沉寂五年后，北京昌平東小口板塊迎來(lái)首宗新增供地——東小口鎮(zhèn)賀村地塊。該地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，地處海淀、朝陽(yáng)、昌平三區(qū)交匯處。這一新供應(yīng)的出現(xiàn)也引出一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象：該板塊為何長(zhǎng)期缺少新增住宅用地？北京商報(bào)記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到，這背后與地塊拆遷騰退及平整工作的推進(jìn)周期直接相關(guān)。隨著東小口地塊入市，昌平區(qū)域新房供應(yīng)格局也迎來(lái)變化。目前，昌平已形成9個(gè)樓盤(pán)在售、1個(gè)待開(kāi)的"10盤(pán)"市場(chǎng)局面，覆蓋從剛需到改善的多元需求。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新地塊的入市不僅將延續(xù)當(dāng)前市場(chǎng)熱度，其區(qū)位與配套條件，以及"好房子"建設(shè)導(dǎo)向，也有助于提升區(qū)域整體居住品質(zhì)，形成新房與二手房之間更為明顯的品質(zhì)梯度。

填補(bǔ)區(qū)域供應(yīng)空白

東小口鎮(zhèn)賀村地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，地處海淀、朝陽(yáng)、昌平三區(qū)交界，鄰近在建地鐵13B號(hào)線(xiàn)建材城東站，商業(yè)配套涵蓋西三旗萬(wàn)象匯等。中指開(kāi)發(fā)云監(jiān)測(cè)顯示，東小口板塊近五年無(wú)新房供應(yīng)，上一次土地出讓為2020年的奧森ONE和奧海明月，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，近期成交價(jià)格維持在5.5萬(wàn)元/平方米左右。

北京商報(bào)記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到，東小口地塊周邊二手房市場(chǎng)以海淀區(qū)房源為主，老舊小區(qū)均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，次新小區(qū)價(jià)格區(qū)間為6萬(wàn)—8萬(wàn)元/平方米。昌平東小口某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人劉詩(shī)雯表示，近年來(lái)東小口區(qū)域持續(xù)推進(jìn)拆遷騰退工作，此前已完成地塊清理；當(dāng)前沿西小口路行駛，其西側(cè)可見(jiàn)大片已清理完畢的空地。她認(rèn)為，該區(qū)域位于昌平南部區(qū)域，因臨近海淀、朝陽(yáng)兩區(qū)，具備顯著區(qū)位優(yōu)勢(shì)，若未來(lái)五年各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)全面落地，發(fā)展前景將十分可觀(guān)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，土地拆遷平整存在一定周期，此前該區(qū)域相關(guān)地塊尚未完成這一前期環(huán)節(jié)。她解釋道，拆遷平整周期長(zhǎng)短不一，若地塊內(nèi)仍有未拆除的建筑物，便無(wú)法順利完成平整。

隨著東小口地塊的成功出讓?zhuān)?025年截至11月昌平已成功出讓5宗地塊，追平去年全年供地規(guī)模，土地成交總額達(dá)104.54億元。依托高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，疊加地鐵交通與大型商業(yè)配套的完善度，昌平新房市場(chǎng)持續(xù)保持較高熱度。

據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前昌平在售項(xiàng)目包括國(guó)譽(yù)星城、龍湖觀(guān)萃、中海未來(lái)之境、越秀星耀未來(lái)、建工嘉境里等9個(gè)項(xiàng)目，以及即將開(kāi)盤(pán)的龍湖恩祥·凌雲(yún)頌。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，上述9個(gè)在售項(xiàng)目中，建工嘉境里成交均價(jià)最低，約為3.9萬(wàn)元/平方米；朱辛莊板塊的中海未來(lái)之境成交均價(jià)為6.13萬(wàn)元/平方米，是目前昌平區(qū)域成交均價(jià)較高的項(xiàng)目。其余項(xiàng)目成交均價(jià)多位于4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

與此同時(shí)，昌平新房與板塊內(nèi)二手房形成顯著價(jià)格差異。以昌平北七家板塊為例，國(guó)賢府二期新房成交均價(jià)約為5.39萬(wàn)元/平方米，而同板塊內(nèi)的蓬萊公寓、溫泉花園、國(guó)瑞熙墅等小區(qū)的二手房均價(jià)普遍為1.8萬(wàn)—2.8萬(wàn)元/平方米。

