近期，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行，通過阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)交易平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)，部分中小銀行掛牌出售的房產(chǎn)更是達(dá)到數(shù)千套之多。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過司法程序取得房產(chǎn)所有權(quán)，然后以房東身份直接出售。

與普通二手房相比，這類房產(chǎn)普遍以低于市場(chǎng)價(jià)10%-30%的價(jià)格銷售，有的甚至低至市價(jià)的一半。

銀行大量賣房子，釋放了什么信號(hào)？

1.“銀行直供房”激增

“銀行直供房” 并非新生事物，但近期其數(shù)量和價(jià)格折扣力度均達(dá)到前所未有的水平。

在阿里資產(chǎn)平臺(tái)的“銀行清倉”欄目中，全國各地銀行掛牌的房產(chǎn)信息密集涌現(xiàn)。國有大行、城商行、農(nóng)商行紛紛加入這一行列，其中中小銀行成為直供房的主力軍。

齊齊哈爾農(nóng)商行掛牌住宅起始價(jià)9.9萬元，該行當(dāng)前有108套房產(chǎn)在售，價(jià)格跨度從10萬元至800萬元，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房；蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

低價(jià)是這些銀行直供房最突出的標(biāo)簽。在黑龍江，某農(nóng)商行的抵債資產(chǎn)，哈爾濱市松北區(qū)一處176.24平方米的住宅，以31.5萬元的價(jià)格成交，折算下來每平方米僅1800元。而該小區(qū)同戶型的市場(chǎng)掛牌價(jià)最低為3700元/平方米，銀行售價(jià)幾乎只有市場(chǎng)價(jià)的一半。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“直售房產(chǎn)的銀行，多為中小銀行，農(nóng)信社，這主要是由于過去樓市上行期，這些銀行對(duì)資質(zhì)較弱、經(jīng)營不規(guī)范的開發(fā)商發(fā)放了貸款?！?/p>

2.銀行賣房原因

海量銀行直供房背后，不良貸款激增是直接原因。

開源證券研報(bào)指出，2025年中報(bào)顯示上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。與此同時(shí)，個(gè)人經(jīng)營貸不良整體呈上升趨勢(shì)，部分銀行上升幅度超30bp。

房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，部分借款人現(xiàn)金流緊張，個(gè)人按揭和經(jīng)營貸不良率均現(xiàn)抬頭，銀行手里積壓的抵押房產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹。

除此之外，年末考核壓力也是銀行加速處置資產(chǎn)的重要推手。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，“不良貸款認(rèn)定趨嚴(yán)，年末計(jì)提和資本充足率考核臨近，銀行有動(dòng)力在賬面上盡快瘦身。”

銀行加速處置房產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，是一場(chǎng)在效率與價(jià)值之間的艱難平衡。

傳統(tǒng)的不良債權(quán)處置路徑，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現(xiàn)，整個(gè)周期動(dòng)輒兩三年之久，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這一過程可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

對(duì)于銀行而言，抵債資產(chǎn)是沉重的包袱，因?yàn)殂y行并不具備專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營能力，而傳統(tǒng)法拍渠道的堵塞也促使銀行轉(zhuǎn)向直售。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年6月法拍房供應(yīng)達(dá)3.2萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高，但僅成交3215套。當(dāng)月平均起拍折價(jià)率28.4%，為2025年以來第二低點(diǎn)。

某城商行貸后管理人員坦言，“以往不良房產(chǎn)處置周期長(zhǎng)達(dá)2-3年，現(xiàn)在通過直售模式，半年內(nèi)就能完成變現(xiàn)，有的甚至更快”。

3.房市影響

銀行直供房的激增，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

首先，這些低價(jià)房源正在攪動(dòng)不少城市的二手房交易格局。憑借顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)權(quán)無糾紛的特點(diǎn)，銀行直供房不僅吸引大量剛需購房者駐足，更對(duì)同小區(qū)其他房源價(jià)格形成壓制。

其次，銀行體系內(nèi)持有的大量抵押資產(chǎn)，也可能面臨資產(chǎn)減值的壓力。近期國有大行已獲得財(cái)政部注資，核心一級(jí)資本得到補(bǔ)充，但大量中小銀行在這一過程中可能承受較大壓力。

不同于單個(gè)急于出售房產(chǎn)而降價(jià)的個(gè)人房東，銀行部門集中拋售抵押房，對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系都將形成沖擊。

這種沖擊可能形成一種循環(huán)：銀行越是降價(jià)推盤，周邊房?jī)r(jià)越受壓制，進(jìn)而導(dǎo)致更多抵押房產(chǎn)成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)一步加劇銀行處置壓力。

不過對(duì)于購房者而言，銀行直供房提供了一定的撿漏機(jī)會(huì)。

與傳統(tǒng)的法拍房相比，銀行直供房在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢(shì)。多位銀行業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對(duì)手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長(zhǎng)期租約等潛在隱患。

銀行直供房相當(dāng)于銀行已經(jīng)幫購房者過濾了一遍風(fēng)險(xiǎn)。銀行會(huì)提前完成債權(quán)債務(wù)剝離，購買這類房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)法拍房。而且從價(jià)格機(jī)制上看，法拍房靠競(jìng)價(jià)，有時(shí)會(huì)越拍越貴，而銀行直供房定價(jià)更平穩(wěn)一些。

然而，撿漏不等于盲目入手。金融領(lǐng)域資深律師唐春林提醒：“如果個(gè)人要購買的話，一定要實(shí)地查看房產(chǎn)現(xiàn)狀及周邊情況，摸清房屋的真實(shí)權(quán)屬狀況，排除潛在爭(zhēng)議或隱患?！?/p>

盡管如此，不少直供房以流拍而告終。這表明，即使是低價(jià)的銀行直供房，在市場(chǎng)下行期也并非都能順利找到買家。

銀行直供房的激增只是一個(gè)表面現(xiàn)象，其背后反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行與金融風(fēng)險(xiǎn)化解的復(fù)雜博弈。

隨著年末考核節(jié)點(diǎn)臨近，銀行被迫加速甩賣房產(chǎn)以回籠資金、降低不良率，這一趨勢(shì)可能還將持續(xù)一段時(shí)間。

而對(duì)于普通購房者來說，面對(duì)低至市價(jià)七折的“銀行直供房”，在把握撿漏機(jī)會(huì)的同時(shí)，更需牢記一句古老的投資格言：“天上不會(huì)掉餡餅”——即使出售方是銀行。