電商大行其道多年，商業(yè)地產(chǎn)市場如何破局？

在上周舉辦的2025觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)?2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》（下簡稱《報(bào)告》）指出，在81家商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)中，剔除樣本池中規(guī)模較小且非典型的個(gè)體，選取了18個(gè)代表性企業(yè)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，其中約56%的企業(yè)2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業(yè)收入相對持平，余下33%的企業(yè)錄得收入增長。

中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心分會(huì)副會(huì)長兼專家委員會(huì)首席專家蔡云建議，在新型城市建設(shè)中，商業(yè)地產(chǎn)需要緊跟規(guī)劃導(dǎo)向，以創(chuàng)新為動(dòng)力，以綠色為引領(lǐng)，以存量更新為重點(diǎn)，不斷提升自身的競爭力。

數(shù)據(jù)：18家樣本企業(yè)，過半上半年收入同比下滑

報(bào)告指出，樣本企業(yè)中，收入10億元以下的企業(yè)占比最大，為43%；其次是10億-30億元收入的企業(yè)，約占36%；30億-50億元收入的企業(yè)占比接近13%；50億元以上收入的企業(yè)占全部樣本企業(yè)的比例為8%。當(dāng)中大型企業(yè)雖憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和運(yùn)營能力搶占較大的市場份額，但收入持續(xù)增長難度較大；中小企業(yè)則因項(xiàng)目競爭力不足，面臨招商難、運(yùn)營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。

在投資物業(yè)資產(chǎn)值方面，樣本商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)值在200億元以下的企業(yè)占比48%，200億-500億元的企業(yè)占比25%，500億-1000億元的占比約6%，1000億元以上的企業(yè)占比為21%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩之際，面對債務(wù)危機(jī)，不少企業(yè)通過出售商業(yè)資產(chǎn)來回籠資金，緩解壓力，也帶來資產(chǎn)折價(jià)和資產(chǎn)值縮水等問題。

規(guī)模方面，在商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)中，在管面積在200萬㎡以下的企業(yè)達(dá)到42個(gè)，其次是200萬-500萬㎡元的企業(yè)，32家；再則是500萬-1000萬㎡的企業(yè)10家，1000萬㎡以上收入的企業(yè)有6家。500萬㎡以上的頭部企業(yè)中，大部分的業(yè)務(wù)涵蓋商場、寫字樓、文商旅、酒店及公寓等多個(gè)領(lǐng)域，并在一個(gè)或者多個(gè)領(lǐng)域具備較大的競爭優(yōu)勢，能夠形成強(qiáng)大的內(nèi)部協(xié)同和客戶資源轉(zhuǎn)化能力。

項(xiàng)目分布上，81家商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)中，布局10個(gè)以下城市的企業(yè)達(dá)到37個(gè)，布局城市數(shù)量在10-30個(gè)的企業(yè)為28家，擁有30個(gè)以上已布局城市的企業(yè)有16個(gè)。大部分企業(yè)布局的城市數(shù)量不多，反映出當(dāng)前的行業(yè)主要發(fā)展邏輯是采取區(qū)域深耕策略，將資源集中在熟悉的市場。

為深入研究企業(yè)的表現(xiàn)，觀點(diǎn)指數(shù)剔除樣本池中規(guī)模較小且非典型的個(gè)體，選取了18個(gè)代表性企業(yè)。其中約56%的企業(yè)2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業(yè)收入相對持平，余下33%的企業(yè)錄得收入增長。

值得關(guān)注的是，收入實(shí)現(xiàn)增長的企業(yè)，在市場壓力中表現(xiàn)出較強(qiáng)的競爭力和適應(yīng)能力，除憑借規(guī)模優(yōu)勢和新項(xiàng)目的貢獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)收入增長外，與這類企業(yè)能夠精準(zhǔn)契合消費(fèi)者需求，通過精細(xì)化運(yùn)營提升業(yè)績也有較大關(guān)聯(lián)。

而在單位面積租金水平上，以自持物業(yè)為主的港資企業(yè)優(yōu)勢明顯。租金水平較高的企業(yè)中，港資企業(yè)占比大于內(nèi)資企業(yè)。

