北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我最近在找朝陽門附近的房子，總價(jià)500萬以內(nèi)?？吹搅诵陆鹕焦r(shí)感覺樓齡挺新，所以想請教下您的看法。以我目前購房總額在朝陽門附近找房子的話，從保值角度來看是個(gè)好的選擇嗎？

A：

1、新金山是奧運(yùn)盤，2008年前后開盤的，確實(shí)比較新。又是典型的酒店式公寓，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該在8塊錢左右，所以維護(hù)的不錯(cuò)，也就顯的更新。真要是喜歡這種產(chǎn)品的話就買唄，房子是用來住的，這種性質(zhì)的房子本來就是自住為主，居住的性價(jià)比相對高。

2、不過保值角度的話這種產(chǎn)品不算強(qiáng)，或者說公寓類房產(chǎn)在奧運(yùn)之前很受追捧，因?yàn)橘I房人都覺得能從外國人身上賺錢，包括房價(jià)和租金。但既然大家都這么認(rèn)為，開發(fā)商也就拼了命的多蓋唄，因此也就供大于求了。所以奧運(yùn)之后這種產(chǎn)品的價(jià)格走勢一直偏弱，否則也不會(huì)是今天的價(jià)格。

新金山就很典型，奧運(yùn)之前這里的價(jià)格是北京大盤均價(jià)的2倍以上，而現(xiàn)在大盤5萬多6萬吧，這里或許都到不了這價(jià)格了。當(dāng)然居住的性價(jià)比是偏高的，租售比估計(jì)都到不了500，減去物業(yè)費(fèi)等持有成本的話收益率肯定在平均值以上。

3、總之甘蔗不能兩頭甜，在預(yù)算不太高的情況下，居住和投資通常是相悖的，居住的性價(jià)比高一般都說明保值一般，價(jià)格漲的慢才顯的性價(jià)比合適。所以看自己更重視哪方面吧，或許新金山這種公寓以后的價(jià)格走勢能好點(diǎn)兒，最好成績能跟上北京大盤，只是逆襲的可能性幾乎沒有。

僅供參考。

二

Q:

我是替朋友問一下X產(chǎn)權(quán)的事情，是別墅，有村委會(huì)申請的手續(xù)，是山地，沒有可耕種的價(jià)值。已經(jīng)買了不少年了，前幾次都說那什么，但都被村民堅(jiān)守給攔了，因?yàn)橐灿写迕竦姆孔?。但是旁邊的一個(gè)別墅區(qū)聽說前些天給那什么了，所以我們也擔(dān)心，想問問您的建議。

A：

1、您這語焉不詳?shù)木捅抡f是朋友的了，直接說自己的吧，沒什么可藏著掖著的。

2、簡單說就是沒有任何手續(xù)的X產(chǎn)權(quán)別墅，用的是村里的農(nóng)業(yè)用地，只不過不是農(nóng)田而已。是這意思吧？那這種情況就是沒有任何手續(xù)，也不可能有手續(xù)的，早晚都是“那什么”。

至于村民堅(jiān)守沒多大意義，這肯定不是他們的宅基地，否則也就不用堅(jiān)守了。但既然不是宅基地，那再怎么堅(jiān)守也只能是權(quán)宜之計(jì)唄，下次或許就不管用了。

3、總之吧，如果是大規(guī)模的普宅，那已經(jīng)入住的一般沒人拆，通州太月園和昌平宏福苑都踏踏實(shí)實(shí)住著呢。但別墅就沒譜兒了，不管規(guī)模大小都早晚是同樣命運(yùn)，這種房子得不到法院支持。

僅供參考。

三

Q:

請問，我男友是北京集體戶，央企國管公積金，能貸滿額。但因?yàn)槭杖氩桓?，所以有合同到期換工作的想法，請問到時(shí)候公積金貸款會(huì)不會(huì)受影響？

另外我們現(xiàn)在因?yàn)殄X不多，所以除了常規(guī)的買套通州小戶型之外，還有個(gè)想法是先買個(gè)商住自住，就不用貸款了，過幾年等攢的錢多點(diǎn)再換普宅，到時(shí)候或許就直接換學(xué)區(qū)房了。您有什么建議？

A：

1、公積金貸款只要批了就沒影響，按時(shí)還款就行，合同受法律保護(hù)。或者說換工作之后的公積金數(shù)額有可能變化，但已經(jīng)貸的款不受影響。

2、先買商住自住，這也只能是全款啊，除非用違規(guī)的消費(fèi)貸。不過這種房的常規(guī)建議是要么就別買，買了也就輕易別賣了，因?yàn)椴缓觅u。而且商住的價(jià)格走勢一般都弱于普宅，等你們換房時(shí)有吃虧的可能，也就是用漲的少的公寓去換漲的多的普宅。

