當(dāng)年曹德旺在談及房地產(chǎn)的未來時遭到了那么多的嘲諷，如今看來曹德旺才是最精明和清醒的那個人。

如今二三十層的電梯房也遇到了同樣多的問題，二手房市場占比更是空前的大，價格更是低迷的不行。

為什么高層不受待見了？這些高層最終的命運(yùn)是什么？

5年前，福耀玻璃的創(chuàng)始人曹德旺斷言那些高聳入云的住宅不過是“鋼筋水泥的堆砌物”，未來將一文不值，那時候回應(yīng)他的是什么？是房地產(chǎn)圈內(nèi)人輕蔑的“外行話”、是網(wǎng)絡(luò)上一片冷嘲熱諷、更是購房者眼中“吃不到葡萄說葡萄酸”的嫉妒。

那時候，也就是2020年，樓市正處在癲狂的頂點(diǎn)，售樓處里人聲鼎沸，能全款買房是一種實(shí)力，能托上關(guān)系更是一種特權(quán)，擁有一套高層住宅仿佛就站上了人生的巔峰，是身份的象征，更是穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)。

但是在今天，在北京的業(yè)主正經(jīng)歷著一場噩夢，他去年斥資450萬買下的房產(chǎn)，如今在二手市場上掛出320萬的“骨折價”，卻依然無人問津，而且每個月上萬元的房貸，正像絞索一樣勒緊他的生活。

其實(shí)這不是個例，無數(shù)人正在經(jīng)歷著這種事，我們曾經(jīng)拼命追逐的“高度”，突然就變成了甩不掉的“負(fù)累”，許多人想當(dāng)然地認(rèn)為，買房是一次性的投資，但對于高層住宅而言，這筆交易從一開始就埋下了巨大的財(cái)務(wù)陷阱。

它承諾給你的財(cái)富更像是一場海市蜃樓，在冷靜的財(cái)務(wù)計(jì)算下正被一點(diǎn)點(diǎn)地侵蝕殆盡，我們先來算一筆最簡單的賬，你買的房子有多少是真正屬于你的？在北京朝陽區(qū)一個28層高的小區(qū)，購房合同上的100平米，刨去高達(dá)28%的公攤，你實(shí)際能用的空間只剩下72平。

你有將近三分之一的購房款從一開始就蒸發(fā)了，變成了一筆無法逆轉(zhuǎn)的“沉沒成本”，貢獻(xiàn)給了電梯井、走廊和那些你很少踏足的公共區(qū)域，這還只是開始，持有一套高層住宅，就像開啟了一項(xiàng)付費(fèi)訂閱服務(wù)，而且費(fèi)用每年都在上漲。

物業(yè)費(fèi)中超過兩成的開銷都用在了維護(hù)電梯、水泵這些核心設(shè)備上，這部分支出正以每年8%的速度增長，它不是一個能靜靜升值的資產(chǎn)，而是一個高折舊、高消耗的“機(jī)器”，你持有的每一天，它都在產(chǎn)生著負(fù)向的現(xiàn)金流。

如今全國有近3成的電梯使用年限已經(jīng)超過15年，正在步入事故高發(fā)期，一些城市的小區(qū)四部電梯可能出現(xiàn)同時停擺的狀況，維修少說半年，更換一部電梯動輒數(shù)十上百萬，這筆錢誰來出？

青島一個小區(qū)為了一筆區(qū)區(qū)8000元的維修費(fèi)，僅僅因?yàn)?戶居民以樓層低或者未入住為由拒繳就拖延了三周之久。最終，當(dāng)這棟建筑走到壽命的終點(diǎn)時，它的價值也將徹底“清零”。

