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深圳灣澐璽項目由華潤置地主導(dǎo)操盤、中海地產(chǎn)財務(wù)投資，兩大央企聯(lián)合開發(fā)的背景受到廣泛認(rèn)可。華潤此前打造了深圳灣萬象城、春筍等地標(biāo)，其在高端住宅領(lǐng)域的經(jīng)驗（如深圳灣1號、悅府項目等）讓業(yè)主對項目品質(zhì)與后期物業(yè)保值能力充滿信心，“央企背書”成為重要加分項。

一、 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

地理位置：位于南山區(qū)粵海街道逸湖二街與后海濱路交匯處，東側(cè)直面深圳人才公園，可眺望深圳灣海景，周邊匯聚阿里、騰訊等科技巨頭，配套成熟度高。

土地信息：地塊（T107-0107）于2024年12月2日以185.12億元總價競得（溢價率46.31%），樓面價約70388元/㎡，是2024年全國成交總價最高的宅地。

項目規(guī)模：占地3.85萬㎡，總建面26.3萬㎡，容積率7.59，限高250米；涵蓋住宅（17.7萬㎡）、商務(wù)公寓（7萬㎡）、商業(yè)（1萬㎡）及幼兒園等公配。

二、產(chǎn)品設(shè)計亮點解析

深圳灣澐璽以“隱于城市、臻于自然”為設(shè)計理念，從建筑形態(tài)、立面風(fēng)格到景觀配套均突出“頂級豪宅”屬性

塔樓規(guī)劃：由5座150-250米塔樓組成（1座250米公寓，4座住宅分別為150米、200米、200米、240米），采用錯落布局和平面退臺設(shè)計，優(yōu)化深圳灣景觀視野，層高3.6米，約40-70層（不含底商）。外立面采用全玻璃幕墻，設(shè)計靈感來自植物細胞的有機形態(tài)，原方案銳利陽剛，新方案柔軟溫潤，類似天鵝湖花園和紅樹西岸，強調(diào)自然與居住融合，綠植豐富。

全玻璃幕墻：建筑外立面采用全玻璃幕墻設(shè)計（類似天鵝湖花園、紅樹西岸），線條簡潔硬朗，兼顧現(xiàn)代感與通透感；原方案風(fēng)格銳利陽剛，優(yōu)化后更顯柔軟溫潤，融合生態(tài)美學(xué)。

自然融合：效果圖顯示陽臺設(shè)計明顯，綠植覆蓋豐富，強調(diào)自然與居住空間的融合，部分超高層觀景面采用落地玻璃，無需陽臺即可觀賞海景。

三、產(chǎn)品設(shè)計的前瞻性與品質(zhì)感

1、209㎡戶型：低區(qū)入門級頂豪，靈活適配首置需求

• 樓層分布：低區(qū)（5-39F，150米內(nèi)），屬于深圳灣“入門優(yōu)選”。
• 空間尺寸：客廳進深8.8米、開間5.15米；陽臺開間4.9米、進深2.4米（全朝東，但中低區(qū)東面有寫字樓遮擋）。
• 功能設(shè)計：四房三衛(wèi)+家政間，西邊戶采用落地窗設(shè)計，實用率更高（項目整體實用率92%以上）；可個性化定制為三房或四房，靈活適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化。
• 適用家庭：首次入圈深圳灣的精英家庭，注重空間實用性與總價平衡，總價約2700-3200萬（低區(qū)入門級價格）。
• 核心亮點：低總價門檻、高實用率、可定制化設(shè)計，是深圳灣頂級圈層的“入場券”。

2、269㎡戶型：低區(qū)互動型大平層，多代同堂優(yōu)選

• 樓層分布：低區(qū)（5-39F，150米內(nèi)），與209㎡同屬低區(qū)，但定位更高階。
• 空間尺寸：客廳進深5.7米、開間7米（開間更寬，橫向空間更開闊）；陽臺開間12.5米、進深2.4米（陽臺開間是209㎡的2.5倍，視野更舒展）。
• 功能設(shè)計：四房三衛(wèi)+家政套間（獨立家政空間更完善），空間布局注重家庭互動與私密結(jié)合，兼顧公共活動區(qū)與個人休息區(qū)。
• 適用家庭：多代同堂或需要更豐富家庭活動空間的高凈值家庭，總價3800-5000萬（低區(qū)中高端定位）。
• 核心亮點：超寬陽臺、獨立家政套間、寬開間客廳，強化家庭互動場景。

3、294㎡戶型：低區(qū)靈活空間標(biāo)桿，多功能場景覆蓋

• 樓層分布：低區(qū)（5-39F，150米內(nèi)），與269㎡、304㎡同屬低區(qū)主力大戶型。
• 空間尺寸：客廳進深11.7米、開間5.8米（進深更長，縱向空間延伸感強）；陽臺開間6.5米、進深2.4米（兼顧采光與景觀）。
• 功能設(shè)計：四房三衛(wèi)+家政間，額外帶“+1靈活空間”（可改造為書房、茶室或兒童活動區(qū)），空間利用率更高；層高3.6米（比普通豪宅高20cm），居住尺度更舒適。
• 適用家庭：對多功能空間有需求的家庭（如需要獨立工作區(qū)、興趣空間），總價3800-5000萬（與269㎡同屬低區(qū)中高端）。
• 核心亮點：“+1靈活空間”提升功能多樣性，縱向深客廳適配不同家居布局。

