現(xiàn)在再回頭看2018年萬科喊出的那句 “活下去”，估計沒人覺得好笑了。

短短幾年時間，高負債房企接連爆雷，房價持續(xù)調(diào)整，那些曾經(jīng)質(zhì)疑他的人，慢慢發(fā)現(xiàn)王石早已看透了。

如今他又提到，2025-2027年房地產(chǎn)會出現(xiàn)關(guān)鍵拐點，而從2025年下半年的市場信號來看，這場重大轉(zhuǎn)變似乎真的要來了。

王石的預(yù)判從來不是空穴來風(fēng)，他的邏輯其實很簡單：房地產(chǎn)不可能一直靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)賺快錢。

2018年他就拿數(shù)據(jù)說，1998年房改后商品房成交量從1.2 億平方米漲到 2017年的13億平方米，人均居住面積從5平方米沖到40平方米，供需關(guān)系早晚會逆轉(zhuǎn)。

當時房地產(chǎn)投資占GDP比重已經(jīng)超過12%，部分房企負債率超80%，這種模式根本不可持續(xù)。

現(xiàn)在再看，2024年全國房企到期債務(wù)超5000 億元，不少企業(yè)資金鏈斷裂，而萬科因為早早降杠桿、控制拿地規(guī)模，即便2025年虧損擴大，也能靠深圳地鐵150億元貸款穩(wěn)住局面，這恰恰印證了他的遠見。

之前大家總說房住不炒，但政策到底怎么落地，現(xiàn)在越來越清晰。

一線城市不再一刀切限購，北京、上海、深圳都搞起了外環(huán)外不限購、非核心區(qū)放寬套數(shù)”的策略，既不搞大水漫灌，又能釋放合理需求。

上海青浦區(qū)，社保沒滿1年的非戶籍人才也能申請購房，既幫城市引了才，又激活了市場。

上海、深圳取消了房貸利率首套二套的區(qū)分，二套房也能享3.05%的低利率，北京二套房公積金貸款額度提到100萬元，首付還降到30%，這些政策是真的能降低購房者的成本。

房地產(chǎn)正在從單一商品房轉(zhuǎn)向商品房加保障房的雙軌并行，深圳現(xiàn)在允許閑置商辦用房改建保障房，還把審批權(quán)下放到區(qū)里，既增加了保障房供給，又消化了商業(yè)地產(chǎn)庫存，一舉兩得。

商品房這邊也在調(diào)整，上海、成都2025年9月新盤推盤量同比漲了20%以上，但高端改善房源占比沖到了60%，綠色建筑、智慧社區(qū)成了標配。

土地供應(yīng)也在 “控增量、優(yōu)化存量”，2025年全國住宅用地計劃供應(yīng)量降了20%，二線城市降幅達30%，待售面積連續(xù)6個月下降，供需失衡的壓力確實在緩解。

市場分化的趨勢也越來越明顯，這也是王石早就提到的強者恒強邏輯。

購房者的心態(tài)也變了，這一點從成交結(jié)構(gòu)就能看出來，現(xiàn)在大家買房更看重總價，北京、杭州300萬元以下低總價二手房成交占比分別達36%、55%，上海更是到了47%。

但高端市場也沒降溫，上海壹號院均價19.8萬元 /㎡的房源開盤就 “日光”，說明預(yù)算充足的改善需求依然穩(wěn)定。

而且大家不再只看戶型大小，更在意實用率，北京現(xiàn)在新推出的項目帶陽臺、挑空設(shè)計，得房率能提升 10%，去化率就明顯更高。

選房也更看重確定性，已落地的交通、學(xué)校、商業(yè)配套，比遠期規(guī)劃更有吸引力，靠近產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的房子也更受歡迎，比如北京海淀、上海張江周邊的房源一直賣得不錯。

王石之前說，房地產(chǎn)調(diào)整期需要3到5年，2025年到2027年可能出現(xiàn)拐點。

現(xiàn)在看，這個預(yù)判正在慢慢應(yīng)驗。