最近房地產(chǎn)市場最勁爆的消息，莫過于銀行批量賣房的操作。

打開阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)的“銀行清倉”欄目，密密麻麻的房源讓人眼花繚亂——

四川農(nóng)信系統(tǒng)扎堆掛牌，廣東農(nóng)信1.2萬套跟進(jìn)，吉林銀行2000多套緊隨其后，就連農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行這些大行也沒閑著。

從“放貸的”變成“賣房的”，銀行這波跨界操作，可不是心血來潮，背后藏著樓市和金融系統(tǒng)的真實(shí)密碼。

銀行賣的這些房，說白了都是“問題資產(chǎn)”。要么是個人房貸斷供、企業(yè)經(jīng)營貸違約后，被銀行通過司法程序收回的抵押房；要么是開發(fā)商破產(chǎn)后，銀行被迫承接的未售房源。

以前銀行處理這些不良資產(chǎn)，要么交給法院法拍，要么打包賣給資產(chǎn)管理公司，可現(xiàn)在這兩條路都走不通了。

法拍房市場早就冷得發(fā)紫，2025年6月全國掛了3.2萬套法拍房，最終只成交3215套，成交率連一成都是奢望。

而且法拍房折價(jià)越來越狠，平均成交折價(jià)率已經(jīng)跌到31.3%，流拍了還得接著降價(jià)。轉(zhuǎn)給資產(chǎn)管理公司更不劃算，對方壓價(jià)狠，銀行虧得太多，反觀自己賣房，能多收回15%-20%的資金。

更關(guān)鍵的是，銀行的不良貸款率扛不住了。2025年上半年，國有六大行個人住房不良貸款率全部上升，交通銀行增幅最猛，較2024年末漲了0.17個百分點(diǎn)。

中小銀行壓力更大，青農(nóng)商行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率直接沖到21.32%，貴陽銀行也漲到了1.75%。房子砸在手里一天，風(fēng)險(xiǎn)就多一分，銀行只能放下“體面”親自下場，只求快速變現(xiàn)回籠資金。

這里要澄清個誤區(qū)，網(wǎng)傳四川農(nóng)信2.4萬套房源是統(tǒng)計(jì)偏差，把已結(jié)束、重復(fù)掛網(wǎng)的都算進(jìn)去了，實(shí)際在售也就500多套。而且這些房源里，商鋪等商業(yè)用房占了92%，住宅不足一成，并非大家想象的“海量住宅沖擊市場”。

銀行下場賣房，對樓市的沖擊立竿見影。銀行賣房根本不圖利潤，只求快速脫手，掛牌價(jià)普遍比市場價(jià)低10%-30%，有的甚至打七折。同一個小區(qū)，普通業(yè)主掛200萬，銀行150萬就賣，直接打亂了二手房價(jià)格體系。

這種操作讓市場陷入兩難：業(yè)主慌了神，要么咬牙降價(jià)跟風(fēng)，要么干脆下架觀望；買家則等著更低價(jià)格，成交周期越拉越長，形成“降價(jià)→觀望→再降價(jià)”的惡性循環(huán)。

但換個角度看，這也是市場擠泡沫的必經(jīng)之路。過去二十年，銀行是房地產(chǎn)最大的“多頭”，靠信貸支撐市場繁榮；現(xiàn)在從“多頭”變“空頭”，本質(zhì)是行業(yè)回歸理性的信號。

對購房者來說，銀行直供房的價(jià)格確實(shí)誘人。蘭州農(nóng)商行一套沈撫新區(qū)的房子，單價(jià)才2300元/平，而同小區(qū)二手房掛牌價(jià)高達(dá)3.3萬-4.6萬/平；廣東云浮農(nóng)商行甚至有8萬元起拍的商住房，齊齊哈爾農(nóng)商行的住宅起步價(jià)也才9.9萬元。

而且銀行會提前剝離債權(quán)，產(chǎn)權(quán)比法拍房清晰，不用擔(dān)心民間借貸、隱性租約這些糾紛，交易相對安全。

但便宜從來不是沒代價(jià)的。這些房源大多是“硬傷房”：要么地段偏遠(yuǎn)、配套滯后，缺乏流動性；要么長期空置，存在漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問題；還有的看似是住宅，實(shí)則是商用性質(zhì)，貸款、稅費(fèi)都不一樣。

更要注意隱藏成本，拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)到底誰承擔(dān)，過戶稅費(fèi)多少，這些都得提前問清楚，不然可能撿了芝麻丟了西瓜。

說到底，銀行批量賣房，是樓市下行壓力下的無奈自救。

對市場而言，這是短期沖擊也是長期凈化；對購房者來說，沒有真正的“撿漏”，只有理性的選擇。

樓市早已不是閉眼買房就能賺錢的時代，銀行都在忙著“去庫存”、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，普通人買房更得量力而行，摸清風(fēng)險(xiǎn)再出手。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。