北京商報(bào)記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到，目前多數(shù)新房項(xiàng)目更傾向于圍繞大型商超或緊鄰地鐵布局，且新房居住品質(zhì)進(jìn)一步提升，從而拉大了新房與二手房之間的價(jià)格差異。

國(guó)賢府二期置業(yè)顧問(wèn)王婉晴表示，項(xiàng)目鄰近地鐵17號(hào)線(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)4站直達(dá)望京、8站抵達(dá)工體，通過(guò)11站換乘可串聯(lián)六大商圈與14條地鐵線(xiàn)路，高效銜接城市核心區(qū)域。商業(yè)配套方面，山姆會(huì)員店緊鄰項(xiàng)目，滿(mǎn)足居民高品質(zhì)消費(fèi)需求。這些優(yōu)勢(shì)共同支撐了項(xiàng)目?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，昌平新房市場(chǎng)的需求與價(jià)格特征，與其客群屬性、區(qū)位發(fā)展及與周邊區(qū)域的差異密切相關(guān)。從需求端看，昌平依托海淀及區(qū)域內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)，聚集了大量高購(gòu)買(mǎi)力的年輕群體，這類(lèi)客群更傾向于選擇新房，支撐了新房市場(chǎng)的價(jià)格。

"昌平因區(qū)位跨度大，呈現(xiàn)軸線(xiàn)發(fā)展特征。"嚴(yán)躍進(jìn)指出，昌平一端銜接主城區(qū)老城，另一端覆蓋新城、高教園及臨近海淀區(qū)域，距離與位置差異直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)呈梯度分布。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓補(bǔ)充道，從二手房來(lái)看，房齡普遍較大導(dǎo)致價(jià)格上漲空間有限，同時(shí)二手房供應(yīng)量相對(duì)充足，存在一定價(jià)格調(diào)整壓力。因此，隨著"好房子"產(chǎn)品入市，新房與二手房之間的價(jià)格差異進(jìn)一步凸顯。

主流面積段鎖定75—130平方米

在昌平區(qū)域新房成交均價(jià)普遍提升的同時(shí)，產(chǎn)品定位優(yōu)化與居住品質(zhì)升級(jí)成為關(guān)鍵支撐。

從戶(hù)型面積來(lái)看，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶(hù)型區(qū)間集中在75—130平方米，且以三居室為設(shè)計(jì)主流，精準(zhǔn)覆蓋剛需與改善兩類(lèi)核心客群。具體來(lái)看，9月29日開(kāi)盤(pán)的國(guó)譽(yù)星城共有7種戶(hù)型，分別為81平方米（邊戶(hù)）、97平方米（邊戶(hù)、中戶(hù)、缺角戶(hù)）三種戶(hù)型、112平方米（邊戶(hù)、中戶(hù)）兩種戶(hù)型及126平方米（邊戶(hù)）。

此外，星耀未來(lái)的4種戶(hù)型面積區(qū)間為92—132平方米；未來(lái)之境的戶(hù)型為96—129平方米的剛需改善戶(hù)型；龍湖恩祥·凌雲(yún)頌則提供78—139平方米的四種戶(hù)型。

在普遍聚焦剛需和改善面積段的基礎(chǔ)上，部分開(kāi)發(fā)商為打造產(chǎn)品差異化，推出少量大戶(hù)型產(chǎn)品。

例如，國(guó)賢府二期在北地塊"樓王"位置提供了166平方米及168平方米的大面積改善產(chǎn)品。但從房源數(shù)量來(lái)看，僅有6棟、7棟、10棟及11棟四個(gè)樓棟的60套房源，占項(xiàng)目800余套房源的比例不足8%。

建發(fā)觀(guān)堂府同樣規(guī)劃有186平方米的大戶(hù)型產(chǎn)品。其置業(yè)顧問(wèn)王東表示，規(guī)劃大戶(hù)型主要是因?yàn)椴叫鲁情L(zhǎng)期缺乏改善型戶(hù)型供應(yīng)，本地存在一定置換需求。目前項(xiàng)目庫(kù)存以137平方米、147平方米及以上房源為主，137平方米以下僅剩余部分頂?shù)讟菍臃吭础?/p>