4、304㎡戶型：低區(qū)全明頂配戶型，多代同堂終極選擇

• 樓層分布：低區(qū)（5-39F，150米內(nèi)），是低區(qū)最大戶型，定位低區(qū)“終極改善”。
• 空間尺寸：客廳進深8.4米、開間5.1米；陽臺開間15米、進深2.4米（陽臺開間為低區(qū)最大，幾乎覆蓋整個戶型橫向面寬）。
• 功能設(shè)計：四房四衛(wèi)全明設(shè)計（所有房間均有自然采光），功能分區(qū)更明確（如雙套房設(shè)計、獨立家政動線）；全玻璃幕墻+2.4米進深陽臺，采光與觀景效果更優(yōu)。
• 適用家庭：多代同堂且注重居住私密性與舒適度的高凈值家庭（如三代或四代同堂），總價3800-5000萬（低區(qū)頂配價格）。
• 核心亮點：全明四衛(wèi)、超寬陽臺、功能分區(qū)極致化，滿足多代同堂的復(fù)雜居住需求。

375-1100㎡戶型圖參考：（具體以官方公布為準(zhǔn)）

（內(nèi)部戶型設(shè)計資料，僅供參考）

實用率：高達92%以上，遠超普通豪宅標(biāo)準(zhǔn)，空間利用率突出。

• 375㎡：東南朝向，雙陽臺：14.6米×2.4米。6.7米×2.4米。
• 3套房，1客房，1家庭，1保姆房
• 500㎡：東西北三朝向，雙陽臺：12.5米×2.4米。4.8米×3米。
• 4套房，1茶室，1空中花園，1家庭廳，1安全屋，1保姆房
• 700㎡：東西南三個朝向，雙陽臺：15.45米×2.4米。3.95米×3米。
• 4套房。1空中花園+休閑空間，1家庭廳，1安全屋，1花園庭院，1進門衣帽間，1保姆房

第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)：項目規(guī)劃了星空會所、架空泳池、垂直空中花園等共享空間，每層設(shè)置空中院落，融合傳統(tǒng)圍合感與現(xiàn)代美學(xué)，符合“年輕新貴對前沿設(shè)計的偏好”。

全向東布局：聚焦東側(cè)深圳人才公園方向，通過平面退臺設(shè)計規(guī)避視線遮擋，中高層可無界觀賞海景。

以內(nèi)部庭院為核心，二層設(shè)人行天橋連接休閑區(qū)，三層規(guī)劃戶外花園和泳池；配套共享會所、藝術(shù)空間、健身中心、兒童樂園及社區(qū)花園，形成“垂直社區(qū)”生活場景。

城市級連通系統(tǒng)：通過四維立體步行系統(tǒng)（首層、二層、地下及空中連廊）連接商業(yè)、寫字樓、人才公園和中心河，整合復(fù)合型立體地盤（商業(yè)+公園），實現(xiàn)住區(qū)與城市公共網(wǎng)絡(luò)的無縫對接。

四、交通配套便利性

- 項目無縫接駁2號線登良地鐵站（C出口僅一路之隔），1站可達深圳灣萬象城，3站覆蓋福田CBD、前海合作區(qū)，交通效率被群眾評價為“核心區(qū)豪宅中少見的便捷”。

- 商業(yè)：1公里內(nèi)聚集深圳灣萬象城、海岸城、后海匯等三大頂奢商圈，全球時尚觸手可及。

- 教育與醫(yī)療：周邊有貝賽思國際學(xué)校、南山外國語學(xué)府學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源（學(xué)區(qū)以教育局公告為準(zhǔn)）；醫(yī)療配套包括香港大學(xué)深圳醫(yī)院、南山區(qū)人民醫(yī)院等三甲機構(gòu)，健康守護無憂。

市場意義：重塑深圳灣豪宅“新標(biāo)桿”

- 深圳灣作為全國知名的頂豪聚集區(qū)（如深圳灣壹號掛牌均價21.3萬元/㎡），長期面臨“新房供應(yīng)稀缺”的問題。澐璽的亮相，對市場有三重意義：

- 填補供應(yīng)空白：深圳灣近年少有純新盤入市，澐璽首推348套大平層，精準(zhǔn)匹配高端改善客群對“海景+大戶型+核心地段”的需求。

- 定義產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：全玻璃幕墻設(shè)計、戶戶海景、第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)等，將推動區(qū)域豪宅從“面積競爭”轉(zhuǎn)向“居住體驗競爭”，可能成為后續(xù)同類項目的參考模板。

- 市場信心提振：在當(dāng)前樓市環(huán)境下，澐璽以“驗資1000萬”的高門檻開放樣板房，且吸引大量關(guān)注（多平臺熱搜），側(cè)面反映高端客群對核心資產(chǎn)的長期看好，為市場注入積極信號。

如需了解更多詳情，歡迎咨詢深圳灣澐璽售樓處電話400-088-3336，過來我們營銷中心看房提前來電預(yù)約價格還能更優(yōu)惠。

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