這四年房價(jià)跌得有多狠，我們來看看數(shù)據(jù)。

截至2025年10月，百城二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌32個(gè)月，同比跌了3.5%，一線城市同比跌幅都快4%了。

像我所在的二線城市，2021年巔峰時(shí)新房均價(jià)1.5萬，現(xiàn)在6500都能挑到好樓層，一套100平米的房子直接虧80萬。

身邊不少朋友都被套住了，我同事2021年在徐州遠(yuǎn)郊買的房，現(xiàn)在掛牌價(jià)比買入價(jià)低20萬，總價(jià)才40多萬，掛了大半年都沒人問。

這四年的下跌，本質(zhì)是去庫存、擠泡沫，全國廣義庫存去化周期最高時(shí)沖到30個(gè)月，相當(dāng)于三年才能賣完現(xiàn)有房源，不跌才怪。

但2026年的情況不一樣了，有三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)支撐市場觸底

“十五五”規(guī)劃已經(jīng)把房地產(chǎn)規(guī)劃清楚了，要清理住房消費(fèi)的不合理限制，還準(zhǔn)備新增2萬億PSL專項(xiàng)基金收儲(chǔ)現(xiàn)房。

庫存周期也在改善，2025年8月百城商品住宅庫存已經(jīng)同比降了9%，上海的去化周期只剩13.5個(gè)月，到2026年6月全國庫存周期會(huì)降到22個(gè)月，回到2019年的健康水平。

庫存少了，價(jià)格自然跌不動(dòng)，就像杭州，現(xiàn)在庫存去化周期不足1年，2025年下半年新房成交已經(jīng)開始回暖，2026年大概率會(huì)穩(wěn)住價(jià)格，甚至微漲。

第三個(gè)是需求結(jié)構(gòu)在變，改善性需求占比已經(jīng)突破60%，比2020年翻了快一倍，“好房子”越來越受歡迎。

現(xiàn)在房企都在做綠色建筑、智慧社區(qū)，這類房源的價(jià)格抗跌性特別強(qiáng)。

不過觸底不代表所有城市都不跌，2026年的分化會(huì)特別明顯，瑞銀預(yù)測，三四線城市房價(jià)可能還要再跌10%才能出清庫存，部分城市會(huì)出現(xiàn)“鶴崗化”。

那些人口持續(xù)外流、沒產(chǎn)業(yè)支撐的小城，年輕人都去省會(huì)打工了，房子供遠(yuǎn)大于求，2026年大概率還會(huì)跌5%-8%。

而核心城市的核心板塊，2026年可能會(huì)止跌回升，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外這些已經(jīng)松綁限購的區(qū)域，需求正在釋放。

瑞銀也預(yù)測，核心城市房價(jià)2026年可能漲3-5%，雖然概率只有20%，但至少說明下跌的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小了。

但也有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要注意，可能讓部分城市跌得更久，第一個(gè)是居民收入預(yù)期。

如果2026年經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]達(dá)到預(yù)期，就業(yè)壓力大，大家還是不敢買房。

第二個(gè)是二手房掛牌量太高，現(xiàn)在全國二手房掛牌量還在高位，很多業(yè)主想降價(jià)拋售，這會(huì)拖累新房價(jià)格。

總結(jié)下來，2026年房價(jià)的走勢可以概括為“三穩(wěn)三跌”：核心城市穩(wěn)、改善型房源穩(wěn)、政策支持力度大的城市穩(wěn)。

人口外流的三四線城市跌、遠(yuǎn)郊剛需房跌、品質(zhì)差的老破小跌。

對(duì)剛需來說，2026年是個(gè)不錯(cuò)的窗口期，核心城市的外圍區(qū)域可以入手，首付低、利率低，還能挑到品質(zhì)不錯(cuò)的房子。

對(duì)投資者來說，千萬別碰三四線城市和遠(yuǎn)郊房，大概率會(huì)砸在手里。

2026年房價(jià)不會(huì)再像過去四年那樣普跌，但也不會(huì)全面反彈，整體是“L型”磨底。

以后房價(jià)會(huì)慢慢和居民收入、人口流動(dòng)掛鉤，暴漲暴跌的時(shí)代已經(jīng)過去了。