觀點(diǎn)：市場進(jìn)入深度洗牌期，分化整合加速

電商大行其道多年，對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊有目共睹。

在年會(huì)上，蔡云指出，預(yù)計(jì)“十五五”期間，全國一線城市30年以上樓齡商辦物業(yè)總面積將突破2億平方米，其中40%處于低效運(yùn)營狀態(tài)（空置率超15%）。二線城市存量商辦項(xiàng)目年均新增供應(yīng)量約1500萬平方米，但去化周期長達(dá)36個(gè)月，存量盤活迫在眉睫。

那么，商業(yè)地產(chǎn)該如何直面變局？

華潤萬象生活執(zhí)行董事、副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性在慢慢淡化，行業(yè)會(huì)回歸到理性，回歸到重視客戶、消費(fèi)者的狀態(tài)。商業(yè)行業(yè)下一步會(huì)慢慢進(jìn)入整合的階段，“無論做商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)零售，都要回歸初心，更加注重產(chǎn)品和產(chǎn)品力”。

王磊認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來一定是運(yùn)營為王，資產(chǎn)的價(jià)值和成本基本上沒有關(guān)系，“能夠創(chuàng)造多少現(xiàn)金流，資產(chǎn)的價(jià)值就是多少?！彼J(rèn)為，未來10到20年私域流量是非常牢固的護(hù)城河。未來的線下生意，沒有私域流量會(huì)很難生存，線上的流量入口變得更加重要。

越南南龍地產(chǎn)CEO，桉得資本董事長、CEO羅臻毓認(rèn)為，以往的寫字樓、社區(qū)商業(yè)基本上拼的是硬件，比如建筑、空間，現(xiàn)在拼的是內(nèi)容?！耙院蠼ㄖ锏目臻g可能會(huì)分化，從傳統(tǒng)的寫字樓、商場變成綜合的體驗(yàn)容器，承載社交、教育、娛樂、健康等功能?！?/p>

東原致新、東原仁知董事長羅韶穎認(rèn)為，中國是一個(gè)有著十四億人口的大國，僅一二線城市就已經(jīng)有四億人口?；谶@個(gè)數(shù)據(jù)，進(jìn)行消費(fèi)需求的激活與提升，需要從中拆解哪些人有錢且有消費(fèi)需求待釋放。羅韶穎認(rèn)為，“一是中年初老人群，他們的收入結(jié)構(gòu)達(dá)到了人生的峰值，同時(shí)需要花錢解決的痛點(diǎn)卻越來越多；第二類是年輕群體，年輕人是最有動(dòng)力花錢的，而且只要想花錢，就總有來源弄到錢。”

在光大安石資管總裁周頌明看來，當(dāng)前專業(yè)化時(shí)代的破局之道可以分為三個(gè)層面：首先是分化與整合，存量龐大但效率偏低，市場進(jìn)入深度洗牌期，分化整合加速；第二是定制化與精細(xì)化：粗放增長難以為繼，定制化精細(xì)化成為主流，專業(yè)能力構(gòu)筑護(hù)城河；第三是經(jīng)驗(yàn)與創(chuàng)新：專業(yè)的商管能力、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及基于當(dāng)下的戰(zhàn)略適配性，成為突圍關(guān)鍵。

周頌明認(rèn)為，行業(yè)內(nèi)的分化和整合還在繼續(xù)。項(xiàng)目層面，寫字樓、商業(yè)市場因?yàn)楣┬桕P(guān)系失衡，原來開發(fā)商持有的項(xiàng)目扛不住市場波動(dòng)，慢慢就會(huì)被淘汰，以轉(zhuǎn)型、變性或者其他形式重塑。公司層面，很多開發(fā)商有自己的酒店管理公司、商管公司、物業(yè)公司，管理規(guī)模不大，偏小中型居多。但管理成本是差不多的，算下來實(shí)際上不怎么賺錢。而公司層面整合以后，兩三個(gè)公司整合成一家，管理成本的增加非常有限，“只要項(xiàng)目本身表現(xiàn)不錯(cuò)，利潤就能夠覆蓋，所以行業(yè)內(nèi)整合的機(jī)會(huì)還在”。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