11月14日，國內(nèi)頭部信托機構(gòu)中信信托將姚振華旗下寶能城有限公司一筆14.08億元的不良債權(quán)公開掛牌處置，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

此次處置的債權(quán)包含借款本金10億元、剩余利息2.265億元及其他費用1.816億元，抵押物為深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園（東區(qū)）三期工程中的160套房產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性為“商住混合用地/商業(yè)”。

一筆14.08億元的不良債權(quán)公開掛牌處置 圖片來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）注意到，上述位于深圳核心區(qū)域的房產(chǎn)已存在二押、三押、四押及司法查封等多重權(quán)利限制。

據(jù)披露，中信信托已就該筆債權(quán)向深圳市中級人民法院提起訴訟，訴求包括判令債務(wù)人支付回購價款、特定資產(chǎn)收益款及違約金等相關(guān)費用，并主張對抵押物拍賣變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)，同時要求寶能地產(chǎn)和寶能控股承擔(dān)連帶清償責(zé)任。目前，該案已進(jìn)入一審程序，預(yù)計2025年四季度開庭審理。

值得一提的是，作為債權(quán)的出讓方，中信信托此次采用了“不預(yù)設(shè)轉(zhuǎn)讓底價但設(shè)置保留底價”的網(wǎng)絡(luò)競價規(guī)則。公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，中信信托以29.16億元營收位列行業(yè)第一，凈利潤為15.67億元。

而作為被拍賣的寶能方，每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來寶能系已有多筆股權(quán)、資產(chǎn)被處置，涉前海聯(lián)合基金30%股權(quán)折價44%成交，前海財險20%股權(quán)被掛牌拍賣（后因異議中止），中炬高新部分股份被處置，合肥寶能城項目資產(chǎn)進(jìn)入重整階段等。

160套房將“不預(yù)設(shè)底價”競價

本次債權(quán)所涉抵押物為寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園（東區(qū)）三期工程中的160套房產(chǎn)。

資產(chǎn)均位于南山區(qū)核心地段 圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺

上述債權(quán)的底層資產(chǎn)均位于南山區(qū)核心地段，在深圳房地產(chǎn)市場中的成交活躍度也較高。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，寶能城花園（東區(qū)）目前有57套房源在售，小區(qū)掛牌均價為10.58萬元/平方米，不同戶型和樓層價格差異明顯。例如，75.5平方米左右的三房總價多在560萬—650萬元，92平方米左右的四房總價多集中在800萬—898萬元，而135平方米的大戶型總價普遍在1200萬元以上。該項目一套135平方米的5室2廳2衛(wèi)房源，業(yè)主掛牌價為1338萬元，折合單價約9.91萬元/平方米。

值得一提的是，寶能城花園所在的南山西麗片區(qū)，并非真正意義上的典型豪宅片區(qū)，而寶能城花園作為西麗豪宅的標(biāo)桿，成為該片區(qū)內(nèi)突破西麗房價天花板的樓盤之一，在2021年樓市高峰期，成交價高達(dá)15萬元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，此次中信信托處置的寶能系資產(chǎn)，在競價規(guī)則上，采用的是“不預(yù)設(shè)轉(zhuǎn)讓底價但設(shè)置保留底價”的模式，打破了傳統(tǒng)不良資產(chǎn)處置的定價慣例。

“過往比較傳統(tǒng)的法拍方式是起拍價即保留價，起拍價差不多是參考價的70%。而不預(yù)設(shè)底價意味著潛在投資者無需面對固定的門檻價格，保留底價估計主要是為了防止資產(chǎn)被賤賣?！?1月15日上午，一位法拍市場的從業(yè)者向每經(jīng)記者表示。

眺遠(yuǎn)咨詢董事長兼CEO高承遠(yuǎn)則表示，固定底價時代，市場習(xí)慣以“評估值×折扣”錨定心理價位，容易形成單邊預(yù)期，但去掉預(yù)設(shè)底價后，第一輪出價就失去參照系，倒逼競買人自己跑盡調(diào)、搭模型等。

在高承遠(yuǎn)看來，拍賣模式的轉(zhuǎn)變對信托公司的資產(chǎn)敘事能力、競價運營能力、輿情管理能力都是升維考驗?！靶枰緦Y產(chǎn)較為熟悉，‘盡調(diào)包’要足夠厚，否則市場用腳投票，一次冷場就把品牌折價?！备叱羞h(yuǎn)分析稱。

寶能債務(wù)困局進(jìn)入“深水區(qū)”

對寶能系來說，14.08億元的不良資產(chǎn)處置只能算得上債務(wù)困局的“冰山一角”。

據(jù)天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團整體被執(zhí)行金額已超500億元。2025年開年前兩個月，姚振華就因多起案件被多地法院強制執(zhí)行，新增執(zhí)行金額合計超47億元，債務(wù)壓力持續(xù)升級。

進(jìn)入到2025年，寶能系已有多宗股權(quán)、資產(chǎn)被處置。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯(lián)合基金30%股權(quán)經(jīng)歷五輪流拍后，以3766萬元成交，較首次拍賣價格下降44%。

值得關(guān)注的是，該基金管理規(guī)模已從2020年高峰時的496.27億元縮水至2024年末的97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅盛華成為前海聯(lián)合基金第一大股東，寶能系終結(jié)了對這家公募基金公司的控制。

今年6月，觀致汽車常熟生產(chǎn)基地以16億元底價上架法拍平臺，但最終因無人競拍而流拍。該基地建筑面積約19萬平方米，是寶能當(dāng)年投入幾十億元打造的整車生產(chǎn)據(jù)點。

而此次被中信信托處置的寶能城花園房產(chǎn)，作為深圳南山區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目，曾被視為寶能系的核心資產(chǎn)之一。另據(jù)京東法拍數(shù)據(jù)，寶能城花園（東區(qū)）四期工程也有12套房源被法拍，開拍日期為12月8日，申請執(zhí)行人為中信銀行國際（中國）有限公司。

拍賣信息 圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺

回顧寶能系的發(fā)展歷程，2015年因舉牌萬科引發(fā)資本市場震動，隨后大規(guī)模擴張導(dǎo)致債務(wù)高企。

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及融資環(huán)境收緊的背景下，寶能系流動性危機逐漸顯現(xiàn)，資產(chǎn)處置成為緩解債務(wù)壓力的主要手段。但從目前情況來看，已處置資產(chǎn)的規(guī)模相較于巨額債務(wù)仍顯得杯水車薪。

中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析認(rèn)為，寶能系此次14.08億元債權(quán)的處置結(jié)果，將對其后續(xù)債務(wù)重組進(jìn)程產(chǎn)生重要影響。若債權(quán)能順利轉(zhuǎn)讓，或?qū)槠渌麄鶛?quán)人提供處置參考；若處置遇阻，則可能進(jìn)一步加劇市場對寶能系償債能力的擔(dān)憂。

高承遠(yuǎn)提到，信托端一旦拍出，相當(dāng)于給寶能整個資產(chǎn)池釘下一顆“價格釘子”：一是錨定系數(shù)，其他金融機構(gòu)再談債務(wù)展期，就會拿這次成交價做折扣基準(zhǔn)，整體削債空間被鎖定；二是示范系數(shù)，若中信信托通過“競價+保留價”實現(xiàn)高回收，后面排隊的大債權(quán)人將拒絕“債轉(zhuǎn)股”式長周期方案，要求復(fù)制現(xiàn)金回收路徑，迫使寶能從“時間換空間”轉(zhuǎn)為“資產(chǎn)換現(xiàn)金”。

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