在“十五五”規(guī)劃錨定“內(nèi)循環(huán)”、消費(fèi)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值重構(gòu)”的背景下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)全新發(fā)展格局。11月12日，2025觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海召開，行業(yè)專家與企業(yè)代表齊聚，共探行業(yè)新風(fēng)向。觀點(diǎn)指數(shù)同期發(fā)布的“2025年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)100”研究成果顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆地產(chǎn)、印力集團(tuán)等企業(yè)領(lǐng)跑行業(yè)，存量盤活、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商文旅融合成為行業(yè)破局的核心關(guān)鍵詞。

頭部企業(yè)領(lǐng)跑 運(yùn)營(yíng)深耕成核心競(jìng)爭(zhēng)力

2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”凸顯，頭部企業(yè)憑借卓越的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)領(lǐng)跑。華潤(rùn)萬(wàn)象生活以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居榜單首位，2025年上半年商業(yè)航道收入達(dá)32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%，成為營(yíng)收增長(zhǎng)核心驅(qū)動(dòng)力。其購(gòu)物中心零售額同比增長(zhǎng)21.1%至1220億元，53個(gè)在管項(xiàng)目零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，平均出租率高達(dá)97.1%，業(yè)主端租金收入同比增長(zhǎng)17.2%至147億元，重奢項(xiàng)目月均銷售坪效提升至6444元/平方米，展現(xiàn)出強(qiáng)大的品牌號(hào)召力與運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

高端物業(yè)代表恒隆地產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)健，2025年上半年核心物業(yè)租賃收入達(dá)29.31億元，旗下上海恒隆廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)等標(biāo)桿項(xiàng)目占據(jù)城市核心商圈，持續(xù)吸引高端品牌入駐。同時(shí)，恒隆啟動(dòng)“恒隆 V.3”新戰(zhàn)略，通過(guò)精選現(xiàn)有項(xiàng)目再投資，實(shí)現(xiàn)資本效益與投資回報(bào)最大化。專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商印力集團(tuán)則以全產(chǎn)品線覆蓋優(yōu)勢(shì)突圍，其運(yùn)營(yíng)的杭州西溪印象城作為消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)，2025年三季度出租率99.13%、租金收繳率99.85%，客流同比增長(zhǎng)6.5%，彰顯精細(xì)化運(yùn)營(yíng)功底。

輕資產(chǎn)輸出成為行業(yè)重要發(fā)力方向。旭輝商業(yè)加速全國(guó)輕資產(chǎn)布局，簽約項(xiàng)目覆蓋華東、華南、西南核心區(qū)域，通過(guò)業(yè)態(tài)迭代與場(chǎng)景再造激活存量商業(yè)，上海恒基·旭輝天地引入戶外運(yùn)動(dòng)、寵物等新業(yè)態(tài)，調(diào)改成效顯著；綠城商用則構(gòu)建涵蓋商業(yè)、酒店、長(zhǎng)租公寓的全鏈條生態(tài)，自營(yíng)酒店品牌堅(jiān)守高品質(zhì)定位，響應(yīng)“反內(nèi)卷”行業(yè)訴求。國(guó)央企陣營(yíng)中，南國(guó)置業(yè)深耕社區(qū)商業(yè)與城市綜合體，四條產(chǎn)品線精準(zhǔn)匹配不同消費(fèi)需求；新合作商業(yè)聚焦城鄉(xiāng)流通，旗下“星悅茂”盤活城市地下空間，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)備需求與商業(yè)運(yùn)營(yíng)雙重價(jià)值。

存量壓力凸顯 “十五五”規(guī)劃釋放轉(zhuǎn)型機(jī)遇

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼專家委員會(huì)首席專家蔡云指出，“十五五”期間商業(yè)地產(chǎn)存量盤活任務(wù)緊迫。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)一線城市30年以上樓齡商辦物業(yè)總面積將突破2億平方米，其中40%處于低效運(yùn)營(yíng)狀態(tài)（空置率超15%）；二線城市存量商辦項(xiàng)目年均新增供應(yīng)量約1500萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)36個(gè)月。

與此同時(shí)，“十五五”規(guī)劃也為行業(yè)提供了廣闊發(fā)展空間。蔡云強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)需緊跟新型城市建設(shè)導(dǎo)向，以創(chuàng)新為動(dòng)力、綠色為引領(lǐng)、存量更新為重點(diǎn)，在“內(nèi)循環(huán)”戰(zhàn)略下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破。隨著消費(fèi)需求升級(jí)，傳統(tǒng)商業(yè)已延伸至“文商旅體”融合領(lǐng)域，日常生活消費(fèi)、文化消費(fèi)、體育消費(fèi)、微度假等場(chǎng)景的融合成為新型商業(yè)發(fā)展方向。

商文旅融合+科技賦能 解鎖存量運(yùn)營(yíng)新路徑

面對(duì)存量壓力，以商文旅融合為核心的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新成為行業(yè)破局關(guān)鍵。蔡云在演講中提出三大核心策略：一是重構(gòu)場(chǎng)景化商業(yè)空間，通過(guò)沉浸式設(shè)計(jì)結(jié)合AR/VR技術(shù)增強(qiáng)互動(dòng)體驗(yàn)，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)與復(fù)購(gòu)率；二是推動(dòng)商文旅資源聯(lián)動(dòng)，推出商業(yè)與景區(qū)聯(lián)票、納入城市旅游動(dòng)線，聯(lián)動(dòng)周邊公園與街區(qū)開展片區(qū)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)客流轉(zhuǎn)化；三是科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)，借助大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化業(yè)態(tài)與營(yíng)銷，通過(guò)數(shù)字平臺(tái)整合智能服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上線下全渠道融合。

企業(yè)層面已展開積極實(shí)踐。融創(chuàng)商業(yè)憑借“熱雪奇跡”品牌搶占室內(nèi)滑雪賽道，深圳前海冰雪世界作為全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)，與在建的杭州熱雪奇跡形成規(guī)模壁壘，構(gòu)建起滑雪運(yùn)動(dòng)、教育、娛樂全鏈條服務(wù)體系；新合作商業(yè)則打造線上線下融合的雙向流通網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)“工業(yè)品下行、農(nóng)產(chǎn)品上行”，同時(shí)盤活地下空間資源，拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)新場(chǎng)景。

2025年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正告別規(guī)模擴(kuò)張的舊模式，邁入價(jià)值重構(gòu)的新階段。在“十五五”規(guī)劃指引下，隨著商文旅融合、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、科技賦能等策略的持續(xù)落地，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步與城市發(fā)展、消費(fèi)需求深度綁定，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入持久動(dòng)力。未來(lái)，兼具運(yùn)營(yíng)實(shí)力與創(chuàng)新活力的企業(yè)，將在存量盤活與價(jià)值提升的浪潮中持續(xù)領(lǐng)跑。

原標(biāo)題：《存量盤活、商文旅融合雙輪驅(qū)動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)邁向價(jià)值重構(gòu)新階段》

欄目編輯：金志剛 題圖來(lái)源：采訪對(duì)象供圖 圖片來(lái)源：采訪對(duì)象供圖

來(lái)源：作者：新民晚報(bào) 楊玉紅