五年前，一句“房子不會保值”，被很多人當(dāng)成笑話。如今，這句話又被反復(fù)提起，不是因為它刺耳，而是因為太真實。曾經(jīng)的“玻璃大王”曹德旺，早早給出預(yù)警。

他說，房子只是鋼筋水泥，不是保值工具。那時候沒人信，但今天，越來越多的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實開始驗證這個判斷。在這個節(jié)點(diǎn)上，那些2025年還沒有買房的人，五年后到底是幸運(yùn)兒，還是徹底錯過了最后的上車機(jī)會？而曹德旺的“預(yù)言”，是否真的能成為未來的風(fēng)向標(biāo)？

2025年，很多城市的房價已經(jīng)從高位滑落。二線城市像鄭州、天津，普遍降幅超過三成，一些三四線城市甚至出現(xiàn)了斷崖式下跌。乳山的某些房源，從40萬腰斬到7萬元，縮水超過八成。房子不再是財富象征，而成了負(fù)擔(dān)。有人掛了半年房子無人問津，有人為了脫手，主動降價幾十萬。

這一切的背后，是市場的根本性變化。2025年上半年，全國商品房銷售面積同比下降19%，銷售額下降25%。城市空置率接近15%，部分區(qū)域突破20%。房地產(chǎn)不再是剛需帶動的市場，而是供大于求的現(xiàn)實。有的城市庫存去化周期超過24個月，甚至8年都賣不完。

年輕人也變了。過去拼命攢錢買房，現(xiàn)在更多人選擇“躺平”。工資漲幅趕不上房價，首付依舊高高在上，房貸壓力壓得人喘不過氣。很多人轉(zhuǎn)而選擇租房生活，把錢用來學(xué)習(xí)、旅游，提升生活質(zhì)量。租房市場愈發(fā)規(guī)范，長租公寓、保障性住房成了新選擇。

曹德旺的那句“房子是鋼筋混凝土”的話，如今被反復(fù)引用，很多人終于明白，他不是唱衰樓市，而是揭示本質(zhì)。他看得清楚：當(dāng)房子脫離居住屬性，變成金融工具時，就已經(jīng)注定了泡沫的命運(yùn)。

政策也在不斷釋放信號。從2023年起，官方就明確定調(diào)“房住不炒”。2025年9月，更是指出要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，這些話背后藏著一個明確的意思：不是要房價再漲，而是要市場回歸理性。

房貸利率下調(diào)、限購政策松動、公攤面積改革、以舊換新政策陸續(xù)推出，但目的并不是讓房價回到巔峰，而是維持基本穩(wěn)定，避免系統(tǒng)性風(fēng)險。這些政策是在托底，而不是助漲。

市場正在進(jìn)入一個調(diào)整周期。專家預(yù)測，這一輪樓市調(diào)整至少需要五年時間，才可能真正見底。從2021年被視為“下跌元年”開始，按照歷史經(jīng)驗，2030年前后才可能進(jìn)入底部盤整期。也就是說，2025年還不買房的人，可能真的等到了一個更合理的價格。

這并不意味著所有人都該“觀望到底”。因為不同人群、不同城市、不同房子，結(jié)果完全不同。比如剛需買房，如果挑對了地段和配套，五年后或許會覺得當(dāng)年的選擇很穩(wěn)當(dāng)。北京海淀、上海浦東、杭州西湖這些有地鐵、學(xué)校、醫(yī)院的核心區(qū)，抗跌能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)過遠(yuǎn)郊或三四線城市。

投機(jī)者的命運(yùn)則完全不同。過去一個人買上三五套房，靠漲幅賺幾百萬的時代一去不復(fù)返。如今稅收政策收緊、房產(chǎn)持有成本上升，炒房客正被擠出市場。李嘉誠大幅拋售內(nèi)地資產(chǎn)，把別墅從6.8萬一平砍到1.8萬，說到底，就是不想再玩這個“擊鼓傳花”的游戲。

人口結(jié)構(gòu)的變化更是壓垮樓市的最后一根稻草。2024年出生人口只有902萬，60歲以上人群占比逼近20%。人口紅利消失，年輕人減少，買房需求自然持續(xù)萎縮。城市化率已達(dá)65%，新增購房者越來越少，空置房卻越來越多。

哪怕有人想買房，資金也成了問題。居民杠桿率居高不下，很多人手中根本沒有足夠的流動資金。房價雖然跌了，但工資沒漲，首付依然是道坎。很多年輕人靠父母資助買房，但父母的積蓄也有限，不可能支撐整個樓市。

在這樣的市場里，買房的人和不買的人，走上了完全不同的道路。有的人買了“偽改善”大戶型，發(fā)現(xiàn)根本住不出舒適感，反而被空置和貶值困??；有的人觀望幾個月，最終撿漏買到了降價幾十萬的核心區(qū)新房；還有人壓根不買，把錢投到基金、黃金、實業(yè)，五年后資產(chǎn)翻番。

2025年買房，必須牢記幾個底線：月供不要超過家庭收入的三成，首付盡量多付，不要高杠桿操作。買房前要看清城市層級和地段配套，別被“老家養(yǎng)老”“遠(yuǎn)郊大戶型”這些概念綁架。真正能保值的，是核心區(qū)、配套齊全、需求穩(wěn)定的好房子。

樓市的繁榮曾經(jīng)帶動了整個中國經(jīng)濟(jì)，但今天的中國，正在努力完成從房地產(chǎn)驅(qū)動到科技創(chuàng)新驅(qū)動的轉(zhuǎn)型。曹德旺創(chuàng)辦科技大學(xué)，投入八億元只招五十人，就是希望年輕人能投身科技，而不是在樓市里打轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)已經(jīng)完成了它的歷史使命。從2003年到2021年，房價翻了好幾倍，確實造就了不少財富。但現(xiàn)在，市場的邏輯變了。房子不再是“穩(wěn)賺不賠”的保險箱，而是要回歸“住人”的本質(zhì)。

2025年，很多人還在猶豫要不要買房。有人說不買怕錯過機(jī)會，有人擔(dān)心買了會被套牢。一線城市的房子仍在高位橫盤，三四線城市的樓盤卻在無聲下跌。每一個選擇都像在走鋼絲。

那五年后呢？到底誰是贏家？很可能是那些看清趨勢，做出理性選擇的人。不是誰先買誰贏，也不是誰觀望誰就安全，而是誰能在對的時間，做出適合自己的決定。

曹德旺說，房子是水泥磚頭，不是財富。真正的財富，是你的判斷力、抗風(fēng)險能力和穿越周期的耐心。就像他自己，從不投資房地產(chǎn)，卻能把玻璃工廠做到美國，靠的是實業(yè)和遠(yuǎn)見。

五年后，房價可能不再是人們最關(guān)心的問題，而是生活質(zhì)量、居住體驗、財務(wù)安全和家庭穩(wěn)定。這時候再看今天的決定，才知道自己走的路，是不是對的。

房地產(chǎn)神話已經(jīng)結(jié)束，但生活還在繼續(xù)。五年后你是失敗者還是幸運(yùn)兒，不在于你有沒有買房，而在于你有沒有看清方向，走穩(wěn)腳下的每一步。——這，才是曹德旺真正想說的話。