國家出手破局！住建部對(duì)小產(chǎn)權(quán)房分類施策，2400萬套命運(yùn)迎來轉(zhuǎn)折
小區(qū)里的張大爺最近總拉著鄰居嘮嗑：“你說咱這小產(chǎn)權(quán)房，住了快十年，沒個(gè)正經(jīng)房產(chǎn)證，以后拆遷了能有補(bǔ)償不？”；剛工作的小李也在糾結(jié)，同地段商品房單價(jià)三萬，小產(chǎn)權(quán)房只要一萬二，可沒產(chǎn)權(quán)的房子買了心里總不踏實(shí)；還有不少租客，住著性價(jià)比高的小產(chǎn)權(quán)房，卻擔(dān)心哪天房子被整改，得重新找住處。小產(chǎn)權(quán)房就像城市里的“灰色角落”，價(jià)格親民卻產(chǎn)權(quán)模糊，牽動(dòng)著數(shù)千萬人的住房神經(jīng)。好在2025年國家終于出手破局，住建部聯(lián)合多部門推出小產(chǎn)權(quán)房分類施策新政，明確了不同類型小產(chǎn)權(quán)房的處置路徑，其中2400萬套符合條件的房源將迎來命運(yùn)轉(zhuǎn)折。

一、存量分類處置：確權(quán)、補(bǔ)償、拆除，三類房子三條路
2025年初，住建部聯(lián)合自然資源部發(fā)布農(nóng)村集體建設(shè)用地房屋管理綜合政策，首次明確小產(chǎn)權(quán)房“分類處理、逐步退出”的核心原則，將全國存量小產(chǎn)權(quán)房劃分為三類，對(duì)應(yīng)不同處置方式。
可確權(quán)的房子是業(yè)主最關(guān)心的，這類房源需滿足“2023年12月31日前建成、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃且不占基本農(nóng)田”三個(gè)條件，約占存量的45%，其中2400萬套將優(yōu)先推進(jìn)確權(quán)流程。根據(jù)政策要求，確權(quán)需補(bǔ)繳土地出讓金，按房屋建成時(shí)同區(qū)域國有土地出讓價(jià)的30%-50%計(jì)算，比如北京海淀一套2010年建成的120㎡小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)繳費(fèi)用約50萬元即可換領(lǐng)合法產(chǎn)權(quán)證。
不符合規(guī)劃但不影響公共利益的房源（約占35%），將通過拆遷補(bǔ)償?shù)确绞酵咨瓢仓?，保障業(yè)主基本居住權(quán)益；而那些占用基本農(nóng)田、違反生態(tài)保護(hù)紅線的嚴(yán)重違法房源（約占20%），則會(huì)依法拆除，堅(jiān)決守住土地管控底線。住建部2025年1月發(fā)布的《全國住房存量統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，目前全國城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)住房約0.65億套，此次2400萬套符合條件房源的處置，將成為小產(chǎn)權(quán)房治理的關(guān)鍵突破口。
二、新增全面管控：從源頭切斷，再也沒有“新小產(chǎn)權(quán)房”
解決存量的同時(shí)，國家也從源頭堵住了漏洞。2025年2月24日發(fā)布的中央一號(hào)文件明確規(guī)定：“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房”，從政策層面嚴(yán)禁新增小產(chǎn)權(quán)房的交易基礎(chǔ) 。
與此同時(shí)，自2025年1月1日起，農(nóng)村新建住房強(qiáng)制執(zhí)行“一戶一宅+規(guī)劃/建設(shè)許可+面積上限”規(guī)則，所有農(nóng)村建房必須先辦審批手續(xù)，明確用地性質(zhì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，徹底切斷新小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的可能。自然資源部2025年3月公布的《全國房屋建筑普查公報(bào)》也要求，對(duì)違法占用集體土地建設(shè)的房屋，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，從產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)筑牢防線。
這意味著，小產(chǎn)權(quán)房“邊拆邊建”的惡性循環(huán)徹底終結(jié)，未來農(nóng)村住房建設(shè)將全面步入“規(guī)范化、法治化”軌道，城鄉(xiāng)土地管理秩序也將進(jìn)一步理順。
三、地方創(chuàng)新落地：繳費(fèi)、測(cè)繪有妙招，破解執(zhí)行難題
全國性政策出臺(tái)后，各地也紛紛推出“因城施策”的落地舉措，解決執(zhí)行中的實(shí)際問題。比如不少業(yè)主擔(dān)心確權(quán)補(bǔ)繳費(fèi)用太高，北京就推出了分期付款政策，允許業(yè)主在5年內(nèi)分期繳納，大大緩解了經(jīng)濟(jì)壓力；深圳則對(duì)主動(dòng)申請(qǐng)確權(quán)的業(yè)主給予10%-15%的費(fèi)用優(yōu)惠，提高大家的配合度。
針對(duì)部分小產(chǎn)權(quán)房年代久遠(yuǎn)、檔案缺失的問題，石家莊采用“無人機(jī)+3D掃描”技術(shù)進(jìn)行測(cè)繪，快速建立電子檔案，解決了歷史資料不全的測(cè)繪難題。從進(jìn)展來看，廣東走在前列，2025年3月已完成25.6萬套小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，占應(yīng)確權(quán)總量的10%；不過區(qū)域差異明顯，東部地區(qū)整體確權(quán)率達(dá)21.3%，而西部地區(qū)僅5.6%，后續(xù)還需加大推進(jìn)力度。
值得注意的是，廣東省2025年7月4日印發(fā)的《關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》明確劃定負(fù)面清單，對(duì)違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線的小產(chǎn)權(quán)房，一律不得登記，堅(jiān)守政策底線不放松。
四、權(quán)益邊界劃清：這些“坑”千萬別踩，購房租房需謹(jǐn)慎
新政落地后，不管是已購小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，還是準(zhǔn)備買房租房的朋友，都得看清權(quán)益邊界，避免踩坑。對(duì)于已購業(yè)主，符合確權(quán)條件的要盡快整理購房合同、繳費(fèi)票據(jù)等材料，聯(lián)系社區(qū)核實(shí)是否納入城市規(guī)劃，主動(dòng)對(duì)接確權(quán)流程；如果房子屬于補(bǔ)償或拆除類，要關(guān)注當(dāng)?shù)夭疬w安置政策，維護(hù)自身合法權(quán)益。
準(zhǔn)備買房的朋友可得注意，小產(chǎn)權(quán)房交易仍不受法律保護(hù)，尤其是廣東省2025年8月4日起施行的新規(guī)，明確小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記，即便通過法拍等渠道競得，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證，更不能再次出售或抵押。還有不少城市已明確小產(chǎn)權(quán)房不能作為學(xué)區(qū)房，比如山東日照2025年教育局就規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能納入學(xué)區(qū)劃分，有孩子入學(xué)需求的家庭要格外謹(jǐn)慎。
其實(shí)這次新政的核心，是既解決歷史遺留問題，又規(guī)范未來市場，讓住房回歸“住有所居”的本質(zhì)。如果你家有小產(chǎn)權(quán)房，不妨對(duì)照政策看看屬于哪一類，及時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的通知；如果正在選房，還是優(yōu)先考慮有合法產(chǎn)權(quán)的商品房或保障房，才能住得安心踏實(shí)。畢竟房子是一輩子的大事，產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)益有保障，才是最靠譜的選擇。