面臨高庫(kù)存與觀望情緒的雙重壓力，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷周期性調(diào)整。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均呈下降趨勢(shì)。

在這一宏觀背景下，長(zhǎng)沙作為二線城市的代表，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣出現(xiàn)降溫信號(hào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月份二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%。

盡管長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近期面臨挑戰(zhàn)，但市場(chǎng)上依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，部分具有創(chuàng)新設(shè)計(jì)和高得房率的“新規(guī)產(chǎn)品”仍受市場(chǎng)青睞。

01全國(guó)普降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格全面下行。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%。

二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.6%。

三線城市降幅最為明顯，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.7%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師王中華指出，10月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格總體下降，市場(chǎng)處于調(diào)整階段。

從同比變化看，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)更為明顯。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.8%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降4.4%。

二線城市新房?jī)r(jià)格同比下降2.0%，二手房?jī)r(jià)格同比下降5.2%。

三線城市房?jī)r(jià)同比降幅最大，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別下降3.4%和5.7%。

02長(zhǎng)沙市場(chǎng)

在整體下行的大環(huán)境中，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能獨(dú)善其身。

長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)結(jié)束了連續(xù)四月的上漲態(tài)勢(shì)。

2025年7月，長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，結(jié)束了之前的“四連漲”態(tài)勢(shì)。

此前，長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格在3月至6月連續(xù)四個(gè)月上漲，漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.4%。

二手房市場(chǎng)降溫更為明顯。

2025年7月，長(zhǎng)沙二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，跌幅超過新房市場(chǎng)。

從房?jī)r(jià)水平看，2025年10月長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)為1.01萬元/㎡，環(huán)比微漲0.54%。

而部分市場(chǎng)報(bào)告顯示，長(zhǎng)沙二手房實(shí)際成交價(jià)已跌至8260元/㎡，與新房?jī)r(jià)差逐漸拉大。

03分化加劇

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部呈現(xiàn)出顯著的分化特征，新房與二手房、核心區(qū)域與偏遠(yuǎn)區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)冰火兩重天。

新房與二手房市場(chǎng)分化。

根據(jù)車家號(hào)平臺(tái)報(bào)告，2025年4月長(zhǎng)沙新房均價(jià)穩(wěn)坐10810元/㎡，而二手房卻跌回8260元/㎡。

這種價(jià)格分化現(xiàn)象在長(zhǎng)沙市場(chǎng)尤為明顯，反映出購(gòu)房者對(duì)新房的偏好及對(duì)二手市場(chǎng)的觀望態(tài)度。

區(qū)域分化態(tài)勢(shì)同樣顯著。

核心區(qū)域如岳麓區(qū)梅溪湖板塊的高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，部分項(xiàng)目單價(jià)直逼19000元/㎡。

而望城、長(zhǎng)沙縣等區(qū)域仍可見8字頭現(xiàn)房，吸引預(yù)算有限的剛需群體。

04新規(guī)產(chǎn)品

在市場(chǎng)整體調(diào)整的背景下，長(zhǎng)沙一批“新規(guī)產(chǎn)品”卻逆勢(shì)走俏，成為樓市中的一抹亮色。

所謂“新規(guī)產(chǎn)品”，是指2024年4月18日長(zhǎng)沙樓市新規(guī)實(shí)施后，憑借面積計(jì)算優(yōu)化、空間規(guī)劃革新等創(chuàng)新舉措，將**“高得房率”鍛造為核心競(jìng)爭(zhēng)力**的住宅項(xiàng)目。

這些產(chǎn)品在市場(chǎng)中表現(xiàn)出色，甚至頻頻觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制，上演搶購(gòu)熱潮。

典型項(xiàng)目表現(xiàn)強(qiáng)勁。

開福區(qū)濱江板塊的湘江金茂府推出的新規(guī)大平層，得房率高達(dá)99%至104%，較舊規(guī)產(chǎn)品多出40至60平方米實(shí)用空間。

盡管單套住宅總價(jià)高達(dá)500萬至1000萬元，仍備受追捧，170余套房源基本售罄。

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1至5月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新規(guī)供應(yīng)項(xiàng)目達(dá)25個(gè)，成交項(xiàng)目27個(gè)。

相比同期舊規(guī)產(chǎn)品，新規(guī)產(chǎn)品單盤成交量是舊規(guī)產(chǎn)品的3.1倍，成交均價(jià)高出3006元/平方米。

05深度調(diào)整

當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是供需關(guān)系、政策環(huán)境和市場(chǎng)預(yù)期共同作用的結(jié)果。

供需關(guān)系失衡是核心因素

一方面，長(zhǎng)沙二手房掛牌量高企，部分報(bào)告顯示已沖上12萬套，市場(chǎng)去化壓力較大。

另一方面，部分區(qū)域前期庫(kù)存積壓，供大于求的格局拉低了整體房?jī)r(jià)。

政策影響顯著。

去年長(zhǎng)沙“442新政”放開了限購(gòu)限售，將首付比例直接降到15%，三孩家庭公積金貸款額度提高到90萬。

這波政策直接把改善需求推向新房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了新二手房市場(chǎng)的分化。

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。

消費(fèi)者購(gòu)房行為更趨謹(jǐn)慎，市場(chǎng)交易活躍度降低。

房企為促進(jìn)銷售，不得不采取降價(jià)促銷策略，進(jìn)一步強(qiáng)化了價(jià)格下行預(yù)期。

06未來展望

展望長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)，短期內(nèi)仍將面臨調(diào)整壓力，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。

市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

核心區(qū)域的高品質(zhì)住宅，憑借稀缺區(qū)位和優(yōu)質(zhì)資源，抗跌性較強(qiáng)。

而無產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)域、房齡過高的老舊學(xué)區(qū)房，可能面臨更大的價(jià)格下行壓力。

理性預(yù)期成主流。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年10月，**長(zhǎng)沙住房理性預(yù)期指數(shù)為-0.24%**，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。

這表明市場(chǎng)參與者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷更加理性，恐慌性購(gòu)房或拋售行為減少。

政策變量是關(guān)鍵。

未來房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)情況將影響市場(chǎng)走勢(shì)，若長(zhǎng)沙被選中，二手市場(chǎng)可能面臨調(diào)整。

同時(shí)，綠色建筑技術(shù)、智能家居配置等創(chuàng)新元素，正成為新房溢價(jià)的新支點(diǎn)。

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是資源優(yōu)化配置的自然過程。

在“高得房率”新規(guī)產(chǎn)品的引領(lǐng)下，長(zhǎng)沙住宅品質(zhì)不斷提升。

核心區(qū)域稀缺資源的價(jià)值支撐與新興板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，正共同構(gòu)筑長(zhǎng)沙樓市多層次、多元化的新生態(tài)。

隨著市場(chǎng)預(yù)期逐步趨穩(wěn)，長(zhǎng)沙這座連續(xù)多年入選“中國(guó)最具幸福感城市”的省會(huì)，正經(jīng)歷從高速擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展的深刻轉(zhuǎn)型。