小業(yè)主”一起出資改造。

第二是規(guī)劃怎么破？

項(xiàng)目通過(guò)建筑退線、首層騎樓設(shè)計(jì)，硬是把2.7米的老巷拓寬到能通消防車。

小石集改造后（來(lái)源：廣州越秀發(fā)布）

還新增了公共活動(dòng)區(qū)、綠化帶，讓老街區(qū)煥然一新。

小石集的完工，無(wú)疑是廣州原拆原建的“樣板房”：速度快、成本穩(wěn)、模式清晰、居民真受益。

這邊越秀剛交樓，那邊海珠核心地段立刻跟上。

就在昨天，海珠區(qū)江南西核心商圈的“萬(wàn)松園得勝崗片區(qū)自主更新項(xiàng)目”正式開(kāi)工。

來(lái)源：中建科工

這個(gè)項(xiàng)目更牛，它是廣州首個(gè)集中成片連片危舊房自主更新試點(diǎn)。

位于江南西核心商圈，地理位置王炸。共涉及25棟待拆改建筑，多建于20世紀(jì)60、70年代，總改造面積約1.87公頃，由廣州安居集團(tuán)牽頭實(shí)施。

來(lái)源：中建科工

這次不只是“拆舊建新”，而是一次真正的老城“系統(tǒng)升級(jí)”：

項(xiàng)目將把25棟老舊危房改造為300多套保障性住房；

得勝崗項(xiàng)目改造效果圖（來(lái)源：中建科工）

同步擴(kuò)容萬(wàn)松園小學(xué)，補(bǔ)齊教育短板；拓寬萬(wàn)松園路，從單車道變雙車道；增設(shè)停車場(chǎng)、無(wú)障礙通道、社區(qū)服務(wù)中心、休閑廣場(chǎng)等完整社區(qū)配套設(shè)施。

最打動(dòng)人的，還是業(yè)主賬本：

一套60㎡的老房，出資約30萬(wàn)元建安成本，原價(jià)值為120萬(wàn)元左右，改造后價(jià)值預(yù)計(jì)能漲到300萬(wàn)元左右。

以前是“拆遷暴富”，現(xiàn)在是“共建共贏”，廣州這次，真是走出了一條新路。

實(shí)際上，從去年7月《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》出臺(tái)以來(lái)，廣州全市范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)“原拆原建”試點(diǎn)：

包括花都集群街2號(hào)、番禺“白宮”容嶼、越秀區(qū)小石集、共和村、荔灣廣船鶴園小區(qū)、海珠沙溪小區(qū)，甚至還有傳天河六運(yùn)小區(qū)收到批文……

越秀共和村（來(lái)源：貝殼）

這些項(xiàng)目形態(tài)各異，有住宅、有商服、有居商混合，進(jìn)度也各不相同。

一個(gè)很明顯趨勢(shì)是：廣州“原拆原建”正在進(jìn)入批量落地、快速兌現(xiàn)期。

當(dāng)然，“原拆原建”，聽(tīng)上去簡(jiǎn)單，做起來(lái)還是有難度。

最難的不是審批、不是技術(shù)，而是：錢從哪來(lái)，誰(shuí)來(lái)出。

有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，20萬(wàn)-30萬(wàn)元是多數(shù)業(yè)主可接受的出資區(qū)間。

一旦超出，家庭內(nèi)部容易出現(xiàn)分歧，項(xiàng)目推進(jìn)困難。

廣州這次的“破題”，是在機(jī)制上動(dòng)了真格：

一是，通過(guò)“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”平衡成本；

二是，讓國(guó)企牽頭，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一報(bào)批；

三是，設(shè)計(jì)靈活模式，比如對(duì)商業(yè)項(xiàng)目允許“租金抵扣出資”等。

越秀共和村（來(lái)源：貝殼）

更值得關(guān)注的是，在“人”的問(wèn)題上，也開(kāi)始給出更靈活的解法。

比如，有的業(yè)主有違建、面積認(rèn)定有爭(zhēng)議；有的剛裝修完舍不得拆；還有不少老人，擔(dān)心“錢花了享受不到”……

針對(duì)這些現(xiàn)實(shí)顧慮，廣州安居集團(tuán)正在探索多種創(chuàng)新方式：

比如，對(duì)暫時(shí)沒(méi)錢的業(yè)主，企業(yè)可先行墊資，與業(yè)主共同持有房產(chǎn)，形成共有產(chǎn)權(quán)；

再比如，對(duì)老年群體，試點(diǎn)“反向養(yǎng)老”模式。

企業(yè)先更新房子并出租，再幫老人安置到租金更低的住所，讓他們既能獲得租金收益，又有生活保障。

總的來(lái)說(shuō)，在政策和模式都跑通之后，廣州“原拆原建”的節(jié)奏，是真的飆起來(lái)了。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)會(huì)有更多自主改造，原拆原建項(xiàng)目出現(xiàn)。

“老破小”能不能翻身，關(guān)鍵看你敢不敢先動(dòng)。

那問(wèn)題來(lái)了：如果你家那棟老樓能“原拆原建”，你愿意掏這筆錢嗎？

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