而且公寓也不能落戶啊。那您男友離職后的戶口放哪兒？公共戶嗎？

3、總之一般不建議買公寓，除非是純自住或出租，這才能發(fā)揮出性價(jià)比高的優(yōu)勢。但也考慮好風(fēng)險(xiǎn)，一是房產(chǎn)稅，商業(yè)地產(chǎn)早就有了成熟法規(guī)，只是沒收而已，一旦整體開征，大概率先從公寓開始。二是土地出讓金，到期后或許讓再交錢，這就會(huì)再一次影響價(jià)格走勢。三是政策，很難有利好，就算有也是短期的，持續(xù)壓制才符合政府的利益呢。

所以考慮好吧，結(jié)婚+買房+換工作都是人生大事，謹(jǐn)慎行事。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是換房，豐臺(tái)的老破小剛剛賣掉，想在房山長陽買適合養(yǎng)老的房子。問題一，當(dāng)?shù)乇坦饒@應(yīng)該不是楊家的那個(gè)，但開發(fā)理念應(yīng)該是一樣的是吧？問題二，此小區(qū)保值情況如何？頂層復(fù)式是否建議購買？問題三，現(xiàn)有價(jià)格是否合理？140平210萬。

A：

1、開發(fā)理念是否一樣？可以說是一樣的，畢竟是開發(fā)商宋老板去廣東考察時(shí)看到了碧桂園，所以不僅借了名字，也借鑒了理念唄。

但這畢竟是20多年前的事兒了，連廣東碧桂園自己的理念都調(diào)整了好幾回，這會(huì)兒再強(qiáng)調(diào)什么開發(fā)理念就意義不大了。而且理念和現(xiàn)實(shí)兩碼事兒，還是多考察現(xiàn)實(shí)情況吧。養(yǎng)老房更要注重居住體驗(yàn)和配套，別看廣告看療效。

2、碧桂園的保值普通吧。畢竟房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。這里的地塊被鐵道河道與高速給分割了，離地鐵又遠(yuǎn)點(diǎn)兒，不太好引進(jìn)大型配套。所以雖然長陽板塊整體上價(jià)格走勢還不錯(cuò)，但碧桂園這里稍微弱點(diǎn)兒，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。

頂層復(fù)式看自己的喜好，不用聽別人的建議。這種戶型從投資角度的優(yōu)勢就是有贈(zèng)送面積，居住的性價(jià)比相對高。劣勢是出手時(shí)掛牌期長，價(jià)格走勢也略弱，最好成績是不落后小區(qū)大盤。

3、價(jià)格我不知道，這只能問當(dāng)?shù)刂薪?。不過210/140=1.5萬，這價(jià)格可夠低的，要么就是撿漏兒了，要么就說明升值不太好。否則以二期“梧杖愛”前些年的價(jià)格來說，怎么也得4萬左右才算合適，低于3萬就弱點(diǎn)兒了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是北京人，剛參加工作在崇文門附近，現(xiàn)在家里想給買房，預(yù)算800萬全款。兩個(gè)思路，一是買在東城的學(xué)區(qū)房，連將來孩子的學(xué)校一并解決。但我不太想這么做，感覺一下子限定了至少十多年的房子，想換都換不了。

主要是這預(yù)算在東城不算高，能買的基本都是老破小，居住感太差。二是買方莊或朝陽三環(huán)的次新房，居住效果會(huì)好的多，但是將來孩子上學(xué)時(shí)又不得不置換了。

所以想聽聽您的意見，一是這會(huì)買房的時(shí)機(jī)如何，二是您建議哪個(gè)方案，三是有沒有可推薦的小區(qū)？

A：

1、這會(huì)兒的時(shí)機(jī)還行吧，年底一般都是淡季，價(jià)格相對低。另外從北京整體房價(jià)來說也算低谷期，平均租金回報(bào)率都超過銀行存款利率了。歷史上這種時(shí)期不多，每次都是相對低谷。房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著也行，看看行情。

2、我建議也是第二個(gè)方案唄。剛畢業(yè)，等結(jié)婚生孩子到上學(xué)至少得七八年吧，沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。尤其是這會(huì)兒的學(xué)區(qū)溢價(jià)還屬于比較高的時(shí)期，而從明年起就入學(xué)人數(shù)斷崖下降了。到時(shí)候如果沒有政策的支持，溢價(jià)部分的保值有可能受影響。

也就是說，如果現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房，800萬也就買到600萬的居住體驗(yàn)，那200萬資金閑置，而且有保值風(fēng)險(xiǎn)。畢竟800萬在東城不算太高的總價(jià)，溢價(jià)的比例也就降不下來。

3、這還是先考慮好是否買學(xué)區(qū)房吧

僅供參考。

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