不像低層住宅，土地本身就具備最終的價值保障，可以被拆遷重建，一棟高層動輒上千戶居民，拆遷預(yù)算高達(dá)上億，沒有任何開發(fā)商愿意接這個燙手山芋。

高層住宅最初的許諾是通過向天空借地，來提升生活的效率，它似乎是一條通往現(xiàn)代生活的“垂直捷徑”，但隨著建筑的老化和風(fēng)險的暴露，這種效率被證明是極其脆弱的，甚至在某些場景下，會徹底反轉(zhuǎn)，變成一個巨大的“垂直囚籠”。

電梯是高層住戶的生命線，但當(dāng)這條生命線變得不可靠時，所謂的“快速通達(dá)”就成了一種懲罰，有居民就曾在一部22年高齡的電梯里，被困整整20分鐘，也有一個小區(qū)的居民甚至經(jīng)歷了長達(dá)半年的爬樓生活的案例。

當(dāng)初為了節(jié)省時間而選擇的高度，瞬間變成了消耗時間和體力的無底洞，開發(fā)商為了追求容積率，極盡所能地壓縮樓間距，這又帶來了另一個效率悖論，那就是對健康的剝奪，有些新建小區(qū)樓間距不足30米，導(dǎo)致中間樓層的住戶常年生活在陰影里。

長期缺乏日照，不僅僅是心情壓抑，直接的后果是導(dǎo)致維生素D缺乏，嚴(yán)重影響老人和兒童的骨骼與免疫力，這種“以健康換空間”的交易，其代價遠(yuǎn)比想象中更高昂，最極端的情況下，這種“垂直捷徑”會變成一條不歸路。

普通的消防云梯，有效救援高度通常在100米以下，根本無法觸及20層以上的樓層，而高層建筑內(nèi)部的電梯井、管道井，在火災(zāi)中會形成可怕的“煙囪效應(yīng)”，有毒濃煙以每秒3到4米的速度向上蔓延，極大地壓縮了逃生時間。

高層住宅曾被寄予厚望，人們期待它能構(gòu)建起一個現(xiàn)代化的、高密度的和諧社區(qū)，但現(xiàn)實(shí)是它的匿名性、高流動性和公共事務(wù)協(xié)調(diào)的巨大難度，最終催生了社區(qū)的衰敗，從理想中的“精英社區(qū)”滑向“孤島”。

當(dāng)成百上千戶人家被塞進(jìn)一棟建筑里，“人人有責(zé)”最終的結(jié)局往往是“人人無責(zé)”，這就是治理中的悲劇，由于物業(yè)費(fèi)長期收不齊，物業(yè)公司最終選擇撤離，一夜之間，電梯停運(yùn)，垃圾在樓道堆積成山，整個社區(qū)的秩序瞬間崩塌。

最初被高昂房價篩選過的業(yè)主，隨著時間的推移，生活境遇發(fā)生變化，社區(qū)成員的同質(zhì)性被打破，手頭寬裕的業(yè)主會選擇置換到環(huán)境更好的多層或小高層，而留下的往往是無力搬離的老人和低收入群體，這導(dǎo)致社區(qū)的維護(hù)意愿和支付能力雙雙下降，形成惡性循環(huán)。

回過頭來看，曹德旺當(dāng)年的話并非什么神秘的預(yù)言，而是基于常識的冷靜判斷，高層住宅的“承諾崩塌”是一場徹頭徹尾的失敗，它在財(cái)富上的承諾，被高公攤、高持有成本和幾乎為零的殘值所蒸發(fā)。

它在效率上的承諾，被脆弱的設(shè)備、犧牲健康的環(huán)境和極端情況下的安全隱患所證偽，它在社區(qū)上的承諾則在集體行動的困境中，一步步走向瓦解，如今，市場已經(jīng)給出了答案，二手房掛牌量激增，其中超過六成都是高層住宅。

它的成交周期比多層長了60%，價格分化正在加劇，高層與低層住宅的價差將越拉越大，可以預(yù)見，未來一部分維護(hù)不善的老舊高層將不可避免地流入長租公寓市場，成為廉價的出租房，最終因僅剩低收入群體和老人留守，演變?yōu)槭聦?shí)上的“貧民窟”。