值得注意的是，與朝陽(yáng)、豐臺(tái)等以大面積改善盤(pán)為主、主打130平方米以上戶(hù)型的區(qū)域相比，昌平區(qū)域呈現(xiàn)"小而精"的戶(hù)型特點(diǎn)。

謝逸楓表示，這種差異主要源于購(gòu)買(mǎi)力分層：朝陽(yáng)豪宅客群以千萬(wàn)資產(chǎn)以上甚至過(guò)億資產(chǎn)的群體為主，購(gòu)買(mǎi)力旺盛；昌平則聚焦千萬(wàn)資產(chǎn)以下的中等收入改善客群，購(gòu)買(mǎi)力定位更親民。

新房品質(zhì)迭代提速

隨著昌平區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的集中入市，高得房率、高標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)與高交付標(biāo)準(zhǔn)的"三高"品質(zhì)，已逐步成為該區(qū)域新建住宅的核心發(fā)展趨勢(shì)。

以國(guó)賢府二期為例，該項(xiàng)目各戶(hù)型得房率均達(dá)90%以上，部分戶(hù)型甚至可達(dá)100%，而昌平區(qū)域二手房的得房率普遍僅為75%左右。得房率的提升不僅能增加實(shí)際空間使用率，還可降低購(gòu)房者的置業(yè)成本。

在品質(zhì)升級(jí)的同時(shí)，國(guó)賢府二期還配套650平方米會(huì)所，涵蓋瑜伽館、健身房等功能。值得注意的是，在昌平以剛需和改善盤(pán)為主的市場(chǎng)格局中，會(huì)所功能已成為在售項(xiàng)目的標(biāo)配。

11月1日，龍湖恩祥?凌雲(yún)頌取得預(yù)售證，進(jìn)一步提升了昌平區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)。該項(xiàng)目打造約3300平方米新規(guī)雙會(huì)所奢宅，包含酒廊、健身房、籃羽館、私宴廳等八大功能，還設(shè)置靜閱書(shū)吧、兒童活動(dòng)區(qū)、老人休憩區(qū)，為業(yè)主搭建鄰里交流的社交平臺(tái)。

此外，國(guó)譽(yù)星城、星耀未來(lái)、龍湖恩祥?凌雲(yún)頌等項(xiàng)目的得房率普遍達(dá)90%，3米層高與會(huì)所功能同樣成為標(biāo)配。開(kāi)發(fā)商會(huì)依據(jù)項(xiàng)目定位優(yōu)化會(huì)所功能，例如舍棄運(yùn)營(yíng)成本較高的游泳池，轉(zhuǎn)而增設(shè)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)地等運(yùn)營(yíng)難度更低的設(shè)施。

郭毅認(rèn)為，"好房子"項(xiàng)目增多是昌平新房市場(chǎng)品質(zhì)升級(jí)的直接體現(xiàn)。她表示，一方面，得房率顯著提升，為戶(hù)型設(shè)計(jì)提供充足空間，90平方米戶(hù)型已能實(shí)現(xiàn)三面寬，大幅提升居住品質(zhì)，為購(gòu)房家庭提供有力支撐。此外，結(jié)合北京"好房子"政策，社區(qū)公區(qū)通過(guò)架空層、泛會(huì)所等設(shè)施的落地，形成新房與二手房的明顯品質(zhì)梯度差；另一方面，開(kāi)發(fā)商持續(xù)提高居住品質(zhì)并加大精裝投入，推動(dòng)昌平新房品質(zhì)已與北京各平原新城基本齊平，不存在顯著差距。

隨著昌平"好房子"項(xiàng)目不斷增多，購(gòu)房者可選房源也隨之增加。謝逸楓表示，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加將為片區(qū)發(fā)展注入動(dòng)力。他指出，一方面可以推動(dòng)產(chǎn)品向高品質(zhì)升級(jí)，另一方面加速"好房子"集群效應(yīng)的形成。未來(lái)，依托更多優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，能為市場(chǎng)持續(xù)輸送"好房子"，進(jìn)而強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)"好房子"集群發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)樓市品質(zhì)與價(jià)值的雙重提升。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